🏡 Devenir marchand de biens : bonne ou mauvaise idée ?

Hey Snowballers,

J’espère que vous allez bien et que vous passez un bon début de semaine.

Aujourd’hui, on va parler d’un sujet que n’arrête pas de me rabâcher un de mes associés : l’investissement en marchand de biens. En effet, un ami avec qui j’ai acheté plusieurs biens immobiliers souhaite qu’on se lance depuis plusieurs années dans l’activité de marchand de biens, mais nous n’avons pas encore sauté le pas par manque de temps.

Du coup, aujourd’hui, j’ai voulu creuser ce sujet avec une boîte que j’aime beaucoup : HouseBase.

À la fin, vous comprendrez mieux cette activité qui consiste en l’achat/revente rapide de biens immobiliers, ses avantages et inconvénients et comment s’y exposer simplement avec HouseBase justement sans passer des heures.

📆 Autre dernière petite info, nous organisons un webinar lundi prochain à 12 h 30 avec Voxe intitulé : "Est-ce qu'investir en bourse est bien fait pour toi ?". Par ici pour assister au live ou recevoir le replay.

Le métier de marchand de biens fait fantasmer pas mal d'investisseurs... Imaginez : acheter un bien, le valoriser et le revendre rapidement avec une belle plus-value. Simple. Efficace.

Mais attention, ce n'est pas du tout un side business du dimanche. Aujourd'hui, je vous explique ce business model et comment HouseBase permet de s'y exposer sans les prises de tête.

Un marchand de biens, qu'est-ce que c'est exactement ? C'est un pro qui achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement après valorisation.

Son objectif est simple : générer une plus-value entre le prix d'achat (+ frais et travaux) et le prix de revente.

Mais attention, c'est un vrai métier qui demande de : dénicher des opportunités (souvent hors marché), analyser le potentiel de valorisation, monter des opérations complexes, gérer les travaux, assurer la conformité réglementaire, commercialiser les biens...

Franchement, ce n'est pas pour rien que je freine l'enthousiasme de Guillaume, mon associé, qui veut qu'on se lance depuis des années. 😅

Déjà, il faut exercer cette activité de façon professionnelle, généralement via une société (SAS ou SARL).

Quelques spécificités importantes :

• obligation de revendre sous 5 ans ;
• financement non amortissable (12 à 36 mois) ;
• frais de notaire réduits (2,5-3% vs 8% pour un particulier) ;
• fiscalité spécifique (TVA, impôt sur les sociétés).

Combien ça rapporte ? L'exemple concret d'Enzo.

Prenons l'exemple d'Enzo, nouveau rédacteur de Snowball Igloo, qui a réalisé une opération sur une maison :

• prix d'achat + frais : 405 000 € ;
• frais de financement : 50 000 € ;
• frais divers (assurances, comptabilité) : 9 000 € ;
• travaux : 147 000 € ;
• taxe foncière : 2 000 € ;
• total dépensé : 615 000 € ;
• revente des 11 lots créés : 770 000 €.

Marge finale avant impôt : 154 000 € (soit 25 %). Pas mal ! En général, les marchands de biens visent une marge nette avant impôt d'environ 15 %.

Les inconvénients ? Risques élevés et énergie demandée considérable. No pain, no gain, comme on dit ! Comptez entre 12 et 18 mois entre l'offre d'achat et l'encaissement des bénéfices.

C'est là qu'intervient HouseBase, une plateforme française qui démocratise l'investissement dans les opérations de marchand de biens avec une approche simple et 100 % en ligne of course.

Les avantages de HouseBase :

• ticket d'entrée mini : 100 € pour les particuliers, 5000 € pour les personnes morales ;
• tout se fait en ligne (bye bye les heures de prospection !) ;
• projets diversifiés géographiquement et typologiquement ;
• rendement net visé entre 10 et 12 % ;
• horizon temporel court : 12 à 24 mois.

Comment ça marche concrètement ? L'équipe HouseBase analyse des dizaines d'opérations et sélectionne les meilleures, ensuite ils structurent l'opération de A à Z (montage financier, calendrier, vérifications...), le projet est ouvert aux investisseurs sur la plateforme, HouseBase pilote l'opération jusqu'à la revente, et finalement les investisseurs sont remboursés en priorité (capital + rendement).

