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๐Ÿ  ๐Ÿฃ Investir dans l'immobilier 101

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De quelques centaines d'euros jusqu'ร  plusieurs millions

Yoann Lopez
Jul 21, 2020
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Hello Snowballers !

Jโ€™espรจre que vous allez toutes et tous bien et que vous passez de bonnes vacances pour ceux qui peuvent dรฉjร  en profiter !

Voici la petite mise ร  jour habituelle sur Snowball :

โœจNouveautรฉs :

  • ๐Ÿ“ฒ Mise ร  jour de lโ€™app Snowball et crรฉation du Snowmarket accessible seulement si vous รชtes unยทe abonnรฉยทe Premium. Le Snowmarket vous permet dโ€™accรฉder ร  un catalogue dโ€™outils et servicesย que jโ€™utilise pour investir et gรฉrer mes finances perso. Jโ€™aurais parfois nรฉgociรฉ un avantage pour vous ou bien un code de parrainage sera disponible (par exemple 3 mois de frais de gestion offerts chez Nalo). Jโ€™ajouterai rรฉguliรจrement de nouveaux produits. Lโ€™idรฉe est de vous faciliter lโ€™accรจs ร  des investissements variรฉs que jโ€™aurais testรฉ.

  • ๐Ÿ™Œย Nous sommes maintenant 2947 (vs 2848) Snowballersย ou 2,8 % de croissance depuis la derniรจre รฉdition sur les cryptos du 30 juin.

  • ๐Ÿ˜Žย 579 (vs 552) personnes ont dรฉcidรฉ de sโ€™inscrire ร  Snowball Premiumย ou 5 % de croissance depuis le 12 juin.

  • ๐Ÿ‘ฉโ€๐ŸŽ“ย 52 (vs 48 รฉtudiants)ย et รฉtudiantes ont profitรฉ de Snowball Premium gratuitement.

  • โ„๏ธย 212 550 Snowflakesย ont รฉtรฉ distribuรฉs.

  • ๐Ÿ’–ย Les premiers Snowballers ont plus dโ€™un mois de remboursรฉย (7,4 โ‚ฌ) grรขce ร  leurs Snowflakes.

  • ๐Ÿ’โ€โ™€๏ธย 2577 โ‚ฌ (vs 2343 โ‚ฌ) vont รชtre redistribuรฉsย ร  des associations.

  • ๐Ÿ˜Žย 2577 โ‚ฌ (vs 1948 โ‚ฌ) vont รชtre redistribuรฉsย aux Snowballers Premium.

  • ๐Ÿ’ธย 5522 โ‚ฌ (vs 4174,80 โ‚ฌ)ย pour les impรดts.

  • ๐ŸŽฏย 10 Snowpicks sont dรฉjร  dans lโ€™app Snowballย (les actions que je trouve intรฉressantes).

  • ๐Ÿค [SOON]ย La communautรฉ Snowballย pour les abonnรฉs Premium. (Premium)

  • ๐Ÿ“š [SOON]ย Le rรฉsumรฉ deย Crossing the Chasm, un livre de stratรฉgie business trรจs utile quand on souhaite faire des investissements. (Premium)

  • ๐Ÿ˜Ž [SOON] Le premier guide pour lancer un side project : crรฉer une mini flotte de vรฉhicules de location. (Premium)

  • ๐Ÿค– [SOON] Je vous prรฉpare quelques autres surprises sympas. (Premium)

Vous ne voulez pas manquer tout รงa et vous รชtes intรฉressรฉs par la version Premium de Snowball ? Nous sommes entrรฉs dans la tranche des 501-1000, donc vous aurez droit ร  150 Snowflakes, ร  lโ€™accรจs ร  la Bibliothรจque Snowball, aux deux applications, aux Snow Reports du dimanche, bientรดt ร  la communautรฉ Snowball et ร  tout ce que je viens de citer plus haut pour 6โ‚ฌ/mois sans engagement ou 60โ‚ฌ/an, mรชme pas une biรจre ou un verre de vin par mois (ร  Paris) : ๐Ÿ‘‡

P.S. : jโ€™ai lancรฉ une pageย Linkedin Snowballย oรน je partagerai rรฉguliรจrement des petites news.


