🤯 Peut-on vraiment vivre de l’immobilier en 2025 ?

Chers Snowballers,

Ici Mylène, la plume derrière la newsletter immo Snowball Igloo incluse dans l’abonnement Snowball+. Exceptionnellement, cette newsletter est envoyée à tous les membres (gratuits et payants).

C’est avec un pincement au cœur que je vous écris aujourd’hui.

Après presque deux ans à vous partager mes aventures d’investisseuse immo, il est temps pour moi de tirer ma révérence.

Mon activité principale d’entrepreneuse (j’ai lancé récemment une deuxième agence, pour faire du personal branding pour les CEO du conseil et du patrimoine) me prend trop de temps et je n’arrive malheureusement plus à jongler.

Il était impensable pour moi de continuer si cela signifiait vous proposer des éditions moins qualitatives qu’avant.

Par ailleurs, comme vous l’avez peut-être constaté, je n’ai pas refait de projet immobilier récemment. J’avais donc moins de choses à vous raconter ces derniers temps (à part mes petits malheurs dans mes investissements locatifs).

Mais rassurez-vous, Snowball Igloo ne disparaît pas, le flambeau est en cours de transmission. Vous en saurez plus bientôt. 😉

Ce fut un immense plaisir pour moi de partager avec vous mon journal de bord d’investisseuse et mes réflexions, parfois si longues à lire haha.

J’ai été ravie de pouvoir échanger avec certains d’entre vous (IRL parfois !) sur des problématiques si intéressantes autour de notre passion commune des finances personnelles.

Je vous remercie tous pour votre confiance, votre fidélité, et vos bons mots qui me sont allés droit au cœur à chaque fois.

Et bien sûr, un grand merci à Yoann pour m’avoir fait confiance dès le lancement de Snowball+, après être tombé sur “Les Pépites”, ma confidentielle petite newsletter immo à l’époque.

J’ai choisi de finir avec une édition sur ma vision de l’immobilier aujourd’hui afin de boucler la boucle.

Il y a deux ans, j’étais encore convaincue que l’immobilier serait le pilier principal de ma stratégie pour atteindre la liberté financière. Je ne jurais que par le cash-flow et les immeubles de rapport. Aujourd’hui, avec plus de maturité, je vois les choses différemment.

Je vous propose donc ma réponse nuancée à la question que l’on se pose tous “peut-on encore espérer vivre de l’immobilier en 2025 ?”.

Et avant de commencer, en parlant d’immobilier, place à un partenaire que j’ai d’ailleurs interviewé dans une ancienne édition :

Grâce à la magie de l’investissement fractionné de TANTIEM, oui ! L’idée est simple : des dizaines d’investisseurs se regroupent pour financer un bien immobilier et reçoivent en retour les loyers générés par ce dernier ainsi que la plus-value potentielle à la revente.

TANTIEM est une entreprise française qui rend l’investissement immobilier de qualité accessible à tous.

• Chaque mois, l’entreprise propose de nouveaux biens de grande qualité.
• L’entreprise a été fondée et est constituée de professionnels de l’immobilier qui viennent de chez Foncia, Swisslife, Altarea, JLL ou encore Nhood.
• Vous pourrez investir via des obligations qui sont encadrées par l’Autorité des marchés financiers.
• Ces obligations vous permettront de recevoir chaque mois une part des loyers et la plus-value potentielle à la revente.
• Tantiem, c’est déjà 3000 investisseurs, dont beaucoup de Snowballers et 9,8 millions d’euros financés.

Ce mois-ci, TANTIEM propose d’investir dans une grande salle de sport Fitness Park dans le centre de Nancy :

• Une salle de sport de 950 m2 + parking de 28 places.
• Bail commercial de 9 ans, renouvelé simultanément à l’acquisition. Aucun incident de loyers depuis 11 ans.
• Opportunité de loyer additionnel avec le local annexe.
• Il s’agit d’une hypothèque de premier rang, ce qui signifie que vous serez les premiers à recevoir l’argent lors de la revente du bien.
• Rendement net de 7,4 % l’année 1 et un TRI cible de 8,8 % sur 8 ans.

📅 Ouverture de la collecte le 22 janvier à 12 h 30.

🎁 L'inscription avec le code SNOW15 offre un boost de rendement de 1,5 % la première année sur la première souscription, soit 8,9 % de rendement en année 1. 🙌

J'investis avec Tantiem Comme toujours dans l’immobilier, il existe des risques : non-paiement des loyers et perte de valeur du bien, par exemple. Diversifiez. :)

À l’heure actuelle, j’ai 10 appartements/maisons en locatif (en dehors de ma RP) et une maison en construction (ou pas…). Je touche environ 83 000 € de revenus locatifs par an. Et pourtant, je ne vis pas de l’immobilier. 

