🏡 Gagner de l'argent grâce aux passoires thermiques ?

Salut tout le monde ! On se retrouve aujourd'hui pour un nouveau Deep Dive qui devrait intéresser pas mal de personnes.

Les passoires thermiques : gros sujet en France. En effet, 3,9 millions de résidences principales sont des passoires thermiques, classées F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Pour leurs proprios (peut-être vous, d’ailleurs), c'est souvent un casse-tête. Par contre, pour celles et ceux qui savent les acheter, les rénover et les revendre, c'est un métier qui peut rapporter pas mal d’argent. Et justement, on a décidé de faire ce Deep Dive en partenariat avec Blocshare qui vous aide à investir dans ce secteur de l’achat-revente.

Creusons tout ça.

On vous le dit d'entrée : Blocshare nous rémunère pour ce contenu. Ça ne change pas notre façon de travailler. On vous explique comment ça marche, ce que ça rapporte, ce que ça coûte et ce qui peut mal tourner en toute transparence. L’idée de ces Deep Dives est de vous aider à mieux comprendre l’univers de l’investissement en faisant un focus sur les plateformes qu’on trouve intéressantes, comme Blocshare aujourd’hui.

Le sujet du jour, c'est donc l'achat-rénovation-revente, comme je le disais au début. 

Le principe est vieux comme l'immobilier : acheter un bien abîmé, le remettre à neuf, le revendre plus cher. Les professionnels qui en font leur métier s'appellent des marchands de biens. Et depuis quelques années, un nouvel élément pèse dans leurs calculs : la performance énergétique.

Effectivement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. Les logements F suivront le 1er janvier 2028, puis les E en 2034. 

Résultat : les biens mal notés se vendent moins cher, et les biens rénovés deviennent plus recherchés.

On va voir comment fonctionne une opération, à qui ce placement s'adresse, pourquoi c'est difficile à faire seul, puis comment Blocshare propose d'y investir à plusieurs.

🏠 Pour voir à quoi ressemble une opération en vrai, Blocshare vient de financer le 117 Faure : un trois-pièces de 64 m² à Paris 15e, classé F, à rénover pour viser un D. Blocshare a réservé 30 000 € de cette opération pour les Snowballers. Le projet a été financé en moins de 48 heures, à hauteur de 511 200 € sur 541 200 € : cette enveloppe, mise de côté dès le départ, rouvre pour vous à l'occasion de ce Deep Dive. Si vous avez déjà investi sur ce projet, rien ne change pour vous.

Tout commence à l'achat. Les bonnes affaires viennent rarement des sites d'annonces, mais plutôt du off-market, comme on dit. Le off-market, c’est tout ce qui n’est pas sur les sites d’annonces et il faut souvent avoir un très bon réseau pour y accéder. Ces pépites off-market viennent souvent de successions, de vendeurs pressés, ou encore de biens à travaux qui font fuir les acheteurs classiques. 

Dans ces situations, un acheteur capable de payer comptant et de signer vite obtient souvent une décote.

Vient ensuite la rénovation : travaux, redistribution des pièces, rénovation énergétique. C'est là que le bien change de catégorie. Selon les Notaires de France, à Paris, un appartement classé G se vend en moyenne environ 10 % moins cher qu'un appartement équivalent classé D. Enfin, la revente à un particulier qui cherche un bien prêt à vivre ou prêt à louer. Le statut de marchand de biens aide aussi. En s'engageant à revendre dans les cinq ans, le professionnel paie environ 0,715 % de droits à l'achat, contre 5 % à 6 % pour un particulier. C'est pour ça que vous verrez des "frais de notaire réduits" dans les chiffres ci-dessous qui détaillent une opération Blocshare.

Prenons une opération réelle de Blocshare : un ancien bureau au 130 rue La Fayette, à Paris 10e, transformé en logement et revendu en septembre 2026. Le bien venait d'une succession.