Cette semaine on va sโ€™attaquer ร  un gros sujet : lโ€™immobilier. Je ne pourrai รฉvidemment pas tout traiter aujourdโ€™hui donc nous allons commencer par certaines bases.

Tout dโ€™abord, il faut savoir que jโ€™ai personnellement investi deux fois dans lโ€™immobilier.

  • Une premiรจre fois ร  Paris dans le 8รจme dans un petit studio en rez-de-chaussรฉe que jโ€™ai revendu 3 ans aprรจs avec une jolie petite plus-value.

  • Une deuxiรจme fois en ce moment dans un immeuble de rapport ร  Frรฉjus avec deux amis. Pour rappel, un immeuble de rapport est un immeuble qui nโ€™a quโ€™un seul propriรฉtaire (pas de copropriรฉtรฉ), et dont la totalitรฉ des logements sont destinรฉs ร  la location. Notre objectif est de continuer ร  investir dans des immeubles de rapports ร  moyen terme tout en diversifiant notre activitรฉ immobiliรจre, ร  la fois ensemble, mais aussi chacun de nos cรดtรฉs (bureaux, studios, colocsโ€ฆ).

Dans cette รฉdition, je vais aborder plusieurs sujets importants sans pour autant en creuser un plus quโ€™un autre. Lโ€™objectif est vraiment de vous donner un aperรงu de lโ€™investissement immobilier et de vous partager des outils et services pour mieux vous accompagner.

Pour les abonnรฉs Snowball Premium, je vais documenter notre aventure dโ€™achat dโ€™immeuble de rapport sous forme de mini-sรฉrie dโ€™articles : gestion locative, la location Airbnb, crรฉation de la SCI, les diffรฉrents choix rรฉalisรฉs, comment on a rรฉussi ร  se faire financer ร  110 %โ€ฆ Je commencerai cette mini-sรฉrie au mois dโ€™aoรปt / septembre.

Sommaire de cette รฉdition

  1. Pourquoi investir dans lโ€™immobilier ?

    1. Acheter ou louer pour vivre dans son logement ?

    2. Diversification de ses investissements

  2. Les diffรฉrents types dโ€™investissements immobiliers

    1. Achat dโ€™un bien pour location classique

    2. Achat dโ€™un bien pour location courte durรฉe

    3. Achat dโ€™immeubles de rapport [PREMIUM]

    4. Investissements alternatifs dans lโ€™immobilier

Allons-y !

Pourquoi investir dans lโ€™immobilier ?

Investir dans lโ€™immobilier est une grande passion des franรงais. Qui nโ€™a jamais parlรฉ autour dโ€™un repas du dernier achat immobilier dโ€™un ami, ou bien comparรฉ les taux dโ€™intรฉrรชts nรฉgociรฉs par lโ€™un ou lโ€™autre ? Un vรฉritable sport national.

Selon moi il existe deux raisons principales et valables pour investir dans lโ€™immobilier :

  • Vous dรฉcidez dโ€™acheter le logement dans lequel vous allez vivre pour avoir un bien ร  vous dans 20/30/40 ans. Plus de prรชt immo ou de loyer ร  payer, donc un futur pouvoir dโ€™achat plus รฉlevรฉ.

  • Vous dรฉcidez dโ€™acheter un ou plusieurs logements dans le but dโ€™investir.

  • Il peut exister dโ€™autres raisons comme la dรฉfiscalisation ou alors le simple fait dโ€™รชtre trรจs riche et de pouvoir acheter plusieurs biens sans but prรฉcis, mais je nโ€™en parlerai pas ici car je nโ€™y adhรจre pas.

Acheter ou louer pour vivre dans son logement ?

Acheter une maison est certainement lโ€™une des plus grosses dรฉcisions financiรจres de la vie dโ€™une personne. Encore plus si vous habitez dans une ville oรน le marchรฉ est tendu. ๐Ÿ‘‹ Paris ! Effectivement, acheter un appartement pour une petite famille peut vite tourner aux alentours des 700 000โ‚ฌ, voire plus si on souhaite รชtre plus confortable.

