🧓 Investir dans le bien-vieillir et préparer sa retraite

Hello Snowballers,

J'espère que tout le monde va bien et que les chanceuses et chanceux qui ont pu faire le pont en profitent bien.

Aujourd'hui, en partenariat avec Merci Prosper, nous allons parler de plusieurs sujets : comment investir tout en permettant aux seniors de bien vieillir, comment investir pour sa retraite et comment débloquer de l'argent à la retraite.

Franchement, la retraite, ça paraît loin pour beaucoup d'entre nous (l'âge moyen de la communauté Snowball est de 35 ans), mais ce n'est pas une raison pour ne pas s'y intéresser. D'abord parce que ça peut influencer vos stratégies d'investissement actuelles, et ensuite parce que "être vieux, c'est être jeune depuis plus longtemps que les autres". On y passera tous un jour…

En 2050, un tiers de la population française aura plus de 60 ans. Le problème ? La pension moyenne est d'environ 1400 € net par mois. C'est le paradoxe "rich in house, poor in cash" : 75 % des seniors sont propriétaires, mais pauvres en liquidités.

Pour débloquer du capital, les solutions classiques (PEA, PER, assurance-vie, immobilier locatif) existent, mais parlons plutôt du viager : vous vendez votre bien tout en continuant à y vivre, en échange d'un capital initial (le bouquet) et d'une rente à vie.

Le hic ? C'est un peu "pour les joueurs", car tout repose sur l'espérance de vie du vendeur. Combien de temps va-t-il vivre ? 10 ans ? 40 ans ? C'est le côté cynique du modèle : l'acheteur parie sur la mort du vendeur. Résultat : seulement 5000 transactions par an, un marché de niche qui peine à décoller. 51 % des vendeurs en viager le font par nécessité financière, mais beaucoup hésitent à cause de cette dimension morbide.

Voilà la nouveauté dont je voulais vous parler : la Foncière Prosper de Merci Prosper. Une solution qui combine performance financière, avantages fiscaux et impact social positif.

Pour les seniors : ils vendent partiellement leur bien (en gardant toujours plus de 50 %) tout en continuant à y vivre à 100 %, sans les aléas du viager. Le contrat est prévu pour 10 ans avec une flexibilité totale, ils paient à l’usage.

Pour vous, investisseurs dans la Foncière Prosper :

• Objectif de performance : 4,5 % par an capitalisé.
  • 3 % net de frais : "revalorisation mathématique" (équivalent des loyers payés à l'avance) ;
  • 1,5 % estimé : revalorisation du marché immobilier calé sur l’inflation.
• Avantages fiscaux intéressants :
  • Réduction d'impôt IR-PME de 25 % sur le montant investi (jusqu'à 10 000 € de réduction) ;
  • Exonération d'IFI à 100 % (un gros plus avec les débats actuels sur la fiscalité).
• TRI visé : 7,09 % par an sur 7 ans (en incluant l'avantage fiscal).

Et côté frais ? 0 % de frais d'entrée, 0 % de frais de sortie, pas de frais de gestion récurrents facturés directement. La Foncière prélève une commission de souscription de 9 % qui couvre les frais juridiques, financiers et de collecte.

Société en Commandite par Actions (SCA) créée en avril 2024, avec l'agrément ESUS et un conseil de surveillance, garant de vos intérêts. Elle cible des biens résidentiels de plus de 200 000 € dans des villes dynamiques.

En investissant dans la Foncière Prosper, vous :

1. Diversifiez votre portefeuille avec un placement immobilier innovant.
2. Bénéficiez d'avantages fiscaux significatifs (25 % de réduction d'IR + exonération d'IFI).
3. Visez une performance attractive  (+4,50 % par an capitalisé). (2)+(3) équivaut à un TRI de 7,09 % sur 7 ans.
4. Contribuez concrètement à résoudre un enjeu sociétal majeur.

Pour la première année d'exercice (2024), la Foncière a déjà réévalué ses parts de +4,76 %, légèrement au-dessus de son objectif initial. Bon signe pour la suite.

Comme toujours, comme pour beaucoup d'investissements, investir via la Foncière Prosper comporte des risques de perte en capital. La durée de détention recommandée est de 7 ans minimum (pour conserver l'avantage fiscal), et la performance n'est pas garantie.

Mais dans un contexte où on cherche tous à diversifier nos investissements tout en ayant un impact positif, la Foncière Prosper mérite notre attention. Un simulateur est disponible sur leur site pour personnaliser vos projections.