Blocshare a obtenu une décote en mettant en avant sa capacité à acheter comptant et rapidement. Voici où est allé l'argent :

• prix d'acquisition, frais d'agence inclus : 387 760 € ;
• frais de notaire réduits : 11 366 € ;
• travaux : 46 289 € ;
• rémunération Blocshare : 29 393 € ;
• fonds de réserve : 6792 € ;
• frais financiers : 9600 €.

Le coût total de l'opération atteint 491 200 €. À la revente, les investisseurs ont récupéré 537 864 €, soit un gain de 46 664 €. Ça fait 9,5 % de gain en 7,5 mois, au lieu des 12 mois prévus. L'objectif était de 9,02 %. Pas mal.

Les travaux ont fait passer le logement d'un DPE G à un DPE C : double vitrage à la place du simple vitrage, isolation d'un mur, doublage thermique et installation d'une VMC (ventilation mécanique contrôlée).

Voilà à quoi ressemble un avant/après.

Le 130 La Fayette à Paris : 

Et une autre opération dans le 19e à Paris : 

Pour situer les ordres de grandeur, voici ce qu'ont rapporté quelques placements connus en 2025 (liste loin d'être exhaustive, c'est pour avoir des points de référence) :

• fonds en euros de l'assurance vie : 2,63 % en moyenne, selon l'ACPR (le superviseur des assureurs) ;
• SCPI : 4,91 % de taux de distribution moyen, selon l'ASPIM ;
• crowdfunding immobilier : 11 % de rendement brut moyen, selon le baromètre Forvis Mazars.

De son côté, Blocshare annonce un TRI moyen réalisé de 11,9 % sur ses opérations, net de frais et avant impôt. La durée moyenne de ses opérations est de 9,5 mois, pour 12 mois prévus.

Un mot sur le TRI, le taux de rendement interne, car peu de gens le comprennent.

Pourquoi ces rendements dépassent ceux d'un fonds en euros ? Sont-ils trop hauts pour être vrais ? La réponse courte : non. La réponse longue : le rendement est plus élevé parce que vous prenez des risques qu'un fonds en euros ne vous fait pas prendre, c'est-à-dire un seul bien, des travaux qui peuvent déraper, un prix de revente qui peut décevoir et de l’argent bloqué jusqu'à la vente. 

Cela dit, une durée courte limite l'exposition au cycle immobilier (mais ne supprime pas du tout le risque de perte).

Il n'a pas de sens pour votre épargne de précaution, pour l'apport d'un futur achat immobilier, ni pour une somme dont vous avez besoin à une date précise.

Pour mener une opération seul, il faut d'abord du capital pour financer un bien, plus les travaux. Les banques financent rarement ce type de projet pour un particulier. Et quand elles le font, les taux sont bien plus élevés qu'en investissement locatif classique, avec un historique solide et un apport plus important exigés. Il faut aussi un réseau, parce que les meilleures affaires partent avant d'être publiées (les fameux biens off-market). Il faut savoir chiffrer des travaux et un prix de revente sans se tromper. Puis piloter les artisans, les délais, la copropriété et les imprévus. Bref, une vraie galère (j’ai connu ça plusieurs fois, donc je peux confirmer).

Et même si tout se passe bien, vous avez mis une grosse partie de votre patrimoine sur un seul appartement.

Chez Blocshare, chaque projet passe par une étude terrain avant le lancement des travaux. Rue La Fayette, l'entrepreneur, le diagnostiqueur et l'architecte sont venus sur place dès l'offre acceptée. 

Objectif : confronter les hypothèses à la réalité sur le budget travaux, l'aménagement, la performance énergétique et le prix de revente. Blocshare dit aussi intégrer à ses scénarios une éventuelle baisse du marché et la demande locale. Autre point mis en avant par Blocshare : les devis travaux sont fixés dès le départ avec ses entreprises partenaires, sans dépassement possible. Et ces entreprises investissent une partie de leur marge dans chaque opération, aux mêmes conditions que vous.

