🕵️‍♂️ Comment rechercher un bien immobilier ?

Hey Snowballers,

Ici Yoann. Avant de passer le micro à Enzo, petit message pour vous dire que cette édition fait habituellement partie de notre offre Snowball+, qui inclut plusieurs newsletters thématiques pour vous aider à aller encore plus loin dans vos finances personnelles (cryptos, bourse, immo, side business, etc.). Enzo, spécialiste immo, est en charge de la newsletter Snowball Igloo pour vous aider dans tout ce qui est investissements immobiliers.

[Enzo] On se retrouve cette semaine pour une nouvelle édition sur un thème fondamental : la recherche du bien. C’est la toute première étape de tout projet immobilier, et sans elle… il n’y a tout simplement pas de projet ! C’est aussi une phase qui peut vite devenir chronophage, décourageante, ou inefficace si elle n’est pas bien structurée.

L’objectif aujourd’hui, c’est donc de poser les bases d’une recherche immobilière efficace, avec une méthode claire et mes propres conseils issus du terrain. Que vous soyez en quête de votre première acquisition ou en train de structurer une stratégie d’investissement, cette édition est là pour vous faire gagner du temps et éviter les pièges classiques.

Voici le sommaire du jour :

• Définir efficacement ses critères de recherche.
• Le on-market.
• Le off-market

C’est parti !

Quand on investit, que ce soit pour faire de la location ou pour revendre avec plus-value, la première étape consiste à définir des critères précis.

Ces critères sont liés à vos objectifs : rendement minimal (par exemple 8 %), cash-flow positif, faible effort d’épargne, ou encore potentiel de plus-value à la revente. Ce sont vos métriques personnelles, celles qui guident votre stratégie d'investissement !

Mais attention à l’erreur classique : utiliser ces métriques directement pour formuler vos critères de recherche auprès d’un agent immobilier ou d’un vendeur.

Dire « je cherche un T2 avec 7 % de rendement » ne signifie rien pour la majorité des interlocuteurs. Ce langage est rarement compris. Peut-être 5 à 10 % des agents immobiliers ont réellement l’habitude de travailler avec des investisseurs et savent traduire ce type de demande.

La bonne approche, c’est d’adapter vos critères à la réalité du marché. Si vous avez déterminé, après étude de votre marché, qu’un T2 peut se louer 550 €, alors vous allez déduire le prix d’achat maximum qui vous permettra d’atteindre vos objectifs. Par exemple, un T2 à rénover à moins de 60 000 € avec un mauvais DPE. Là, votre critère devient compréhensible pour un professionnel de la vente : un budget, une surface, un état du bien.

C’est d’autant plus important que l’interlocuteur en face est avant tout là pour vendre. Même s’il comprend vos calculs, il ne va pas les défendre à votre place. Ce travail d’ajustement et de traduction, c’est à vous de le faire, comme vous le feriez face à un banquier.

Deuxième point essentiel : connaître parfaitement votre marché. Cela signifie maîtriser les loyers moyens par typologie, l’impact de l'état de la copropriété (état, charges, travaux à venir), la valorisation des étages, de la présence ou non d’un ascenseur, d’un balcon...

Plus votre connaissance du marché est fine, plus votre recherche sera pertinente et efficace.

Et pour y parvenir, il faut réduire le spectre de recherche. Si vous êtes dans une ville de 100 000 habitants et que vous cherchez à la fois un appartement, une maison, un immeuble, dans tous les quartiers, vous ne pourrez pas analyser correctement chaque opportunité. Vous perdrez du temps, vous en ferez perdre aux autres, et surtout, vous ne serez jamais perçu comme un investisseur sérieux.

Il faut donc vous spécialiser : choisissez un secteur géographique resserré avec une ou deux typologies de biens maximum, par exemple : T1 et T2 dans un quartier ciblé. Cela vous permettra de reconnaître immédiatement une bonne affaire, de faire des analyses rapides, et de prendre de meilleures décisions.

Avec l’expérience, vous pourrez élargir ces critères. Mais au départ, la stratégie la plus efficace, c’est la concentration. Je suis moi-même passé par une approche trop large, en me disant que j’allais acheter partout en France…

Résultat : je n’ai rien acheté ou presque. Aujourd’hui, je me concentre sur une seule ville, sur un seul type de bien, et je connais parfaitement ce micro-marché. Je vais plus vite, je filtre mieux, et je gagne la confiance des interlocuteurs, qui me considèrent comme un professionnel.

Avant de continuer, on reste dans le domaine de l'immobilier avec notre partenaire du jour qui vous aide à investir simplement dans le secteur de l'immobilier et du bien-être.

C’est l’ensemble des annonces visibles publiquement. Beaucoup de discours dans l’immobilier laissent penser que ce canal ne fonctionne plus, que seules les opportunités off-market valent le coup. C’est faux !