Dans beaucoup de cultures et surtout la culture franรงaise, acheter une maison, tout comme crรฉer une famille, est vu comme un signe de maturitรฉ et dโ€™accomplissement. Cependant, les moeurs รฉvoluent et les styles de vie aussi : tรฉlรฉtravail, freelancing, digital nomadismeโ€ฆ La volontรฉ de crรฉer une famille nโ€™est plus forcรฉment la norme, par exemple la volontรฉ de voyager sur de longues pรฉriodes โ€” mรชme en famille โ€” sont autant de nouvelles tendances qui font quโ€™acheter un appartement nโ€™est plus forcรฉment le seul et unique โ€œbonโ€ choix.

Comment se passe un achat immobilier ?

Bon vous รชtes peut-รชtre dรฉjร  tous au courant, mais ce nโ€™est pas forcรฉment toujours clair. Comme vous le savez, pour acheter un appartement ou une maison il faut souvent contracter un prรชt immobilier.

Une banque vous prรชtera de lโ€™argent en fonction des revenus de votre foyer. En gรฉnรฉral le montant total de vos crรฉdits ne doit pas dรฉpasser le taux de surendettement qui est fixรฉ ร  33 % du foyer en France. Cโ€™est ร  dire que si vous gagnez 10 000 โ‚ฌ/mois (dรฉduit des grosses dรฉpenses comme un loyer) vous ne pourrez pas avoir des crรฉdits (prรชt immo + prรชt ร  la consoโ€ฆ) qui dรฉpassent 3300 โ‚ฌ/mois.

La banque accepte de prendre un risque car en cas de non remboursement du prรชt, elle pourra dรฉcider de vendre le bien pour se rembourser. En plus de cela, elle finance sa prise de risque en collectant des intรฉrรชts sur le montant quโ€™elle vous prรชte. En gรฉnรฉral, au dรฉbut des remboursements vous rembourserez essentiellement les intรฉrรชts, et plus le temps passera, plus la part du capital augmentera :

Le taux dโ€™intรฉrรชt dรฉpendra de beaucoup de choses. Tout dโ€™abord du taux dโ€™intรฉrรชt directeur qui est dรฉcidรฉ par les banques centrales, la Banque Centrale Europรฉenne (BCE) dans notre cas. Plus ce taux sera bas, le taux auquel les banques peuvent emprunter ร  la BCE en gros, plus vous pourrez obtenir un taux dโ€™intรฉrรชt faible. Ensuite cela peut aussi dรฉpendre de votre situation. Plus elle sera risquรฉe pour la banque plus le taux dโ€™intรฉrรชt sera รฉlevรฉ. Un freelance aura par exemple un taux dโ€™intรฉrรชt souvent plus รฉlevรฉ quโ€™un fonctionnaire. Elle peut aussi dรฉpendre de votre apport. Plus ce dernier est รฉlevรฉ plus le taux dโ€™intรฉrรชt peut diminuer car la banque prendra moins de risques. Finalement cela pourra dรฉpendre de la durรฉe du prรชt immobilier.

Tips :

  • Il est souvent intรฉressant de passer par des courtiers. Par exemple pour notre achat de lโ€™immeuble de rapport avec mes amis, nous avons pu nรฉgocier un achat ร  110 % (sans apport) alors que nous ne sommes mรชme pas de la mรชme famille et que nous ne vivons pas dans les mรชme rรฉgions. Strictement impossible si vous cherchez seul.

  • La startup Helloprรชt (non testรฉ non affiliรฉ) est รฉgalement spรฉcialisรฉe dans la recherche de prรชt immobilier. Une sorte de courtier 2.0 :). Victor qui travaille chez Helloprรชt fait dโ€™ailleurs partie de la communautรฉ Snowball.

  • Si vous habitez ร  Paris, La startup Virgil (non testรฉ non affiliรฉ) vous permet dโ€™apporter un plus gros apport en รฉchange de โ€œpartsโ€ dans votre achat.

Jโ€™achรจte ou pas ?

La dรฉcision dโ€™achat dรฉpendra de beaucoup de choses, mais essentiellement de :

  • Est-ce que cโ€™est financiรจrement viable ? Est-ce que je peux financiรจrement supporter ce prรชt immobilier ? En effet, dans des villes comme Paris, le prix du bien peut vite dรฉpasser le prix de la location dโ€™un bien similaire. Cโ€™est cependant parfois lโ€™inverse dans dโ€™autres villes.