Le gros plus qui change tout selon moi : HouseBase investit dans chaque opération proposée. Skin in the game, comme on dit. Ils ne sont pas de simples intermédiaires, mais de véritables opérateurs qui partagent le risque avec vous.

De plus, la transparence et la sécurisation sont au centre de leur modèle. Avant chaque collecte, vous accédez à un dossier d'investissement détaillé avec rétroplanning, marges, risques identifiés et projections financières. Pendant toute la durée du projet, un reporting régulier vous tient informé. Peu de plateformes communiquent autant !

Côté frais, c'est carré : aucuns frais d'adhésion, de souscription ou de gestion pour l'investisseur. HouseBase se rémunère via des frais de structuration facturés à la société porteuse et un partage de la marge, mais uniquement après que les investisseurs aient été intégralement remboursés.

Contrairement aux plateformes de crowdfunding qui se contentent de collecter des fonds, HouseBase :

• structure ;
• co-finance et suit chaque projet jusqu'à son terme ;
• prend le contrôle opérationnel des sociétés porteuses ;
• se rémunère principalement sur la performance (et non sur le volume).

Et la fiscalité dans tout ça ? Flat tax de 30 % sur les intérêts pour les particuliers, ou imposition à l'IS pour les personnes morales.

Le dernier service lancé par HouseBase est super intéressant et je pense même à l’utiliser avec mes associés : vous pouvez leur présenter directement votre projet immobilier pour potentiellement vous associer avec eux.

Si votre projet répond à leurs critères, HouseBase s'associe avec vous et prend en charge toute la partie complexe (structuration juridique, montage financier, administratif, suivi). Vous gardez une part de la marge générée tout en bénéficiant de leur expertise. Un modèle gagnant-gagnant qui ouvre la porte au métier de marchand de biens sans y aller seul.

Si ça vous intéresse, contactez-les ici directement :

Le métier de marchand de biens, historiquement réservé à une élite d'investisseurs professionnels, devient accessible grâce à HouseBase.

Mais attention, comme tout investissement immobilier, le risque de perte en capital existe : retards, surcoûts, ralentissement du marché...

Ne mettez pas toutes vos économies dans une opération de marchand de biens ! Constituez d'abord votre matelas de sécurité, puis diversifiez votre portefeuille.

HouseBase propose une alternative vraiment crédible et sécurisée aux méthodes traditionnelles, avec un modèle économique fondé sur l'alignement d'intérêts.

Vous êtes tentés ? Rendez-vous sur HouseBase pour découvrir les projets en cours et peut-être faire votre premier pas dans l'univers du marchand de biens. 

Le marchand de biens est un acteur central de l’écosystème immo français. Il s’agit d’un ou d’une pro (professionnel en effet, donc ce n’est pas une activité qu’on fait comme ça, vite fait le week-end), dont l’activité principale consiste à acquérir des biens immobiliers (terrains, immeubles, appartements, maisons, locaux commerciaux, etc.) dans le but de les revendre rapidement, généralement après une opération de valorisation.

Cette valorisation peut prendre la forme de rénovations, de divisions de propriété, de changements d’usage ou simplement d’une revente après une évolution favorable du marché.

Contrairement à l’agent immo, qui agit en tant qu’intermédiaire, le marchand de biens est proprio des biens qu’il revend. Il engage donc son propre capital et assume l’intégralité des risques et profits liés à l’opération. 

Son objectif est le plus simple du monde : générer une plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat (augmenté des frais et travaux) et le prix de revente.

Comme disait Mylène, ancienne rédactrice de Snowball Igloo (notre newsletter premium sur l’immobilier), lorsqu’elle avait interviewé Enzo (notre nouveau rédacteur de Snowball Igloo) :

“L’achat-revente permet de faire de plus gros « coups » et d’aller plus vite dans la constitution d’un capital issu de l’immobilier. La marge nette d’une belle opération, c’est plus de dix ans de cash-flow gagnés d’un seul coup ! Cela fait réfléchir…”

En effet, ça fait réfléchir haha. Ce n’est pas pour rien que Guillaume, mon ami et associé n’arrête pas de m’en parler !