🙋‍♀️ Vous souhaitez investir ?

🎁 Vous connaissez des proches qui pourraient bénéficier du Contrat Prosper pour débloquer une partie du capital de leur résidence ? Vous obtenez 300 € pour tout proche qui signe un Contrat Prosper via la page de parrainage ci-dessous (de leur côté, ils économisent 200 €, car les diagnostics sont offerts) :

Vu l’âge moyen de la communauté Snowball (autour de 35 ans), je pense que vous êtes encore loin de l’âge de la retraite pour la plupart d’entre vous, mais ce n’est pas pour cela qu’il ne faut pas en parler (surtout si cela peut influencer votre portefeuille)

Et puis “être vieux, c’est être jeune depuis plus longtemps que les autres”, nous sommes tous concernés et cela peut servir à vos parents et amis.

C’est donc pour cette raison que nous avons décidé d’écrire cette newsletter en partenariat avec Merci Prosper, une entreprise que nous apprécions beaucoup chez Snowball. Vous allez comprendre pourquoi. Mais avant, commençons par parler un peu de la vieillesse en France sous un angle économique et financier. J’imagine que vous savez bien que la population française est en train de vieillir ? Nous comptons plus de 18 millions de seniors dans l’hexagone et ce nombre ne va cesser de croître :

La question du vieillissement en France s’impose donc aujourd’hui comme un enjeu majeur, tant sur le plan démographique qu’économique et social. L’allongement de l’espérance de vie, la transformation des structures familiales et la pression croissante sur les systèmes de retraite obligent à repenser la gestion du patrimoine et des revenus à la retraite (est-ce que la retraite de demain sera la même qu’aujourd’hui ? Dur à dire avec certitude, mais je ne pense pas).

Dans ce contexte, la capacité à débloquer du capital pour financer ses vieux jours, tout en préservant sa qualité de vie, devient une préoccupation centrale pour les seniors, leurs familles et vous, les investisseuses et investisseurs.

Vous voulez un peu plus de chiffres ?

Les projections de l’INSEE estiment qu’en 2050, un tiers de la population française aura franchi le seuil des 60 ans, avec plus de 5 millions de personnes âgées de plus de 85 ans. Cette évolution démographique s’accompagne d’une augmentation de l’espérance de vie : 85,2 ans pour les femmes et 79,3 ans pour les hommes en 2024. Ce vieillissement a des conséquences directes sur la structure des revenus et du patrimoine des seniors.

Sur le plan patrimonial, près de trois quarts des seniors sont propriétaires de leur logement. Mais ! Cette propriété ne garantit pas toujours un niveau de vie suffisant : 51 % des vendeurs en viager déclarent recourir à cette solution pour percevoir un revenu complémentaire, et 30 % pour rester chez eux.

Le montant moyen des pensions de retraite en France s’établit autour de 1400 € net par mois, mais ce chiffre masque de fortes disparités selon les carrières, le patrimoine accumulé, les genres et les parcours professionnels (sans grande surprise).

Aujourd’hui, on va donc explorer plusieurs choses : 

• Comment investir pour sa retraite pour débloquer un complément de retraite en temps voulu.
• Comment investir dès aujourd’hui tout en aidant des personnes âgées à rester dans leur logement grâce à la Foncière Prosper. Comme le dit Merci Prosper, la société derrière la Foncière Prosper, c’est une façon d’investir dans le bien-vieillir et d’avoir de l’impact réel sans concession sur la performance, ce qui est assez rare pour le souligner.

Il existe de multiples façons d’investir pour préparer sa retraite. On va passer rapidement en revue les principales. Rapidement parce que nous avons longuement parlé de ces dernières dans diverses éditions.

Les solutions traditionnelles d’investissement restent des piliers de la gestion de patrimoine à la retraite. Le compte-titres ordinaire permet d’investir en actions, ou encore en obligations, avec une grande flexibilité, mais une fiscalité élevée sur les plus-values et les dividendes (la fameuse flat tax de 30 %). 

Le Plan d’Épargne en Actions (PEA) offre une fiscalité avantageuse après cinq ans de détention, avec une exonération d’impôt sur les gains (hors prélèvements sociaux), mais il est plafonné à 150 000 € pour une personne seule.

L’investissement immobilier locatif, quant à lui, permet de générer des revenus complémentaires sous forme de loyers. Il existe de nombreux dispositifs d’optimisation fiscale (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.). Enzo en parle régulièrement dans notre newsletter premium Snowball Igloo.

L'assurance vie est également une option.