  • Est-ce que je suis prรชt ร  payer ce bien plus cher que le prix affichรฉ. En effet, si vous faites un prรชt sur 35 ans, le montant des intรฉrรชts payรฉs ร  la banque peut vite atteindre plusieurs dizaines de milliers dโ€™euros voir des centaines sur de trรจs gros achats. Ce montant peut dรฉpasser la plus-value de ce bien si vous le revendez.

  • Est-ce que ce bien me correspond vraiment ? Il ne faut jamais acheter sur un coup de tรชte.

  • Est-ce que je suis prรชt ร  รชtre 100 % responsable de tout ce quโ€™il va se passer par rapport ร  ce bien ? Effectivement ce nโ€™est pas comme dans une location, vous devrez gรฉrer tous les problรจmes (plomberie, copro, travauxโ€ฆ).

  • Est-ce que cet investissement me raconte une belle histoire ? En effet je trouve lโ€™idรฉe intรฉressante de se dire que quand on fait un achat immobilier il faut quโ€™il y ait une histoire derriรจre. Un bien qui nous correspond dans un lieu qui peut raconter une belle histoire. Ne jamais acheter un bien par dรฉfaut juste parce quโ€™un pote vous a dit que cโ€™รฉtait un bon investissement Pinel. Jamais (selon moi).

  • Quel est le scรฉnario catastrophe ? Perte dโ€™emploi, dรฉmรฉnagement pro, divorceโ€ฆToujours bien calculer quel est le scรฉnario catastrophe et voir si vous pouvez vous en sortir.

Les Pros et Cons de la location

Pros

  • Vous pouvez vivre dans des biens qui peuvent dรฉpasser votre budget dโ€™achat. Par exemple je pourrais peut รชtre louer un appartement dans Manhattan, mais pas en acheter un aujourdโ€™hui.

  • Vous รชtes libres de partir quand vous voulez.

  • Vous avez une plus forte tranquillitรฉ dโ€™esprit. En effet, vous nโ€™avez pas ร  gรฉrer tous les petits problรจmes. Par exemple jโ€™ai eu un problรจme de machine ร  laver, ma proprio mโ€™en a envoyรฉ une nouvelle.

  • Votre loyer est souvent plus bas que le montant du prรชt. Vous pouvez donc investir dans dโ€™autres produits (bourse, assurance-vieโ€ฆ). Il existe un coรปt dโ€™opportunitรฉ ร  lโ€™investissement immobilier. Investir ici veut dire ne pas pouvoir investir lร -bas.

Cons

  • Lโ€™argent de votre loyer sโ€™envole en fumรฉe tous les mois et nโ€™est pas investi.

  • Certains peuvent ne jamais vraiment se sentir chez eux.

  • Mรชme si nous sommes bien protรฉgรฉs en France, le propriรฉtaire peut facilement vous faire partir.

Diversification de ses investissements

Investir peut รชtre un choix de diversification de ses investissements. Comme je vous expliquais ici dans un des tous premiers numรฉros de Snowball, il est extrรชmement important de diversifier ses investissements. Ne pas acheter une seule action, ne pas acheter que des actions mais aussi des obligations, ne pas acheter que des produits sur les marchรฉs financiers mais aussi de lโ€™art, de lโ€™immobilierโ€ฆ

Lโ€™immobilier est connu comme รฉtant un investissement fiable et peu volatile avec une tendance ร  la hausse. Ce graphique issu dโ€™une รฉtude du Journal du Net nous le montre bien :

Il est aussi gรฉnรฉralement admis quโ€™investir dans lโ€™immobilier permet de se protรฉger de lโ€™inflation.

Le marchรฉ de lโ€™immobilier, comme vous pouvez lโ€™imaginer, est trรจs localisรฉ. Le marchรฉ parisien ne ressemble en rien au marchรฉ de Lille ou de Marseille par exemple.

Selon moi, tout portefeuille doit avoir un pourcentage dโ€™exposition au marchรฉ immobilier, mรชme minime. Et oui cโ€™est possible via des instruments financiers et non pas via un achat immobilier. Le pourcentage dรฉpend de chacun, mais dans mon cas jโ€™ai dรฉcidรฉ quโ€™il ne devrait pas dรฉpasser les 30 %.

Les diffรฉrents types dโ€™investissements immobiliers

Rentrons dans le vif du sujet. Comme je disais un peu plus haut je ne pourrai pas aborder tous les dรฉtails, mais je vais tenter de rendre cette section nรฉanmoins actionnable.