Mais c’est un vrai métier ! Le marchand de biens doit identifier des opportunités, souvent en dehors des circuits traditionnels (off-market), ce qui prend beaucoup de temps, analyser le potentiel de valorisation d’un bien, monter des opérations complexes (division, création de copropriétés, transformation d’usage), gérer les travaux, assurer la conformité réglementaire et commercialiser les biens valorisés… Rien que ça. Ce n’est pas pour rien que je freine aussi un peu l’engouement de Guillaume.

Bref. On pourrait croire que le marchand de biens n’est qu’un spéculateur, mais il contribue souvent (pas toujours) à la modernisation du parc immobilier, à la revitalisation de quartiers et à la création de logements. 

Comme disait Enzo :

“Pour faire de la marge, tu dois apporter de la valeur ajoutée. 

De la même manière qu’un commerçant qui achète une orange au fournisseur A, pour la revendre au magasin B, il doit effectuer une action de « transformation », par exemple revendre des packs d’orange ou du jus d’orange. 

C’est exactement pareil pour un marchand. 

Un marchand est un professionnel de l’immobilier, il est donc par définition considéré comme « sachant ». C’est-à-dire qu’en cas d’erreur, il ne pourra pas dire devant un juge qu’il ne « savait pas ». C’est une profession réglementée.”

Déjà, on ne parle pas de "marchand de biens" quand on fait de l’achat-revente sur sa résidence principale ou sur une seule opération. 

Le marchand est un professionnel, son activité s’exerce en société (SAS ou SARL, selon le mode d’optimisation de sa rémunération). Donc avec la TVA et l’imposition qui vont avec.

Pour lever des fonds, la SAS est plus flexible, notamment si vous levez auprès d’investisseurs privés pour financer vos opérations.

Souvent, les marchands optent pour la SAS, car les premières opérations ne permettent pas toujours de se verser un revenu immédiat et ce statut est le plus souple pour optimiser sa rémunération (versement de dividendes, pas de cotisations sociales minimums…)

Un marchand de biens bénéficie de conditions particulières en tant que professionnel de l’immobilier :

• l’obligation de revente : il a l'obligation de revendre le bien dans un délai convenu, en général sous 5 ans ; 
• le financement : il n’est pas amortissable. La durée d’emprunt va de 12 à 36 mois, avec des taux et un apport plus importants que pour les projets classiques (autour du double pour chacun, en moyenne). Le financement bancaire est difficilement accessible sans expérience préalable et sans apport ;
• les frais de mutation (ou « frais de notaire ») : dans un projet classique, ils sont autour de 8 % en moyenne. En tant que marchand, ils sont aux alentours de 2,5 à 3 %, en échange de l’engagement de revente sous cinq ans ;
• la fiscalité : un marchand de biens peut-être soumis à la TVA selon la nature de son opération. La plupart du temps, il exercera en société, donc sera soumis à l’impôt sur les sociétés.

Comme toujours, il existe des avantages et des inconvénients à cette forme d’investissement/activité. Je vais m’appuyer sur l’exemple d’Enzo pour illustrer tout ça.

Il faut être prêt à s’investir de façon significative pour être marchand. Ce n’est pas une activité parallèle où l'on ne peut bosser que le samedi. 

Il faut s’impliquer à fond, à temps plein pour s’assurer que ça marche et se professionnaliser. Si on l’aborde comme un side business, à la légère, on risque clairement de se planter.  

Une autre raison pour laquelle il est important d’avoir les épaules solides et de le faire à fond : c’est une activité qui demande des coûts importants au démarrage. Il y a des coûts fixes incompressibles, qu’il faut pouvoir amortir. Par exemple, Enzo paie environ 3500 € d’assurance RC Pro et 2500 € d’expert-comptable. 

Ils sont liés à la structure de l’activité. En effet, une activité commerciale de marchand doit être hébergée dans une société commerciale et on peut être requalifiée en marchand si on fait de la revente de temps en temps sans le déclarer comme tel. 

