Comment gagne-t-on de l'argent avec l'investissement locatif ?

Hey Snowballers, j’espère que vous allez bien !

On se retrouve cette semaine pour une édition un petit peu plus théorique, où l’objectif va être d’introduire ou de réintroduire pour certains des notions financières de base, comme la rentabilité, le rendement, le TRI, et globalement d’analyser comment aujourd’hui on peut gagner de l’argent avec l’investissement locatif, parce que je vois souvent beaucoup de confusion sur ce sujet-là.

Avant de débuter, voici une explication à propos de deux notions financières de base, hyper importantes et souvent confondues :

Le rendement, c’est le fameux calcul entre les loyers annuels et le prix d’achat global avec l’ensemble des frais.

La rentabilité, c’est quelque chose de différent, elle va se calculer sur l’ensemble des gains qui sont liés au bien immobilier en question. Elle ne peut se calculer, par définition, que quand le bien est vendu. Il est donc important pour être crédible d'employer les bons termes !

C’est parti pour cette édition !

Le cashflow, c’est le sacro-saint de l’investissement locatif. Ça a été le terme le plus utilisé, voire l’unique terme utilisé pendant des années dans tout l’écosystème autour de la formation.

Aujourd’hui, c’est en train de changer un petit peu, les marketeurs/formateurs ont senti le vent tourner et la nouvelle mode est plutôt au marchand de biens et les plus-values à 100 000 €. Bref, c’est un autre sujet, ça pourra faire l’objet d’une autre édition.

Mais il est vrai que cette notion reste ancrée dans beaucoup de têtes d’investisseurs. Beaucoup ne jurent que par le cashflow et n’estiment la qualité d’un investissement que par cet indicateur. Je vais vous expliquer pourquoi c’est une erreur fondamentale.

Le cashflow, c’est la somme qui va vous rester à la fin du mois, une fois que vous aurez déduit toutes vos charges de vos loyers.

Et quand on parle de toutes les charges, c’est le crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière, votre comptable, votre imposition éventuelle, bref, toutes les charges.

On voit bien que, sur un investissement locatif traditionnel, la charge la plus importante qui va vraiment jouer dans ce calcul, c’est le crédit.

Donc, le premier point, c’est que c’est un mauvais indicateur de performance sur un investissement. Pourquoi ? Parce que si vous avez un investissement pourri à 4 % de rendement à Saint-Étienne, et que vous l’avez payé cash, vous aurez mécaniquement un meilleur cashflow qu’un investissement top à 6 ou 7 % à Lyon financé à 100 %.

Donc, le premier critère d’évaluation de la performance d’un bien, ça ne doit surtout pas être le cashflow.

Un autre point avec ce dernier, c’est qu’il a souvent été considéré comme le seul indicateur, parce que soi-disant, il permettait de continuer à investir et de ne pas être bloqué par les banques.

C'était vrai il y a quelques années parce que les banques appliquaient ce qu’on appelle le calcul différentiel. Globalement, sans trop rentrer dans les détails, le calcul différentiel vous permettait, en ayant des investissements avec un fort rendement, de ne quasiment pas augmenter votre endettement.

C’est-à-dire que, si vous aviez des biens dans les fameux 10 %, votre endettement restait très bas et vous pouviez continuer à investir. Après, ce qui vous bloquait, c’était l’encours de crédit, et ça permettait de lever des centaines de milliers d’euros, même quand on avait des salaires classiques.

Aujourd’hui, ce calcul différentiel n’existe plus ou quasiment plus. L’impact du cashflow est bien moindre parce qu’avec un calcul d’endettement classique, avec un bien à fort rendement, votre endettement va augmenter quasiment de la même manière.

Pour résumer, à mon sens, le cashflow doit être l’un des derniers indicateurs de performance d’un bien. Et surtout, pour le considérer comme un indicateur de performance, il faut le comparer avec des critères égaux : même montant d’apport, même durée de crédit, même taux, etc.

Très souvent, le cashflow, c’est plutôt un indicateur pour frimer, parce que ça vous permet d’avoir une vision à l’instant T. C’est-à-dire qu’on n’a pas besoin d’aller dans des calculs plus complexes, de se projeter à +5, +6, +7 ans. On peut dire à l’instant T : “j’ai investi dans un bien, ça me fait gagner 400 € par mois.” C’est génial, tout le monde comprend vite !

Je compare assez souvent ça à un régime. Quand il y a un régime miracle qui se vend, on va toujours vous dire : “J’ai suivi ce régime, en 30 jours j’ai perdu 4 kg.”

C’est parfait pour se comparer, c’est génial en marketing. Mais j’ai rarement entendu : “J’ai fait un travail sur moi-même pendant un an, j’ai perdu 4 kg, je suis en meilleure santé.” C’est moins sexy. Pourtant, c’est plus intéressant sur le long terme.

Tout au long de cette édition, nous allons prendre l'exemple d'un appartement concret pour mesurer sa performance sur les différents leviers. C'est un appartement que j'ai récemment vendu à un client à Amiens dans le meilleur quartier, celui de Henriville.

Pour ceux qui ne connaissent pas Amiens, c'est une bonne ville de province, de plus de 100 000 habitants avec un gros ratio d'étudiants, plus de 20 %. Avec les taux et le marché actuel, il est devenu impossible d'être autofinancé avec un financement intégral ou presque en étant sur les meilleurs emplacements de ces villes, sans avoir recours à de la location courte durée ou bien de la coloc.

À première vue, l'opération est autofinancée, mais dans les faits, ce n'est pas le cas : attention à bien prendre en compte l'ensemble des charges !

C’est la partie la plus puissante de l’investissement locatif ! En général, c'est le levier le plus important, mais le moins visible.

Encore une fois, pour rebondir sur le cashflow, c’est plus sexy de dire que vous gagnez 200 € par mois dans votre poche que de dire que vous avez remboursé 400 € par mois à votre banque, que vous verrez seulement à la revente. C’est une histoire de plaisir différé.