👩‍🏫 Lire une règle comme on lit un prix : utiliser l'analyse économique pour comprendre le droit

Ici Yoann, j’espère que vous allez bien et que vous passez un bon mardi.

Nous sommes en 2009, je suis en master 1 de géostratégie économique internationale (oui, ça ne veut pas dire grand-chose et les cours avaient peu de liens avec l'intitulé… classique) et je dois choisir un master 2. Étant passionné de Public Choice, une branche de l'économie qui analyse les décisions et autres comportements politiques, je me dirige vers un M2 recherche qui n'est pas si éloigné : l'EMLE (European Master in Law and Economics). J'apprendrai donc à Rotterdam et Hambourg des sujets passionnants entre droit et économie :

Aujourd'hui, j'ai donc décidé de vous partager un peu de cet univers pour mieux vous faire comprendre celui des finances personnelles…

Ah, et si vous avez raté le Snow Report de dimanche, voici de quoi on a parlé :

Yoann ❤️

Avant de nous lancer dans l'analyse de ces trois choses, commençons par définir un peu ce qu'est l'analyse économique du droit.

En gros, pour faire simple, l'analyse économique du droit traite une règle comme un prix. Elle regarde donc ce que la règle coûte, à qui, et comment les gens s'adaptent par rapport à ces prix.

La discipline est née aux États-Unis au début des années 1960, avec les articles de Ronald Coase (1960) et de Guido Calabresi (1961). Gary Becker l'étend au crime en 1968. D'ailleurs, la façon dont Becker a commencé à bosser sur le sujet est intéressante et vous y avez sûrement toutes et tous pensé un jour :

"J’ai commencé à réfléchir à la criminalité dans les années 1960 après m’être rendu en voiture à l’université de Columbia pour assister à l’examen oral d’un étudiant en théorie économique. J’étais en retard et je devais décider rapidement si je garais ma voiture dans un parking ou si je prenais le risque de recevoir une contravention pour stationnement illégal dans la rue. J’ai évalué la probabilité de recevoir une contravention, le montant de l’amende et le coût du stationnement dans un parking. J’ai décidé qu’il valait mieux prendre le risque et me garer dans la rue (je n’ai pas eu d’amende). En parcourant à pied les quelques pâtés de maisons qui me séparaient de la salle d’examen, je me suis dit que les autorités municipales avaient probablement procédé à une analyse similaire. La fréquence de leurs contrôles des véhicules en stationnement et le montant de l’amende infligée aux contrevenants devaient dépendre de leurs estimations du type de calcul que des contrevenants potentiels comme moi seraient susceptibles d’effectuer. Bien sûr, la première question que j’ai posée à cet étudiant malchanceux consistait à déterminer le comportement optimal tant des contrevenants que de la police, ce que je n’avais pas encore fait…" – Gary Becker

Ensuite, Richard Posner en fera un manuel de référence au début des années 1970.

L'idée est simple : une règle change le coût de certains choix (parfois monétaires, parfois non), et les gens réagissent parfois d'une façon que personne n'avait prévue.

En effet, un prix ne dit pas seulement combien on paie, mais il oriente aussi les choix : on achète moins quand c'est cher et on cherche un détour quand c'est trop cher, par exemple. Une règle joue donc le même rôle. Elle rend un comportement plus coûteux ou moins coûteux, et chacun ajuste sa conduite selon cette règle.

Attention, parfois on pourrait croire que cette discipline est sans cœur (par exemple, on met souvent un prix sur une vie humaine pour faire des calculs coûts/bénéfices).

En effet, cette grille de lecture a une grosse limite. Elle décrit les effets d'une règle. Mais ensuite, dire si une règle est juste ou pas relève d'un autre débat qui peut mêler politique, philosophie ou encore justice sociale.

Efficace et juste ne veulent pas du tout dire la même chose et ce n'est pas ça qu'on va creuser aujourd'hui.

Explorons maintenant trois règles auxquelles nous faisons souvent face sous le prisme de l'analyse économique du droit.

Mais avant, place à notre second partenaire du jour :

Pour rappel, le taux d'usure est le taux maximal qu'une banque a le droit de pratiquer. Il se mesure en taux annuel effectif global, ou TAEG dans le jargon, qui additionne les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais.

Si le TAEG d'un dossier dépasse le plafond, la banque ne peut pas prêter. Elle n'a aucune marge de négo.

La Banque de France fixe ce plafond chaque trimestre et la formule est prévue par la loi : les quatre tiers des taux moyens pratiqués au trimestre précédent. Ce plafond regarde donc dans le rétroviseur.