Face à ces coûts, faire des petites marges sur des petits studios occasionnels n’est pas très intéressant, car on n’amortit que peu son temps et son argent.

Néanmoins, si l’activité de marchand de biens demande beaucoup d’implication au démarrage, pour se former notamment, cela évolue avec le temps. À terme, quand on a un réseau et les connaissances, on peut gagner beaucoup d’argent au ratio horaire. 

En général, les marchands de biens visent une marge nette avant impôt autour de 15 %.

Sans entrer dans les détails techniques, vous l’avez compris, le gros avantage avec ce type d’investissement, c’est que vous pouvez gagner beaucoup d’argent (de 100 000 € à 300 000€ par an de bénéfice pour un marchand de biens actif selon la réussite des opérations) plus rapidement par rapport à la location classique. L’inconvénient, c’est que les risques et l’énergie demandée sont plus élevés. No pain, no gain, comme on dit. Par exemple, en moyenne sur une opération comme celle d’Enzo ci-dessus, entre le moment où l’offre d’achat est faite et le moment où on gagne de l’argent, il faut compter entre 12 mois, si tout se passe bien, et 18 mois maximum.

C’est donc là que HouseBase entre en jeu en vous proposant le meilleur des deux mondes.

Devenir marchand de biens peut en effet faire rêver avec des marges importantes et un retour sur investissement rapide par rapport à l’investissement locatif. Mais dans les faits, se lancer demande un sacré investissement en temps pour se former et développer son réseau.

C’est là qu’intervient HouseBase, une plateforme française qui démocratise l’investissement dans les opérations de marchand de biens et de club deals immobiliers, avec une approche simple, digitale et un modèle d’alignement d’intérêts inédit.

HouseBase abaisse drastiquement le ticket d’entrée pour investir dans des deals de marchand de biens, permettant d’investir à partir de 100 € pour les particuliers et 5000 € pour les personnes morales. D’ailleurs, Bianca, qui fait partie de la team Snowball, a décidé d’investir via sa société dans un projet HouseBase récemment.

Alors que, pour être marchand de biens, il faut passer des heures et des heures pour se lancer, avec HouseBase, il vous suffit d’une connexion internet (tout se fait en ligne) et d’un capital à investir.

Chaque mois, l’équipe HouseBase analyse des dizaines d’opérations pour ne retenir que celles présentant le meilleur couple rentabilité/risque, avec des marges confortables (souvent supérieures à 30 %) et des opérateurs solides.

HouseBase va ensuite monter et structurer l’opération de A à Z : montage financier du deal, calendrier opérationnel, vérification des autorisations d’urbanisme, définition de la stratégie de revente, lancement des précommercialisations, pilotage du budget et des travaux… 

Une fois ces éléments validés, le projet est ouvert sur la plateforme, pour permettre aux membres de la communauté d’investir aux côtés de HouseBase dans l’opération.

Les projets sont diversifiés géographiquement et par typologie, permettant aux investisseurs de diversifier les risques. C’est un sacré avantage par rapport à un marchand de biens classique qui ne peut souvent pas se permettre d’investir dans plusieurs projets en même temps.

Côté rendements pour les investisseurs, HouseBase vise un rendement annuel net de frais compris entre 10 et 12 % environ. Et du côté de l’horizon temporel, HouseBase privilégie les opérations d’achat-revente courtes et lisibles sur des horizons de 12 à 24 mois, avec des plans de secours anticipés.

À noter que les différents projets sont portés par des sociétés dédiées (SPV), isolant ainsi les risques de chaque opération.

Contrairement aux plateformes de crowdfunding immobilier classiques, HouseBase investit systématiquement pour son compte propre dans chaque opération qu’elle propose. Skin in the game, comme on dit.

Cette implication directe garantit un alignement d’intérêts fort : la réussite du projet conditionne largement la rémunération de la plateforme et de ses fondateurs. Et surtout, HouseBase agit en tant qu’opérateur, soit seul, soit en s’associant avec des marchands de biens locaux sur les opérations. La plateforme n’agit donc pas comme intermédiaire de financement comme une plateforme de crowdfunding, mais comme un opérateur.