Je vous raconte rapidement mon début d’année, qui a conforté mon sentiment grandissant de remise en question de l’intérêt de l’immobilier locatif de rendement tel que je le concevais auparavant, et même de l’immobilier en France tout court.

Comme je vous l’expliquais, je m’intéresse désormais à l’immobilier commercial, qui répond bien à ma nouvelle thèse d’investissement : un produit safe, sans charge mentale ni gestion, sans faire d’effort d’épargne mensuel (ou très faible, si la qualité du projet compense).

Il n’offre certes pas de cash-flow positif (du moins pas au départ d’un projet, mais dans le temps, oui). En revanche, il permet de développer un patrimoine immobilier rentable sans charge mentale (pas ou peu de gestion) de façon indolore (le crédit est couvert par le revenu locatif et les charges sont principalement payées par le locataire).

On m’a proposé un local commercial occupé par une épicerie dans un quartier “classe moyenne” dynamique de Nice, sur une place commerçante. Rendement affiché de 8 %. Pour un petit ticket à 157 k€.

Sur le papier, ça semblait séduisant au premier abord. Mais en creusant, j’ai vite vu les failles : le locataire était dans les lieux depuis à peine deux mois, avec une société en création, en n’ayant pas payé de pas de porte. Un maximum de red flags sur sa solvabilité, donc...

Le tout pour un loyer supérieur au marché, ce qu’on appelle “surloyer” (cf. les explications de l’expert Daniel sur les dangers d’un surloyer dans cette édition). Ce qui signifie que le propriétaire vend un rendement, et base son prix dessus, mais celui-ci est artificiellement gonflé. Lorsque le locataire partira, il sera impossible de relouer au même prix, et donc la valeur du bien baissera aussi en conséquence.

Je n’ai donc pas donné suite. Et lorsque je suis passée par hasard devant le local en question quelques semaines plus tard, je me suis dit que j’avais bien fait. L’épicerie en question était fermée en pleine journée, avait une devanture obscure (difficile de voir l’intérieur à cause de l’habillage des vitres) et les rayons de produits étaient… très dépouillés. Je me suis demandé s’il ne s’agissait pas tout simplement d’un “snack”. Ce qu’on appelle un “snack” à Nice, ce n’est pas un commerce qui vend de la nourriture, si vous voyez ce que je veux dire…

Ce n’est vraiment pas simple de trouver une bonne affaire qui répond à mes critères en immobilier commercial. Pour l’instant, je n’ai reçu que des dossiers soit à trop faible rendement (excellent emplacement dans Paris, mais trop gros effort d’épargne), soit trop risqués (ville et/ou emplacement moyennement rassurants).

D’ailleurs, même à Paris intra-muros, on constate que beaucoup de locaux se vident. Il suffit de se balader et observer les panneaux de locaux commerciaux à louer partout. Il ne faut vraiment pas se tromper d’emplacement ni de prix d’achat…

Je continue de penser que l’immobilier commercial est une stratégie intéressante. Je reste donc en veille sur le sujet, mais je serai très sélective !

Deux mois sont passés et ma maison vacante n’a toujours pas retrouvé d’occupant depuis l’incarcération du dernier locataire en date. L’agente immobilière sur place a été peu réactive et les quelques visites n’ont rien donné. Je manque de temps pour faire un vrai suivi alors je laisse couler… Heureusement, les deux autres maisons paient le crédit et les charges. Mais je n’ai quasiment plus de cash-flow pour l’instant.

Je me demande parfois si je n’aurais pas dû laisser le constructeur aller au bout de son incompétence et me construire une maison “pas ouf” plutôt que de perdre mon temps avec ce procès. L’audience a (encore) été reportée, un classique d’après mon avocat. Il va falloir attendre le mois de mai. La banque a accepté de prolonger un peu mon différé, mais ça ne suffira pas. Le temps de casser enfin mon contrat (j’espère !), trouver un constructeur correct, et lancer le chantier, il y en a pour au moins un an et demi. Je vais donc finir par payer des mensualités d’emprunt pour une maison qui n’existe pas… Et il ne me reste plus qu’à prier pour que la location courte durée ne soit pas interdite dans le coin d’ici à ce qu’elle sorte de terre...

Ce projet est mon plus grand (et mon seul) regret dans mon parcours d’investisseuse immobilier.