Le viager : définition, fonctionnement et spécificités

Vous connaissez certainement toutes et tous le viager qui consiste à vendre 100 % de votre bien immobilier tout en continuant de vivre à l’intérieur.

Pour résumer, il s’agit d’un contrat de vente immobilière dans lequel le vendeur (crédirentier) cède la propriété de son bien à un acquéreur (débirentier), en échange du versement d’un capital initial (le bouquet) et d’une rente viagère périodique, versée à vie.

Le viager, c’est donc un peu pour les joueurs (le côté cynique de ce modèle), car la durée de vie du vendeur est inconnue, ce qui rend le contrat incertain… Est-ce que la personne va vivre encore 10 ans, 20 ans, 40 ans ? Des probas existent, mais c’est tout.

Le calcul du bouquet et de la rente viagère est assez complexe, car il fait intervenir plusieurs paramètres : la valeur vénale du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs), le montant du bouquet souhaité, le type de viager (occupé ou libre), et le taux de capitalisation retenu.

Dans le cas d’un viager occupé, il faut appliquer une décote à la valeur vénale du bien pour tenir compte du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou de l’usufruit conservé par le vendeur. Cette décote correspond à la valeur actualisée des loyers théoriques que l’acheteur ne pourra pas percevoir pendant la durée d’occupation du vendeur.

On va pas entrer dans les détails, mais le calcul du DUH ou de l’usufruit viager s’appuie sur des barèmes professionnels, le plus connu étant le barème Daubry, qui prend en compte l’âge, le sexe et l’espérance de vie du vendeur, ainsi que le rendement locatif du bien (généralement 4,5 %).

Par exemple, pour un vendeur de 75 ans, le coefficient DUH peut être de 40 %, ce qui signifie que la valeur occupée du bien sera réduite d’autant. À cette décote importante, il faut ajouter la commission de l’agent immobilier qui peut dépasser 10 % de la valeur du bien. Le bouquet, donc la somme versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte de vente, voit son montant librement fixé entre les parties, mais il représente généralement entre 10 % et 40 % de la valeur vénale du bien, selon les besoins de liquidités du vendeur et la capacité de financement de l’acheteur.

Si vous voulez en savoir plus sur le viager, Mylène, ancienne boss de la newsletter premium Snowball Igloo avait dédié une édition à ce sujet. 

Le marché du viager reste un marché de niche, 5000 transactions par an et il ne s’agit pas des seules solutions pour investir tout en aidant les personnes âgées à rester dans leur maison ou pour les personnes âgées de débloquer du capital. Creusons maintenant le modèle de Merci Prosper.

De quoi s’agit-il, en une phrase ? D’un investissement immobilier innovant et responsable qui combine performance financière, avantage fiscal et impact positif en permettant aux seniors de monétiser une part de leur patrimoine tout en restant chez eux.

Cette solution d’investissement immobilier innovante permet aux seniors propriétaires de vendre partiellement leur bien tout en continuant à y vivre à 100 %, sans les aléas du viager et de conserver la liberté de transmettre leur patrimoine immobilier. En acquérant des parts indivises décotées, la Foncière Prosper leur offre une solution équilibrée pour retrouver du pouvoir d’achat et financer leurs projets, tout en sécurisant leur maintien à domicile. Simple. Efficace.

Et pour vous, les investisseuses et investisseurs ? La Foncière Prosper conjugue performance, fiscalité avantageuse et impact sociétal. L’investissement ouvre droit à 25 % de réduction d’impôt sur le revenu, et une exonération d’IFI (gros sujet en ce moment d’ailleurs), avec un objectif de performance cible de 4,5 % par an capitalisé (hors avantage fiscal). Pas de distribution annuelle, mais une revalorisation annuelle des parts de la Foncière. Si on intègre la réduction fiscale, on monte à un TRI de 7,09 %/an capitalisé sur 7 ans. Un simulateur de performance est disponible sur leur site en fonction de vos anticipations sur le marché immobilier.

Creusons un peu.

Merci Prosper a été créée par Thibault et Anthony, deux entrepreneurs reconnus sur le marché. Thibault connait bien le sujet du financement des seniors, puisqu’il a contribué à dépoussiérer le viager.

C’est lui qui a inscrit la réussite de l’UC (unités de compte) Viagénérations qu’il a portée avec son équipe, les assureurs et leurs réseaux de distribution de 50 millions d’euros à 1,1 milliard d’euros en 3 ans.