Il faut aussi savoir que HouseBase accompagne les opérations du sourcing initial à la structuration juridique, jusqu’au suivi opérationnel et au remboursement des investisseurs. 

Enfin, en investissant pour compte propre dans les projets, HouseBase partage le risque avec les investisseurs. Tout en étant partie prenante, ce qui permet d’exercer un droit de regard et de contrôle sur la gestion du projet, la stratégie de revente, le respect des budgets et des délais.

Et leur track record est vraiment pas mal :

Avant chaque collecte, les membres accèdent à un dossier d’investissement détaillé, incluant le rétroplanning, les marges, les risques identifiés, les scénarios alternatifs et les projections financières. 

Pendant toute la durée du projet, un reporting régulier est fourni, avec des points d’informations clairs et synthétiques sur l’avancement des travaux, les budgets, les éventuels aléas et les perspectives de sortie. Peu de plateformes communiquent autant…

Du côté des frais, c'est carré. HouseBase ne facture aucuns frais d’adhésion, de souscription ou de gestion à l’investisseur. Mais ce n’est pas une asso non plus. Sa rémunération provient de deux sources : des frais de structuration et d’accompagnement facturés à la société porteuse de l’opération, et surtout un partage de la marge sur l’opération, mais uniquement une fois que les investisseurs ont été intégralement remboursés et rémunérés.

Autrement dit, les investisseurs passent toujours en premier : ils perçoivent leur capital et leur rendement avant que HouseBase ne touche le moindre euro sur la marge de l'opération. Ce type de fonctionnement se rapproche du modèle de carried interest, un mécanisme typique du private equity qui garantit que la rémunération de l’opérateur dépend directement de la réussite de l’opération.

Les opérations sont réalisées via des sociétés dédiées (SPV), avec émission d’obligations indexées, permettant d’intéresser les investisseurs aux résultats du projet sans la nécessité de rentrer au capital des sociétés. ​​Dans ces sociétés, HouseBase prend une position de contrôle, en étant actionnaire de la structure, et/ou en tant que président de la société opératrice. Le tout en tant que principal créancier via l’émission d’obligations convertibles en actions (OCA).

Pour en savoir plus et peut-être vous lancer avec HouseBase, rendez-vous ici. Comme je l’ai répété plusieurs fois, il offre même un bonus de 1 % sur les rendements pendant 6 mois en utilisant le code SNOWBALL.

C’est simple, flat tax de 30 % sur les intérêts perçus pour les particuliers, avec possibilité d’opter pour le barème progressif sur demande. Pour les investissements en tant que personnes morales (comme une holding ou une société à l’IS), les gains sont imposés au taux d’impôt sur les sociétés en vigueur.

Contrairement aux plateformes de crowdfunding immobilier classiques, qui se positionnent comme intermédiaires de financement entre l’investisseur et le porteur de projets, HouseBase agit comme opérateur et co-investisseur.

Le rôle des plateformes s’arrête donc généralement à la collecte de fonds quand HouseBase, au contraire, structure, co-finance et suit chaque projet opérationnellement jusqu’à son terme.

Autre point à noter : les plateformes de crowdfunding, qui opèrent sous le statut de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), ne peuvent pas intervenir dans la gestion ni détenir le contrôle des sociétés opératrices. Leur rôle s’arrête donc à la structuration financière et contractuelle du projet. Elles vont généralement exiger des garanties (hypothèque ou fiducie dans le meilleur des cas) pour sécuriser les investisseurs, mais sans pouvoir influencer la conduite opérationnelle du projet.

Et sur la question de la rémunération, le modèle économique des plateformes de crowdfunding se base essentiellement sur les frais de collecte qu’elles facturent à l’opérateur en amont du projet. Il n’y aura pas de rémunération variable basée sur la performance du deal.

Avec, dans certains cas, un modèle de crowdfunding immobilier classique qui fonctionne sur un modèle de volume, sélectionnant un grand nombre de projets, parfois au détriment de la qualité. On a pu voir pas mal de choses pas très jojo dans cet univers ces dernières années… (RealT ou Koregraph étant les derniers exemples en date.)