Au-delà de la réalité parfois mouvementée du terrain, il est essentiel de comprendre le fossé entre les loyers perçus et le cash-flow net d’impôts qu’il reste (quand il en reste).

Ce post LinkedIn le résume mieux que moi : quand on retire les frais et les mensualités d’emprunt, on est loin d’être rentier avec du locatif. Surtout pour ceux qui ont fait des crédits récemment avec des taux élevés.

Si on souhaite déléguer la gestion de ses biens, on perd une grosse partie de son cash-flow.

Et si on pense s’en sortir avec des modes d’exploitation qui demandent plus de risques et d’implication (comme la location courte durée ou les colivings), on devient entrepreneur et non plus investisseur passif. C’est un choix que tout le monde n’est pas prêt à faire.

Une fois qu’on a dit cela, c’est également crucial de comprendre que ce n’est pas le cash-flow qui compte dans un projet immobilier, mais bien l’enrichissement annuel par la capitalisation et l’éventuelle plus-value à la revente.

C’est quelque chose que je ne voulais pas entendre quand j’ai commencé l’immobilier il y a quatre ans. Mon but étant de vivre de mes cash-flows, c’était mon unique critère pour choisir un projet. Je suis donc allée sur des projets plus risqués. Je ne les regrette pas, car ils m’ont permis d’avancer, de capitaliser, et d’apprendre.

Mais si c’était à refaire, je pense que je ferais un choix plus radical, car l’entre-deux que je recherchais n’existe pas :

• Soit, j’aurais tout misé sur des locations courte durée et des colocations, à grande échelle, pour générer du cash-flow positif significatif. J’aurais créé ainsi un nouveau business dans l’immobilier, qui me demande du temps, de la gestion d’aléas humains, de la charge mentale, et de l’implication au quotidien. Ce ne serait donc pas des revenus passifs, mais une nouvelle boîte à part entière, soumise aux aléas des réglementations et des évolutions du marché. Mais quitte à faire de l’entrepreneuriat pur, il y a des voies entrepreneuriales à meilleur effet de levier. C’est d’ailleurs celles que j’ai choisies aujourd’hui (le ratio cash généré vs charge mentale est plus intéressant dans un business d’agence que dans l’investissement immo à rendement).
• Soit, j’aurais tout misé sur de l’immobilier patrimonial efficace, avec des projets à l’équilibre dans des villes peu risquées et/ou de l’immobilier commercial, me permettant ainsi de construire un patrimoine qui tourne tout seul sans y penser, avec le moins de tracas locatifs possibles, et sans débourser un euro de ma poche chaque mois pour rembourser mes prêts (mais sans en gagner non plus). C’est ce vers quoi je tends finalement aujourd’hui.

Ma stratégie “entre deux” de l’immeuble de rapport en ville moyenne marchait encore il y a quelques années et j’ai eu la chance d’en profiter de justesse avant la fin de l’eldorado. Mais aujourd’hui, avec l’explosion des coûts, des crédits, et des taxes, un tel projet ne dégage qu’un cash-flow résiduel. Lorsqu’on le met en perspective avec les ennuis et les risques du locatif, ça ne vaut pas tellement le coup. Ce n’est pas avec 300 € de cash-flow mensuel par appartement (qui peut s’envoler du jour au lendemain pour financer une chaudière en panne) que l’on devient rentier.

Ceux qui vous présentent encore des dossiers avec des cash-flows à 1400 € net par mois sur un petit immeuble de rapport à moins de 400 k€ exploité en location meublée longue durée ne vous disent pas tout :

• soit leur calcul du cash-flow ne tient pas compte de tous les frais (ils omettent la gestion locative, la provision pour travaux, le turnover, les éventuels travaux votés dans la copro, etc.) ;
• soit leur bien est situé dans une ville risquée, dans laquelle l’immobilier se déprécie et/ou n’est pas liquide à la revente et/ou les locataires sont fragiles et/ou la concurrence est très élevée sur le soi-disant “bon plan” (par exemple, un énième coliving de 6 chambres à Roubaix…) ;
• soit les deux. 😅

Évidemment, ils ne vous parlent pas de la fiscalité. On balaie ça rapidement en vous disant que le LMNP est votre ami et que vous ne paierez pas d’impôt pendant 7 à 10 ans. C’est vrai (du moins pour l’instant), mais chaque situation fiscale est différente. Il faut bien vérifier que c’est le meilleur choix pour vous. Si vous avez, par exemple, des sujets de transmission, des envies de scaler en immobilier, ou de conserver le bien sur une longue durée, il n’est pas certain que le LMNP vous corresponde.