Les banques peuvent donc toujours prêter à un taux inférieur au plafond et quand ce n'est plus le cas, eh bien cette protection devient une porte fermée pour les dossiers les plus fragiles ou qui sortent simplement du cadre pour x raisons.

Un prix maximal fonctionne vraiment partout pareil : quand le coût de fabrication dépasse le prix maximal déterminé par la loi, eh bien le vendeur ne vend pas moins cher, il arrête juste de vendre.

Par exemple, si le prix maximal d'une course de taxi est encadré par la loi, en cas d'intempérie, vu que le coût de la course augmente (ce coût n'est pas forcément monétaire, c'est aussi lié à la pénibilité de la course sous la pluie), alors le chauffeur peut juste décider de ne pas vendre cette course en restant chez lui. Cela peut donc créer une forme de pénurie (surtout si la demande augmente en même temps).

Bref, ici, le produit est un crédit, et son coût pour la banque suit les taux de marché. Si ces taux montent plus vite que le plafond, certains dossiers deviennent impossibles à financer. Les premiers touchés sont ceux dont le TAEG est gonflé, donc celles et ceux qui ont une assurance emprunteur coûteuse, un apport faible et des profils jugés plus risqués.

Si vous ne comprenez pas trop, imaginons qu'une loi interdise de vendre la baguette plus de 1 € (équivalent au taux d'usure), un plafond calculé sur le prix de la farine du trimestre dernier. Si la farine voit son prix augmenter, la baguette coûte 1,10 € à fabriquer. Le boulanger ne peut pas la vendre plus cher, alors il arrête tout simplement d'en faire.

Une banque se trouve dans la même situation, car elle emprunte l'argent qu'elle prête (comme le boulanger achète sa farine). Quand les taux grimpent, cet argent lui coûte donc plus cher. Mais vu que la loi plafonne ce que vous payez au total, eh bien plus l'assurance est chère, moins il reste de place pour les intérêts, qui rémunèrent la banque. Petit exemple chiffré :

• imaginons que le plafond (le taux d'usure) est de 5 % ;
• l'argent coûte 3,6 % à la banque ;
• avec 0,5 point d'assurance et de frais, elle peut facturer 4,5 % d'intérêts et garde 0,9 point ;
• avec 1,7 point d'assurance, comme pour un profil plus âgé, elle ne peut facturer que 3,3 % ;
• elle perdrait donc 0,3 point, alors elle refuse.

• Depuis le 1er octobre 2026, le taux d'usure est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus (5,29 % au trimestre précédent), et 4,68 % pour une durée de 10 ans à moins de 20 ans (4,57 % avant).
• Avec un taux nominal de 3,8 %, le TAEG peut monter à 5,46 % quand l'assurance est chère, donc au-dessus du plafond. Des refus de ce type sont déjà signalés chez des emprunteurs de plus de 50 ans.
• La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin, puis le 10 septembre 2026 donc cela complexifie encore plus les choses.

Mais alors, est-ce que l'état moribond du marché immobilier français est seulement lié au taux d'usure ? Pas si vite…

Effectivement, le plafond n'explique pas tout. Dans leurs réponses aux parlementaires en 2023 et 2024, les services de l'État attribuent l'essentiel de la baisse du crédit à la demande : des ménages qui renoncent quand les taux montent. S'y ajoutent les règles du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui limitent les mensualités à 35 % des revenus et la durée à 25 ans, avec une marge de 20 % de dossiers hors cadre. À ma connaissance, aucune source officielle ne chiffre la part due au plafond.

N'oublions pas que le plafond a aussi une vraie raison d'être : empêcher des taux abusifs, qui coûtent cher aux plus fragiles… Mais est-ce que les gens ne devraient pas être libres de dépasser ce taux d'usure s'ils le peuvent ? Vous avez deux heures…

Par exemple, prenons un couple qui vit ensemble depuis dix ans, sans mariage ni PACS. L'un des deux décède. L'autre n'hérite de rien, sauf testament.

Avec un testament, le fisc le traite comme un "simple tiers" : 1594 € d'abattement, puis 60 % de droits sur le reste.

Sur un legs de 100 000 €, cela fait environ 59 000 € de droits. Ouch !!! Ça fait mal.

Marié ou pacsé, le survivant ne paie aucun droit de succession…

Cela montre à quel point il peut être important de bien connaître les règles afin d'écrire celles qui vous correspondent le mieux.

Une règle par défaut, que les juristes appellent "règle supplétive" dans le jargon, est donc un contrat type déjà rempli. L'avantage, c'est qu'elle évite à tout le monde de devoir tout le temps négocier.

Les économistes y voient une économie de coûts, car la loi écrit ce que "la plupart" – donc une sorte de moyenne des gens – choisirait.