Autre point super intéressant : HouseBase vient de lancer un nouveau service qui permet à tout le monde - investisseurs, marchands débutants ou porteurs d’opportunités - de pitcher leur projet directement à l’équipe pour, potentiellement, s’associer avec eux et être accompagné tout au long de l’opération.

L’idée est simple : permettre à celles et ceux qui dénichent de bonnes affaires de se lancer dans les meilleures conditions, en étant épaulés par une équipe de professionnels aguerris. Un peu comme si vous faisiez une opération de marchand de biens… mais avec des pros dans le cockpit.

Concrètement, il suffit de présenter son projet via le site de HouseBase ou par mail.

S’il répond aux critères d’investissement (marge cible, durée, niveau de risque, cohérence de la stratégie), le projet peut être retenu pour être monté en association avec l’équipe HouseBase.

Dans ce cas, HouseBase s’associe avec le porteur du projet et prend en charge toute la structuration juridique, le montage financier, l’administratif et le suivi opérationnel.

L’associé qui apporte l’opération garde alors une part de la marge générée par l’opération, ce qui peut représenter une somme importante sur un seul projet, tout en profitant de l’expérience et du cadre d’un opérateur établi pour monter en compétences sur une opération concrète !

Un modèle gagnant-gagnant, qui ouvre la porte au métier de marchand de biens à celles et ceux qui veulent se lancer, sans y aller seul… Je pense d’ailleurs que c’est un sujet qui peut intéresser Guillaume, mon associé, et qu’on va certainement tester dans les prochains mois. Je vous tiendrai au courant.

Vous avez une opération dans les cartons ? Présentez-la à HouseBase.

Le métier de marchand de biens en France, bien qu’il fasse beaucoup rêver et qu’il puisse être très rémunérateur, demeure historiquement réservé à une minorité d’investisseurs professionnels en raison de barrières financières, réglementaires et opérationnelles élevées. 

D’ailleurs, faites attention à toutes ces formations qui vous promettent de vous lancer simplement en quelques semaines dans cet univers, c’est possible, mais ce sera tout sauf simple ! 

Dans cet univers, HouseBase incarne donc une forme de rupture majeure en démocratisant l’accès à ce type d’investissement : ticket d’entrée dès 100 euros, sélection rigoureuse des projets, implication financière directe dans chaque opération et transparence totale vis-à-vis des investisseurs. Par exemple, pour chacune des opérations proposées, HouseBase produit un Document d’Information Synthétique (DIS), conformément à l’article L.411-2-1 du Code monétaire et financier, qui présente clairement les caractéristiques, les risques et les scénarios envisagés, et qui est transmis à l’AMF par HouseBase.

Bien évidemment, le risque est bien présent et vous devez penser à diversifier. Comme tout investissement dans des projets immobiliers concrets, il ne s’agit pas d’un placement garanti et le risque de perte en capital existe : la revente peut prendre du retard, les travaux coûter plus cher que prévu, ou le marché ralentir…

On ne met pas toutes ses économies dans une opération de marchand de biens ! On constitue son matelas de sécurité d’abord, puis on commence à diversifier et on voit alors comment une plateforme comme HouseBase peut compléter la diversification de son portefeuille.

En tout cas, j’ai décidé de parler de cette entreprise aujourd’hui, car son modèle économique est fondé sur l’alignement d’intérêts, une structuration juridique sécurisée et un accompagnement personnalisé. C’est clairement une alternative (ou un produit complémentaire) crédible et sécurisée aux méthodes traditionnelles et au crowdfunding immobilier classique.

🎁 Si vous voulez sauter le pas, je le répète une dernière fois, il y a une offre exclusive pour les Snowballers : inscrivez-vous avec le code SNOWBALL et bénéficiez de +1 % de rendement sur vos investissements pendant 6 mois. Le code est automatiquement appliqué en cliquant ci-dessous :

Merci à eux de nous avoir aidés à rédiger cette édition et de soutenir la croissance de Snowball.

Comme toujours, si vous avez des questions, n’hésitez pas à répondre à ce mail.

Excellente soirée à toutes et à tous, et à très vite.

Yoann ❤️