Il y a aussi d’autres cas de figure que j’ai vu passer chez les agences d’investissement clefs en main (des prévisionnels de travaux disons “optimistes”, des colocations qui ne respectent pas l’encadrement des loyers dans la ville, etc.). Les pièges sont nombreux et il faut bien choisir son prestataire.

Il y a encore quelques pépites cachées, des biens rentables inespérés que certains formateurs brandissent fièrement en exemples de leur réussite ou celle de leurs élèves. Mais ce sont des anomalies de marché (une négociation miracle, par exemple) et je n’ai plus la force de m’épuiser à les chercher.

J’ai compris que l’immobilier n’était pas un pilier dans ma stratégie FIRE, mais un formidable outil de construction d’un patrimoine sans dépenser mon épargne mensuelle, grâce à l’effet de levier. Et c’est déjà très bien.

Pour la génération de revenus passifs mensuels dans le but d’en vivre, je préfère miser sur la bourse, les side-business automatisés, et d’autres classes d’actifs pour diversifier.

Néanmoins, rien ne battra le rendement du capital de l’immobilier, c’est pour cela que je continuerai d’en faire. Cela reste le meilleur moyen de s’enrichir significativement sur le long terme.

Je ne m’interdis pas d’avoir à la marge un petit Airbnb qui fait du cash si jamais j’ai une opportunité d’acheter un bien sympa qui tombe un jour. Ou bien si je déménage de ma RP à Nice et que je veux la garder en location courte durée. Mais je me préparerai alors à devoir être créative dans la gestion (utiliser l’IA et les automatisations plutôt qu’une conciergerie qui me pique toute ma marge) et à m’impliquer personnellement un minimum.

Ce n’est pas à l’ordre du jour pour l’instant. Dans un autre contexte, si j’ai une assistante virtuelle que je peux former sur le sujet par exemple, je pourrai l’envisager.

Après m’être frottée à la réalité du terrain, j’aborde l’immobilier en France aujourd’hui avec beaucoup plus de méfiance.

Le rendement s’accompagne de risques et de charge mentale, pour un cash-flow au mieux résiduel. Le patrimonial coûte cher. La situation économique et les tergiversations législatives, notamment sur la fiscalité ou les droits des propriétaires, ne rassurent pas. Sans parler d’une justice peu efficiente.

Comme vous l’avez compris aux dernières éditions qui évoquaient l’immobilier à l’étranger, je suis convaincue qu’il est temps pour moi de diversifier en allant explorer d’autres pays, dont le contexte est plus propice aux investisseurs, en attendant que les taux en France retrouvent leur attractivité d’avant-Covid, que les prix baissent, et qui sait, que les lois anti-bailleurs évoluent.

Je compte creuser l’Espagne, en particulier Valence. J’arrive un peu tard pour cette ville, mais la dynamique est bonne et les tickets d’entrée sont encore abordables, avec des possibilités de levier bancaire (un critère majeur pour moi, car c’est tout l’intérêt de l’immobilier). Si la banque espagnole me confirme que je peux emprunter à un taux correct, j’irai au bout de la démarche pour acheter une colocation meublée en gestion déléguée à 8-9 % de rendement, non sans un peu d’appréhension. Cela reste du locatif, après tout…

Si je minore les belles perspectives que me vend l’agence d’immobilier clefs en main, je pense m’en sortir avec un cash-flow anecdotique d’environ une centaine d’euros dans le meilleur des cas. Mais c’est surtout la perspective de plus-value et l’opportunité de diversifier dans un pays dont l’économie effectue sa remontada qui m’intéressent.

Je ne m’empêcherai pas d’investir en France en parallèle si un projet intéressant se présente. J’étudierai l’immobilier commercial (à Nice, dans l’idéal). Mais aussi la colocation à Nice, sur un appartement de trois chambres en centre-ville, par exemple, avec une gestion déléguée. C’est en effet le type de projet qui permet d’atteindre l’équilibre en termes de trésorerie tout en capitalisant dans la seule ville française qui monte en ce moment. Ce sera aussi beaucoup plus facile d’analyser un projet dans ma ville (et de le visiter).

Je termine avec une petite FAQ qui reprend des questions qui m’ont souvent été posées.

Je vous donne, pour la dernière fois 😢, mon avis sans bullshit en version abrégée.