Pour les abonnรฉs Premiums, je partagerai en dรฉtail mes aventures (et mรฉsaventures) dโ€™investissements immobilier, dont lโ€™immeuble de rapport que nous sommes en train de refaire ร  neuf.

Avant de commencer, il est extrรชmement important de savoir quโ€™il est primordial de bien connaรฎtre le marchรฉ (donc la ville et le quartier) dans lequel vous allez acheter un bien. Effectivement, tout comme vous nโ€™achรจteriez pas des actions sur le marchรฉ chinois sans le connaรฎtre, il ne faut jamais acheter un bien dans une ville quโ€™on ne connaรฎt pas sur un coup de tรชte aprรจs avoir lu une brochure ou visionnรฉ une vidรฉo Youtube. Vous devez connaรฎtre le marchรฉ, et mรชme si ce ne sont que les bases, vous devez savoir :

  • Si le marchรฉ est dynamique (beaucoup de ventes et dโ€™achats).

  • Donc si le prix de lโ€™immobilier est en hausse ou en baisse.

  • ร€ quoi ressemble les biens qui sont vendus. Certaines villes comme Lille par exemple sont des villes oรน les colocations sont prisรฉes.

  • ร€ quoi ressemblera le marchรฉ dans 3 - 5 - 10 ansโ€ฆ Des travaux sont-ils prรฉvus proche de votre habitation, est-ce quโ€™une ligne de TGV va arriver en ville, est-ce que les nouveaux modes de travail (tรฉlรฉtravail, freelancing) vont affecter positivement ou nรฉgativement les prix des biens de cette ville ?

  • Est-ce que vous aimez personnellement ce bien ? Tout comme jโ€™aime me dire que jโ€™investis dans des entreprises que je connais et que jโ€™aime bien (sauf exceptions rares), je me dis quโ€™il est important dโ€™acheter des biens quโ€™on apprรฉcie. La loi Pinel en banlieue un peu weirdo de certaines villesโ€ฆ non merci.

Comme dans nโ€™importe quel investissement, lโ€™information que vous pourrez rรฉcolter est cruciale.

Achat dโ€™un bien pour location classique

Le type dโ€™achat le plus rรฉpandu est certainement lโ€™achat dโ€™un appartement pour location classique (baux classiques meublรฉs ou non meublรฉs) en ville.

Avant lโ€™achat il va falloir passer par ces diffรฉrentes รฉtapes โ€” selon moi, libre ร  vous de trouver dโ€™autres critรจres importants pour vous :

  • Oรน est-ce que je souhaite acheter et quel type de bien est rentable dans cette ville / ce quartier ?

    1. Je fais une liste des villes que jโ€™aime bien et que je trouve intรฉressantes, soit parce que jโ€™y suis dรฉjร  allรฉ, soit parce que je connais de la famille ou des amis lร -bas.

    2. Ensuite, jโ€™essaye de faire une liste de villes qui peuvent รชtre intรฉressantes car elles sont dynamiques pour x ou y raisons (ville รฉtudiante, ville touristique, ville avec un marchรฉ de lโ€™emploi dynamiqueโ€ฆ)

    3. Je me renseigne sur quel type de bien est prisรฉ dans cette ville ou ce quartier et ร  combien il peut se louer.

    4. Je check lโ€™รฉvolution des prix dans la ville. Est-ce quโ€™ils sont en chute ou en hausse ? Pas hyper important pour la rentabilitรฉ de la location, mais potentiellement pour la future plus-value lors de la revente.

    5. Mes conseils : parlez ร  des courtiers locaux, ร  des agences locales, checkez des sites internet pour avoir un ordre de grandeurs des prix par quartier. Cela vous donnera un premier aperรงu. Autre conseil important pour moi : ne pas acheter pour des raisons fiscales. Cโ€™est souvent la meilleure faรงon de se tromper.

  • La rentabilitรฉ de ce type de bien est-elle convenable ?