Prenons un exemple concret : sur les deux dernières années et demie, j’ai acheté 36 appartements répartis sur 4 immeubles. Les 36 ont été trouvés via le on-market. Autrement dit, je n’ai acheté que via des annonces accessibles à tous.

Les plateformes les plus connues sont évidemment Le Bon Coin et SeLoger. Vous avez aussi Bien’ici, les sites des notaires, ou encore quelques agences locales qui publient leurs propres annonces. Certaines plateformes payantes permettent de centraliser toutes ces recherches, mais je vous laisse faire vos propres recherches à ce sujet, il y en a beaucoup désormais.

Sur le on-market, ce qui va faire la différence, ce n’est pas que la rapidité, mais aussi la capacité à voir le potentiel d'annonces là où d’autres ne le voient pas.

• Mal catégorisées : par exemple, un immeuble vendu comme une maison.
• Mal exploitées : par exemple, un DPE F présenté comme un défaut majeur alors que vous savez le corriger pour 5000 €.
• Ou qui traînent depuis longtemps, ce qui laisse de la place à une négociation importante.

Autre levier : les recherches par mots-clés. En filtrant par termes comme succession, divorce, héritage, travaux, vous pouvez tomber sur des biens avec une situation plus tendue côté vendeur, donc potentiellement plus négociables.

Récemment, j’ai pu signer un immeuble affiché à 400 000 €, resté en ligne six mois sur le site d'une agence notariale uniquement. J’ai réussi à négocier 100 000 € de moins. Ce genre de situation est rare, mais elle existe, et elle se travaille.

Ce qu’il faut retenir : le on-market fonctionne. Mais pour qu’il fonctionne, il faut trois choses :

• Des critères de recherche clairs.
• Une analyse fine du marché.
• Une lecture d’annonce stratégique, pour déceler ce que d’autres ne voient pas.
• Travailler son réseau, même sur des annonces publiées.

Et comme pour toute stratégie efficace, la clé reste la régularité. Faites vos recherches tous les jours. Restez actifs, sans pour autant vous couper du terrain : ce n’est pas parce qu’une annonce est publique que le relationnel ne fera pas la différence au moment d’acheter.

Le fameux off-market, c’est ce que beaucoup considèrent comme le Graal. Il s’agit d’un bien qui n’est diffusé nulle part : ni sur LeBonCoin, ni sur SeLoger, ni sur Facebook, ni sur LinkedIn, ni dans aucune agence en ligne. En apparence, c’est l’opportunité parfaite. Vous accédez à un bien que personne d’autre ne voit !

Mais dans les faits, le off-market a ses limites. Et la première, c’est le manque de négociation. Quand un agent immobilier rentre un bien et vous le propose immédiatement en off, c’est souvent qu’il vient juste de le rentrer.

Or, un bien fraîchement rentré ne se négocie pas, ou très peu. La majorité des baisses de prix interviennent après plusieurs semaines de mise en vente, quand le vendeur commence à douter. Pas au bout de deux semaines. Donc, le off n’est intéressant que si le bien est déjà au bon prix.

Autre limite : le niveau de confiance nécessaire. Un agent ne vous enverra pas un bien off-market simplement parce que vous vous présentez comme investisseur. Il reçoit tous les jours des appels de profils similaires. Ce qu’il attend, c’est que vous prouviez votre sérieux. Et cette preuve, c’est une première opération réussie avec lui. Vous n’obtiendrez du off qu’en ayant déjà fait affaire avec l’agence, ou si vous êtes recommandé par quelqu’un de confiance. C’est une question de crédibilité, pas de discours.

Et attention à l’effet inverse. Si vous vous engagez sur un bien et que vous vous retirez sans raison valable, vous prenez le risque d’être blacklisté dans une ville entière. Les agents se parlent, surtout dans les zones tendues. Un faux pas, et vous pouvez vous fermer tout un marché.

La clé avec le off-market, c’est donc la régularité, le sérieux, et le réseau. Il ne s’obtient pas en un claquement de doigts. Il se construit avec le temps, l’expérience, la fiabilité.

Et parfois, il existe une zone grise : un bien visible en ligne, mais où vous passez en priorité, car vous êtes connu, recommandé, ou que vous avez su nouer une relation de confiance. C’est souvent là que se fait la différence.

En définitive, on pense souvent qu’il faut choisir entre on-market et off-market. En réalité, les deux sont complémentaires. Le on-market reste une source d’opportunités à condition d’être méthodique et régulier. Le off-market, lui, se mérite, et ne devient accessible qu’après avoir prouvé sa fiabilité.

Mon conseil : ne négligez aucun canal, travaillez votre réseau, apprenez à lire entre les lignes d’une annonce, et surtout, maîtrisez votre marché sur le bout des doigts. C’est cette rigueur qui vous permettra d’acheter mieux, plus vite, et plus souvent.

Si vous avez des questions ou envie d’échanger, vous pouvez me contacter directement sur LinkedIn.

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À très vite !

Enzo.