🏡 Ça vous intéresse ? Le 117 Faure a été négocié à 375 000 € net vendeur, près de 17 % sous son prix de départ. Rentabilité cible : 8,8 % sur douze mois, non garantie, sans dette bancaire. Il reste 30 000 € réservés aux Snowballers.

Blocshare est née en 2022. Ses cofondateurs, Adrien Saby et Amaury Vurpillot, sont eux-mêmes investisseurs.

Adrien investit dans l'immobilier depuis quinze ans : douze investissements locatifs et huit opérations d'achat-rénovation-revente à titre perso. Il a dirigé pendant trois ans un cabinet parisien spécialisé dans l'investissement locatif.

Amaury investit depuis plus de dix ans : onze investissements locatifs et quatre opérations d'achat-rénovation-revente. Il est passé par les agences Sotheby's, Nexity Conseil & Transaction ainsi que par un cabinet de conseil en investissement immobilier.

À date, Blocshare a mené dix-sept opérations : douze sont terminées et cinq sont en cours. L'entreprise ne fait plus qu'un seul type d'opération : l'achat-rénovation-revente à court terme, à Paris et en région parisienne. 

Elle a arrêté la division de biens et la location avec option d'achat pour se concentrer sur ce métier.

Pour chaque opération, une société dédiée achète et détient le bien. Vous signez avec elle un contrat de partage de revenus : vous lui versez une somme et, à la revente, elle vous reverse votre mise plus une part du gain. 

Vous n'êtes ni propriétaire du bien ni associé de la société. Les premières sommes reversées remboursent votre mise. Tout ce qui dépasse constitue la plus-value (votre gain) qui est donc imposée. Pour un particulier, c'est en général la flat tax de 31,4 %. Si vous investissez via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, le gain entre dans son résultat imposable.

Le ticket moyen tourne autour de 8000 € et le minimum passera à 1000 € début 2027. Les investisseurs peuvent échanger directement avec les cofondateurs s’ils le souhaitent en les contactant (ils sont très réactifs). Côté avis clients, Blocshare est notée 4,9/5 sur Trustpilot et 5/5 sur Google. De bons indicateurs sur la qualité du suivi (mais à ne pas confondre avec une mesure du risque).

Côté énergie, Blocshare fait réaliser un DPE projeté avant les travaux, pour choisir les interventions qui améliorent le plus la note. L'objectif est de gagner au moins deux classes, avec un D au minimum (donc un appartement classé F doit finir au moins en D). Le budget travaux représente en moyenne 20 % à 30 % du prix d'achat.

Blocshare se rémunère par une commission de 8 % HT du montant à financer. L'entreprise ne prélève pas de frais sur votre capital. Si une opération dépasse son objectif de rentabilité, le surplus est aujourd'hui partagé à 50/50 entre Blocshare et les investisseuses et investisseurs. Rue La Fayette, la rémunération de Blocshare atteint 29 393 €, soit 6 % du coût total de l'opération. En face, les investisseurs ont gagné 46 664 €.

Blocshare ajoute un bonus de rendement selon le montant investi : de +0,25 point pour les plus petits tickets à +0,75 point au-delà de 10 000 €.

Côté alignement, les associés (Adrien et Amaury) investissent environ 5 % de chaque projet. Leurs proches en apportent 15 % à 20 %.

📄 Vous aimeriez faire un premier investissement avec Blocshare ? Tout est sur la fiche du 117 Faure : budget détaillé, trois scénarios de revente, calendrier et contrat. Les 30 000 € réservés aux Snowballers sont ouverts jusqu'à la fin de la semaine.