    1. Il vous faudra bien calculer le prix dโ€™achat total de votre bien (frais de notaire, travaux potentiel, etc.)

    2. Ensuite vous pourrez calculer la rentabilitรฉ du bien via plusieurs calculs que vous pouvez retrouver ici. Plus celle-ci est รฉlevรฉe mieux cโ€™est รฉvidemment. En gรฉnรฉral, si vous vous sentez ร  lโ€™aise avec la gestion de travaux, acheter des biens ร  refaire permet dโ€™avoir une rentabilitรฉ plus รฉlevรฉe.

  • Combien puis-je emprunter au maximum et quelle banque peut me prรชter de lโ€™argent ?

    1. Commencez par demander ร  votre banque combien votre foyer pourrait emprunter au maximum. Vous pouvez aussi facilement faire des simulations en ligne en tapant 'โ€œsimulation empruntโ€ sur Google.

    2. Ensuite je vous conseille de travailler avec des courtiers. Cโ€™est par exemple grรขce ร  notre courtiรจre que nous avons rรฉussi ร  (i) obtenir un prรชt ร  taux intรฉressant, mais aussi (ii) ร  110 % et surtout (iii) ร  obtenir un prรชt tout court car notre situation รฉtait particuliรจre.

    3. Il est aussi important de savoir si le loyer que vous allez recevoir de vos locataires peut couvrir une bonne partie de votre prรชt, le prรชt total, ou dรฉgager un surplus idรฉalement. Je sais par exemple que je ne ferai jamais un prรชt si je ne peux pas rembourser la totalitรฉ des mensualitรฉs via la location. Logiquement, lโ€™immeuble de rapport que nous avons achetรฉ devrait nous gรฉnรฉrer plus de 2x le coรปt de notre emprunt chaque mois. Effectivement, je prรฉfรจre placer le reste de mon รฉpargne disponible ailleurs pour diversifier (bourse, art...).

  • Est-ce que je peux acheter ce type de bien avec cet emprunt ?

    1. Est-ce que vous pouvez acheter un bien dรฉterminรฉ plus haut avec lโ€™argent que les banques peuvent vous prรชter ? La rรฉponse est simple : oui ou non. Si cโ€™est non, il faudra peut รชtre changer de ville ou de type de bien.

  • Quel est le scรฉnario catastrophe ?

    1. Toujours toujours toujours dรฉterminer son scรฉnario catastrophe. Demain si tout sโ€™รฉcroule dans votre vie (et je ne le souhaite pas), est-ce que vous avez un moyen de vous en sortir sereinement ? Est-ce que le marchรฉ est assez liquide, cโ€™est ร  dire est-ce que vous pouvez vendre facilement votre bien ร  un prix correct ?

Tips et outils :

  • Les meilleures affaires sont trรจs certainement ร  lโ€™extรฉrieur de Paris.

  • Pour tout ce qui est relatif ร  la fiscalitรฉ (meublรฉ vs non meublรฉโ€ฆ) vous pouvez lire cette รฉdition de Snowball.

  • Des sociรฉtรฉs comme Bevouac vous permettent dโ€™investir dans du locatif simplement. Ils sโ€™occupent de tout, de la recherche du bien jusquโ€™ร  la gestion de la location et des travaux.

  • Vous pouvez mรชme passer par leur site pour obtenir des analyses sympas sur certaines villes comme Rennes, Le Havre ou encore Lille.

  • Vous devrez penser ร  la gestion locative si vous avez plusieurs appartements. Une agence peut vous coรปter trรจs cher. Vous pouvez utiliser des outils comme Flatlooker (jamais testรฉ).

  • Je vous conseille dโ€™รฉcouter ces podcasts de La Martingale sur lโ€™investissement immobilier :

    • Comment le covid19 va dรฉrรฉgler le marchรฉ de lโ€™immobilier ?

    • Lโ€™immobilier peut-il se pรฉter la gueule ?

    • Oรน faire les meilleurs coups immobiliers ?

    • Investir ร  plusieurs dans lโ€™immobilier : une bonne idรฉe ?

    • Le Coronavirus va-t-il rรฉรฉquilibrer le marchรฉ immobilier ?

Achat dโ€™un bien pour location courte durรฉe

Cela commence ร  devenir un peu plus compliquรฉ. Surtout avec les rรฉglementations qui รฉvoluent rapidement. Je ne vais pas rentrer dans les dรฉtails, mais je vais vous donner ma vision des choses sur la location courte durรฉe de type Airbnb.

Ce quโ€™il faut savoir avant de se lancer.