Si tu veux investir dans des projets purement passifs, tu n’obtiendras que des cash-flows résiduels pour des tracas exponentiels. Ce sont les intermédiaires qui s’enrichissent le plus sur ce type de projet (vendeurs de formations et agences d’investissement locatif).

Si en revanche tu choisis, en pleine conscience, un mode d’exploitation à fort rendement et que tu acceptes de t’impliquer, ce n’est pas impossible. Tu remplaceras certes ton salaire, mais aussi ton job par un autre (plutôt mal payé au taux horaire…) !

Tu pourras toutefois sortir gagnant·e sur la durée si tu arrives à scaler suffisamment pour pouvoir déléguer aux bonnes personnes tout en gardant une belle marge.

Précision importante : ce débat se pose pour des gens qui gagnent suffisamment bien leur vie pour attaquer l’immobilier avec des projets dont les montants valent le coup. Si tu gagnes 2500 € par mois, le HCSF va vite briser tes rêves de toute façon. Tu ne pourras emprunter que pour des petits projets. Même à 10 % de rendement, sur un projet de 200 k€, tu n’iras pas très loin.

Si tu veux faire une bonne affaire et dégager un rendement sympa, oublie. Toute la création de valeur, c’est-à-dire la marge que tu vas potentiellement faire à l’achat, sera reperdue dans la commission de l’intermédiaire (souvent, une double couche de frais entre la sienne et celle de l’agence immobilière, d’ailleurs).

Si tu ne cherches pas l’affaire du siècle, mais que tu es bien trop occupé·e pour te former (indispensable) et te mettre en chasse toi-même, alors go. Ce qui compte le plus, c’est ton passage à l’action après tout.

Attention juste à ne pas acheter, via ton intermédiaire, un bien risqué sur lequel la promesse de cash-flow est une illusion. N’hésite pas à challenger les propositions qui te seront faites !

Achète pour une perspective de plus-value intéressante après travaux, pour un emplacement à potentiel, pour une sécurité locative, plus que pour une promesse de cash-flow qui sera forcément surestimée.

Et n’achète pas non plus un bien dans une ville peu cotée et/ou un mode d’exploitation risqué, sur lequel tu te retrouverais à faire un effort d’épargne juste pour compenser l’accumulation des coûts des intermédiaires. Cela ne vaut pas le coup.

Un peu comme la précédente réponse, je dirais que ça dépend de chacun. Si tu n’as pas le temps pour gérer et que ton logement est ultra rentable en Airbnb, la question ne se pose pas.

Mais attention, car dans la plupart des villes, la conciergerie mange toute ta marge. J’ai fait les simulations sur Nice, c’était le cas dans 100 % des appartements que j’ai envisagés. Beaucoup de gens ne vont pas au bout des calculs. Ils regardent le rendement incroyable, le chiffre d’affaires et le taux de remplissage de leur logement et se félicitent de leur choix. Mais s’ils retirent les charges, les consommables, la conciergerie et les frais des plateformes, ils réaliseront que leur marge est en réalité proche de zéro.

L’automatisation (un channel manager + des apps connectées + de l’IA) est une bonne alternative à condition de trouver une femme de ménage et un “handyman” fiables sur place, et si possible d’habiter pas trop loin en cas d’urgence. Horiz.io va bientôt lancer un service en ce sens pour aider les loueurs en courte durée. J’en ai parlé avec le CEO, c’est prometteur. En attendant, un service de conciergerie digitalisée à moindre coût peut aussi faire le job (on en parlait avec un expert dans cette édition).

L’éternel débat ! J’y ai répondu en détail dans cette édition. Mais pour donner une réponse (très) résumée, je dirais que si tu comptes rester longtemps dans ta RP, autant capitaliser au plus tôt et l'acheter en priorité. Si ton projet est encore flou et que tu n'as pas établi de lieu où tu souhaites vivre définitivement, cela vaut le coup d’investir d’abord pour ne pas laisser ta capacité d’endettement inexploitée. Dans tous les cas, il ne faut pas que ce choix cornélien occasionne un blocage. Tu pourras toujours arbitrer dans ton patrimoine dans le futur ou renégocier des crédits, rien n’est figé. Le plus important, ça reste d’acheter de l’immobilier le plus tôt possible. Et, non, la RP n’est pas un passif. Arrête d’écouter les gourous des réseaux sociaux qui citent du Kiyosaki sans contexte parce que ça les arrange.

C’est tout pour aujourd'hui pour moi. Pour ceux qui souhaitent rester en contact, vous pouvez m’ajouter sur LinkedIn! Je répondrai à vos questions avec plaisir.