• Perte en capital. Si la revente se fait sous le prix prévu ou si le chantier rencontre un imprévu (retard, défaillance d'une entreprise), le gain peut être réduit et votre mise peut donc être grignotée. Un bien rénové à Paris peut limiter ce risque vu la tension du marché, mais il ne l'efface pas.
• Aucune garantie aujourd'hui. Si la société qui porte l'opération fait faillite, vous êtes un créancier chirographaire : vous passez après les créanciers qui disposent d'une garantie, comme une banque. Blocshare précise qu'elle finance quasiment toujours ses opérations sans crédit bancaire : dans ce cas, aucune banque ne passe devant vous. C'est le cas du 117 Faure.
• Argent bloqué. Il n'existe pas de marché secondaire et pas de sortie anticipée possible. La durée annoncée est une cible.
• Concentration. Une opération, c'est un bien et un quartier. Cela dit, Blocshare met en avant la possibilité de répartir son argent sur plusieurs opérations.

Et le marché immobilier actuel dans tout ça ? Risque ou opportunité ? Bonne question ! Blocshare y voit plutôt une opportunité : avec moins d'acheteurs, l'entreprise dit négocier aujourd'hui des décotes de 20 %, voire 25 % dans certains cas, contre 15 % auparavant, grâce à sa capacité à acheter comptant. À la revente, elle cible surtout des deux et trois-pièces à Paris, un marché qui résiste mieux, proposés rénovés au prix du marché ou légèrement en dessous pour vendre vite. Selon Blocshare, ses dernières opérations ont trouvé acquéreur en dix jours.

Blocshare annonce deux évolutions qui vont arriver dès janvier 2027 :

• une garantie à première demande au profit des investisseurs, sur les projets sans dette bancaire ; et
• une politique de gestion extinctive, encore en discussion, pour organiser la suite des opérations en cours si Blocshare elle-même faisait défaut.

Deux avancées très intéressantes pour les investisseurs, si elles se concrétisent.

J’aime beaucoup le modèle de Blocshare et je pense investir chez eux via ma SCI dès 2027. C’est un bel outil de diversification, pour quelqu'un dont les bases sont déjà solides.

Sans épargne de précaution ni placements de long terme en place, mieux vaut commencer ailleurs. Ce que j'aime bien chez eux :

• la transparence opération par opération, avec des chiffres réels ;
• des associés qui investissent leur propre argent à vos côtés ;
• la possibilité de parler directement aux fondateurs ;
• l'angle énergétique, utile au-delà du rendement : chaque opération sort un logement de la catégorie des passoires.

De plus, les garanties annoncées pour 2027 vont dans le bon sens. Je regarderai comment elles se concrétisent.

Si vous y allez, faites-le avec une petite partie de votre patrimoine, sur plusieurs opérations, et avec de l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant longtemps.

👉 Dernier rappel, si le 117 Faure vous intéresse, Blocshare réserve 30 000 € de l'opération aux Snowballers.

C'est tout pour ce Deep Dive. Une question sur l'achat-rénovation-revente ou sur Blocshare ? Répondez simplement à cet e-mail, on lit tout.

Yoann ♥️

Contenu sponsorisé, mais rigoureusement sélectionné. Investir comporte un risque de perte en capital et d'illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• ONRE/SDES, Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 : statistiques.developpement-durable.gouv.fr ;
• Calendrier d'interdiction de location (loi Climat et Résilience) : alerte-dpe.fr/guide/calendrier-interdiction-location ;
• Décote d'un appartement G à Paris selon les Notaires de France : empruntis.com (actualité 2025 sur l'étiquette énergie) ;
• Droits de mutation réduits du marchand de biens (article 1115 du CGI) : bofip.impots.gouv.fr ;
• Rendement 2025 des fonds en euros (ACPR) : blog.nalo.fr ;
• Taux de distribution 2025 des SCPI (ASPIM) : moneyvox.fr ;
• Rendement 2025 du crowdfunding immobilier (Forvis Mazars) : fortunyconseil.fr ;
• Retards du crowdfunding immobilier début 2025 : boursorama.com ;
• Chiffres Blocshare : réponses de l'équipe Blocshare, novembre 2026.