  • Louer sur Airbnb est en moyenne 2,6x plus rentable quโ€™une location classique ร  Paris selon Le Figaro (et je le confirme ! Parfois mรชme plus selon les quartiers et les villes). Louer sur Airbnb peut donc vous rembourser LARGEMENT un prรชt immobilier.

  • Louer sur Airbnb ร  temps plein nโ€™est pas possible pour les rรฉsidences principales dans certaines villes. Il faut parfois faire une demande de meublรฉ touristique (cโ€™est le cas ร  Paris par exemple).

  • Localisation, localisation, localisation ! Cโ€™est le critรจre principal. Encore plus pour de la location courte durรฉe car vous allez fortement dรฉpendre de la demande. Je vous conseille de regarder en dehors de Paris si possible car la lรฉgislation est de plus en plus dure dans cette ville.

  • Louer sur Airbnb vous demandera beaucoup plus dโ€™effort de gestion sauf si vous passez par une conciergerie, mais dans ce cas cela vous grignotera vos bรฉnรฉfices dโ€™environ 30 % !

  • Encore une fois, vous devez faire attention ร  lโ€™imposition. Selon le site rendementlocatif.com (๐Ÿ˜…) :

    โ€œLes propriรฉtaires qui louent leur appartement sur Airbnb doivent sโ€™affilier au Rรฉgime Social des Indรฉpendants, dรจs que les revenus tirรฉs de cette activitรฉ dรฉpassent 23 000 โ‚ฌ par an. La consรฉquence financiรจre est qu'ils doivent alors s'acquitter des cotisations sociales.

    En dessous de 23 000 โ‚ฌ, il n'y a pas de cotisations sociales ร  payer, mais les recettes provenant de la location seront soumises aux prรฉlรจvements sociaux au taux de 15,5 % comme les autres revenus du patrimoine.

    Au-dessus de 23 000 โ‚ฌ, les recettes sont alors considรฉrรฉes comme professionnelles et des cotisations sociales sont ร  payer. Le bailleur doit tout d'abord s'inscrire sur le site guichet entreprise, puis tout dรฉpend du niveau du chiffre d'affaire. Si les recettes sont infรฉrieures ร  32 900 โ‚ฌ, le loueur peut opter pour le rรฉgime simplifiรฉ LMNP "micro-BIC" (loueur en meublรฉ non professionnel), qui permet de bรฉnรฉficier d'un abattement pour frais de 50 % (voire 71 % dans des cas prรฉcis). Si elles ne dรฉpassent pas 33 100 โ‚ฌ, le bailleur peut opter pour le rรฉgime du micro entrepreneur. Son taux de cotisations sociales est alors forfaitairement fixรฉ ร  22,7 %.

    On peut aussi opter pour le mode loueur en meublรฉ au rรฉel (LMNP) qui permet de ne pas payer d'impรดt sur les revenus foncier pendant quelques annรฉes dans la plupart des cas. Par contre, cela nรฉcessite un comptable pour faire la dรฉclaration fonciรจre chaque annรฉe (liasse fiscale). Ce rรฉgime est conseillรฉ dans le cas oรน la location Airbnb est plus qu'occasionnelleโ€ฆโ€

Voici quelques tips basรฉs sur mon expรฉrience personnelle. Dโ€™ailleurs, comme je disais plus haut, je partagerai mon expรฉrience de location Airbnb avec les abonnรฉs Premiums car nous avons prรฉvu de louer un appartement de notre immeuble ร  Frรฉjus sur Airbnb.

Tips :

  • Pour choisir le lieux de votre appartement Airbnb, je vous conseille dโ€™utiliser les mรชmes conseils รฉvoquรฉs dans la partie location classique, mais vous pouvez aller encore plus loin avec un service comme AirDNA qui analyse toutes les donnรฉes de Airbnb pour vous fournir des analyses poussรฉes. Regardez cet exemple pour Frรฉjus. Evidemment si vous voulez plus de data il faudra payer, mais cela vaut la peine pour ne pas se tromper.

  • Vous pouvez automatiser beaucoup de choses comme les messages, les relances, les bookings sur plusieurs plateformes, avec une app comme Your Porter.