Anthony, dont le credo est de se battre contre des aberrations de marché, l’a fait dans le passé sur le recouvrement de créances en créant une société qu’il a revendue à Webhelp, dont il a dirigé une des BU (business units) pendant plus de 10 ans.

Son histoire personnelle l’a invité à s’attaquer maintenant à une nouvelle aberration, bien connue de tous “House rich cash poor”. Je suis riche de mon immobilier, mais je n’ai pas assez d’argent pour boucler mes fins de mois et réaliser mes projets de vie.

Face à ce paradoxe (un patrimoine immobilier considérable, mais bloqué dans la pierre, couplé à des besoins financiers réels), Merci Prosper a développé une solution innovante inspirée des modèles anglo-saxons, qui n'existait pas encore en France : le Contrat Prosper.

Cette solution permet aux seniors propriétaires de vendre partiellement leur bien immobilier et débloquer l’argent dont ils ont besoin, sans déménager, sans s'endetter, et surtout, sans l'aléa du viager traditionnel. Les seniors restent libres : pas d’hypothèque sur leur bien et la liberté de transmettre leur patrimoine s’ils le souhaitent. 

Pour financer ces contrats, Merci Prosper a créé la Foncière Prosper – Générations Solidaires, une foncière nouvelle génération qui conjugue performance financière et impact social fort.

La Foncière Prosper – Générations Solidaires est une Société en Commandite par Actions (SCA) créée en avril 2024. Grâce à son agrément ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale) délivré par l'État, la Foncière s'est engagée statutairement en faveur du maintien à domicile des seniors. Cet agrément reconnaît officiellement son utilité sociale et ouvre droit à des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs (ça, on aime bien).

Un modèle économique solide et transparent

Comment la Foncière génère-t-elle de la performance ? La Foncière acquiert des parts indivises de biens immobiliers occupés par leurs propriétaires seniors. Ces acquisitions sont réalisées en intégrant l’équivalent de loyers payés à l’avance en pourcentage du bien sur la durée du Contrat Prosper, qui représente la rémunération du droit de jouissance du senior.

Objectif de performance : 4,5 % par an capitalisé, composé de :

• 3 % nets de frais : “revalorisation mathématique” provenant de l’équivalent des loyers payés à l’avance appliqués sur la durée du contrat ;
• 1,5 % estimé : revalorisation attendue du marché immobilier, alignée sur l'inflation.

Performance réalisée : pour sa première année d'exercice (2024), la Foncière a réévalué ses parts de +4,76 %, légèrement au-dessus de son objectif initial. Une bonne nouvelle pour les investisseurs.

Des avantages fiscaux super intéressants

L'État encourage activement ce type d'investissement à impact social, donc il pousse des avantages fiscaux. Les investisseurs bénéficient alors de :

• Réduction d'impôt IR-PME de 25 % sur le montant investi, grâce à l'agrément ESUS (jusqu'à 10 000 € maximum de réduction fiscale, dans la limite du plafond global des niches fiscales), en contrepartie d'un engagement de détention de 7 ans minimum. En cas de sortie anticipée, l'avantage fiscal sera remis en question.
• Exonération d'IFI à 100 % : La détention de parts de la Foncière n'est pas soumise à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, grâce à l'agrément ESUS. Vu les débats actuels au sein du gouvernement, ça peut-être une bonne idée pour certains investisseurs.

Et du côté de la diversification et de la sécurité ?

Leur politique d'investissement est claire :

• Des biens résidentiels (maisons ou appartements en copropriété).
• Valeur comprise entre 200 000 € et plus.
• Villes de plus de 30 000 habitants ou zones touristiques dynamiques.
• Le senior conserve toujours plus de 50 % de son logement.
• Montant minimum monétisé : 50 000 €.

Gouvernance solide : un conseil de surveillance indépendant, composé d'experts reconnus (Charles-François Bonnet, ancien Président de Turgot Asset Management ; Romain Ganneau, Directeur général de Silver Valley ; Charles Ruelle, Directeur général de Sézame), valide la politique d'investissement et contrôle la gérance pour le compte des investisseurs.

Et les frais dans cette histoire ?

• 0 % de frais d'entrée pour l'investisseur ;
• 9 % de commission de souscription (couvrant les frais juridiques, financiers, et la collecte) ;
• pas de frais de gestion récurrents facturés directement par la Foncière ;
• 0 % de frais de sortie.