  • Il sera crucial de trouver un systรจme pour automatiser le mรฉnage et lโ€™entrรฉe-sortie des visiteurs sinon vous allez vous tirer une balle. Lorsque je faisais un peu de Airbnb, jโ€™avais trouvรฉ une femme de mรฉnage exceptionnelle qui sโ€™occupait du mรฉnage, mais aussi du linge, rรฉapprovisionnement pour les invitรฉs... Pour les clรฉs, jโ€™avais optรฉ pour une serrure ร  code de ce type et tous mes messages รฉtaient automatisรฉs avec lโ€™app Your Porter. Je ne passais donc que quelques minutes par semaine ร  gรฉrer tout รงa.

Investissements alternatifs dans lโ€™immobilier

Il existe beaucoup dโ€™autres faรงons dโ€™investir dans lโ€™immobilier avec moins de contraintes. Pour info, je nโ€™ai testรฉ aucune de ces formes alternatives.

  • Bourse : acheter des actions dans des sociรฉtรฉs immobiliรจres vous permet dโ€™avoir une exposition large sur ce marchรฉ.

  • SCPI : investir dans une Sociรฉtรฉ Civile de Placement Immobilier vous permet dโ€™acheter des parts dans cette sociรฉtรฉ civile sans avoir ร  se soucier de lโ€™achat, de la gestion ou de la vente des biens immobiliers. Vous pouvez investir dans diffรฉrents secteurs comme dans lโ€™immobilier liรฉ ร  la santรฉ ou ร  lโ€™environnement. Selon le site Primaliance, une SCPI vous offre :

    • Un risque mutualisรฉ sur un grand nombre dโ€™immeubles et de locataires : lโ€™investissement est ventilรฉ sur plusieurs immeubles, rรฉpartis sur les principales mรฉtropoles franรงaises, voire europรฉennes.

    • Aucune contrainte de gestion, elle est assurรฉe par une sociรฉtรฉ agrรฉรฉe, appelรฉe Sociรฉtรฉ de Gestion qui rรฉalise les investissements, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assuranceโ€ฆ), l'entretien des locaux, les travaux et les gros entretiens, les formalitรฉs administratives et fiscalesโ€ฆ

    • Une liquiditรฉ organisรฉe : il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de lโ€™annรฉe, mรชme si la Sociรฉtรฉ de Gestion ne garantit pas la liquiditรฉ des parts.โ€

  • Le crowdfunding immobilier : des plateformes comme Lymo (que je vais bientรดt tester) ou encore Fundimmo vous permettent dโ€™investir directement dans des projets immobiliers (ils sont en fait promoteurs immobiliers et vous permettent dโ€™investir dans leurs projets). Vous pouvez investir ร  partir de 1000 โ‚ฌ avec un objectif de rentabilitรฉ compris entre 8 et 12 % et un retour sur investissement sur un horizon 12 / 24 mois.

The end.

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Yoann. โค๏ธ


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Guillaume G
Jul 22, 2020Liked by Yoann Lopez

Hello Yoann,

Merci pour cet article.

Sur les diffรฉrents supports je nโ€™ai pas appris grand choses mais cโ€™est un sujet qui mโ€™intรฉresse depuis longtemps donc sans surprise.

En revanche jโ€™adore toutes les rรฉfรฉrences que tu cites tout au long de lโ€™article.

Lร  tout de suite jโ€™รฉcoute la martingale ;)

Franchement cโ€™est top de dรฉcouvrir ce que le monde des start-up propose de nouveau sur le marchรฉ de lโ€™investissement Immo!

Hรขte de suivre ton histoire dโ€™immeuble de rapport ;)

Toujours sympa de lire tes papiers en tous cas

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Thierno
Jul 22, 2020Liked by Yoann Lopez

Hello Yoann, excellent article qui "introduit" tres bien l'investissement immobilier. En parler plus longuement nรฉcessiterait certainement plusieurs articles bien plus long :-)

En investissement alternatif je peux ajouter la plate-forme Homunity pour du crowdfunding immobilier. J'ai personnellement investi sur 2 projets.

L'idรฉe d'investir dans des projets immobiliers et accessible dรจs 1000โ‚ฌ permet d'atteindre des rendements (soumis ร  la flat tax) intรฉressant par contre il faut vraiment se "prรฉcipiter" sur les projets dรจs leur ouverture. Il arrive souvent que les plafonds soient atteint trรจs rapidement.

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