Ça vous parle et vous souhaitez en savoir plus ? C'est par ici pour s'inscrire :

Le Contrat Prosper permet aux seniors de vendre partiellement leur bien immobilier tout en continuant à y habiter à 100 %. Voici les principes clés :

Merci Prosper s’appuie sur l'indivision conventionnelle, un cadre juridique bien établi dans le Code civil français. Contrairement à l'indivision légale, cette formule permet de prévoir l’ensemble des situations concrètes, fixer des règles claires, sécurisantes, pour toutes les parties.

Vous restez maître chez vous : après la vente partielle, rien ne change dans votre quotidien. Vous continuez à habiter votre logement comme avant, à payer vos charges courantes, vos impôts et taxes. Seuls les gros travaux (définis par l'article 606 du Code civil) sont répartis proportionnellement entre vous et la Foncière. C’est plus simple pour tout le monde. Les seniors conservent leurs habitudes et la Foncière n’a pas de “property management”, qui est souvent chronophage et qui n’apporte aucune valeur.

Un prix juste et transparent : la part que vous vendez intègre l’équivalent de loyers payés à l’avance correspondant à la rémunération de votre droit de jouissance, c'est-à-dire votre droit de continuer à habiter votre logement.

Un contrat flexible, sans les aléas du viager.

Le Contrat Prosper est prévu pour une durée de 10 ans, mais avec une flexibilité totale :

• Vous souhaitez vendre avant 10 ans ? Un complément de prix vous sera versé par la Foncière. Ce montant, précisé dans votre contrat notarié, correspond aux années de jouissance que vous n'aurez pas utilisées.
• Vous souhaitez rester au-delà de 10 ans ? Aucun problème ! Un loyer sur la part vendue vous sera simplement facturé au moment de la vente finale, pour ne pas amputer votre pouvoir d'achat durant ces années supplémentaires.

Cette flexibilité change tout par rapport au viager traditionnel : vous payez à l'usage, dans un cadre juste et équilibré, sans miser sur votre espérance de vie.

Grâce au Contrat Prosper, les personnes âgées peuvent donc :

• financer leurs dépenses contraintes liées à l'augmentation du coût de la vie ;
• employer du personnel qualifié pour l'aide à domicile ;
• adapter leur logement (salle de bain sécurisée, cuisine aménagée) pour prévenir les chutes et maintenir leur autonomie ;
• réaliser leurs projets de vie : voyages, loisirs, etc. ;
• préserver leur santé mentale en les libérant du stress financier et de l'isolement social qu'il peut engendrer.

🎁 Vous connaissez des proches qui pourraient bénéficier du Contrat Prosper pour débloquer une partie du capital de leur résidence ? Vous obtenez 300 € pour tout proche qui signe un Contrat Prosper via la page de parrainage ci-dessous (de leur côté, ils économisent 200 €, car les diagnostics sont offerts) :

La Foncière Prosper démontre qu'il est possible de conjuguer performance financière attractive et contribution à un enjeu sociétal majeur. En investissant, vous participez concrètement à :

• préserver l'autonomie et la dignité des seniors ;
• lutter contre l'isolement social des personnes âgées ;
• faciliter le maintien à domicile ;
• créer une dynamique intergénérationnelle vertueuse ;
• injecter de l'argent dans l'économie réelle et les territoires.

La Foncière crée une solidarité où la valeur des uns contribue au bonheur des autres, chacun préparant son avenir avec ses propres objectifs.

Je voulais terminer sur des histoires touchantes de trois projets financés par Merci Prosper :

• "Christophe et Béatrice avaient des problèmes de trésorerie et des prêts à rembourser. En fin d’année 2024, ils ont contacté Merci Prosper, car la pression augmentait fortement de la part de leurs créanciers. Grâce à la vente partielle de leur logement, l’argent apporté par la Foncière leur a permis de les rembourser, de souffler et d’aborder leur avenir plus sereinement."
• "Étranglée par des dettes et ayant une petite retraite, Sylvie, retraitée, tombait progressivement dans la spirale du surendettement, dans le silence. Grâce à Merci Prosper, elle a pu sortir la tête de l’eau et retrouver sa dignité."
• "Régine et Pascal avaient un rêve en nous contactant : retrouver du pouvoir d’achat, avoir un peu d’argent de côté pour profiter de leur retraite, avec comme point d’orgue dans quelques années, le projet d’aller s’installer dans le Sud-Ouest pour se rapprocher de leurs enfants et petits enfants. Grâce à notre solution, le début de leur rêve a été exaucé."

🙋‍♀️ Par ici pour en savoir plus et investir si ça vous parle :

Excellente soirée !

Yoann ❤️