Le revers, ben c'est justement que la règle suit la situation moyenne et qu'un humain n'est pas qu'une moyenne. Vous n'êtes pas une moyenne et votre situation a ses spécificités.

Il faut savoir qu'en France, le point de départ varie selon le statut. Marié sans contrat, vous relevez de la communauté réduite aux acquêts. Pacsé sans convention particulière, vous êtes en séparation de biens. Certains juristes plaident d'ailleurs pour changer le régime par défaut du mariage, ce qui montre que le choix d'un défaut ne va pas de soi et d'ailleurs ce défaut est lié à un autre phénomène en économie : le phénomène d'inertie.

Passons maintenant aux fameux frais de notaire…

Dans l'ancien, les frais de notaire atteignent 7 % à 8 % du prix de l'achat immo (et davantage dans certains départements).

Contrairement à ce que beaucoup de personnes croient, l'essentiel est constitué de droits de mutation, donc des taxes collectées pour le département, la commune et l'État.

Le notaire les encaisse et les reverse.

Il n'est donc pas du tout le principal bénéficiaire de tout ce que vous payez.

La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur part de 4,5 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, hors primo-accédants. Un décompte de la Banque des territoires recense 73 départements qui l'ont fait.

Et la rémunération du notaire alors ?

Elle est appelée émoluments (je ne savais pas du tout) et suit un barème fixé par décret. Il est dégressif (le pourcentage baisse quand le prix monte). Le prix du service est donc connu à l'avance (l'État fixe les prix, pas le marché).

• Achat à 200 000 € dans l'ancien : 14 000 € à 16 000 € de frais au total, selon Pretto.
• Taux total des droits de mutation : 5,81 % en moyenne, 6,32 % dans les départements qui ont voté la hausse, d'après Réassurez-moi.
• Part du notaire : environ un dixième du total selon le Crédit Agricole, jusqu'à 15 % selon d'autres simulateurs. Une remise de 20 % maximum est possible sur la tranche au-delà de 100 000 € à la discrétion du notaire.

Le tarif réglementé s'explique par le monopole des notaires. Mais pourquoi ce monopole d'ailleurs ?

Acheter un logement est une opération chère, rare et difficile à vérifier pour un acheteur seul. Le notaire, officier public, a pour rôle d'authentifier l'acte et de contrôler les titres de propriété.

Les économistes parlent de coûts de transaction et d'asymétrie d'information : sans tiers de confiance, chacune et chacun devraient vérifier les infos à ses frais (et ne pourraient se retourner contre personne en cas d'erreur de leur part).

Ailleurs, la sécurité passe par d'autres mécanismes (qui permettent souvent d'aller plus vite qu'en France). Aux États-Unis par exemple, l'acheteuse ou l'acheteur souscrit en général une assurance de titre, qui l'indemnise si un défaut de propriété apparaît.

La loi Macron de 2015 a ouvert l'installation de nouveaux offices et encadré les tarifs, mais bon, dix ans plus tard, l'Autorité de la concurrence tire un bilan contrasté dans son avis du 31 juillet 2025 : positif sur la liberté d'installation, plus mitigé sur la régulation des tarifs.

J'adore l'analyse économique du droit, car elle repose (presque) sur une seule question : que coûte-t-elle, et à qui ? Je la trouve intéressante et ouverte à la nuance, parce qu'elle laisse chacun juger avec ses propres valeurs. En effet, si on regarde seulement cette édition, les opinions sur le plafond de taux, le régime par défaut du mariage ou le notariat restent les vôtres et peuvent différer selon vos valeurs et selon le prisme qu'on applique.

Il faut savoir que je pense que dans les trois cas de cette édition, personne n'a voulu volontairement les effets pervers. Il faut parfois faire des choix et on ne peut pas protéger 100 % des personnes. Par exemple, le taux d'usure protège les plus faibles et écarte à la fois certaines personnes qui pourraient obtenir un prêt sans problème. Le "par défaut" légal simplifie la vie de la grande majorité et pénalise les situations particulières.

Quatre questions à garder en tête la prochaine fois que vous voudrez analyser une règle :

• Qui est protégé ?
• Qui paie ?
• Qu'est-ce que la règle encourage sans le dire ?
• Que se passe-t-il si je ne fais rien ?

Voilà, c'est tout pour aujourd'hui ! Comme d'hab', si vous avez des remarques, des questions ou si vous voulez juste dire coucou, vous pouvez répondre à cet e-mail. :)

Bonne soirée et à très vite !

Yoann ❤️

• Banque de France, communiqué du 20 janvier 2023 sur l'ajustement mensuel des taux d'usure
• Banque de France, communiqué du 28 septembre 2022 sur les taux d'usure au 1er octobre 2022
• Meilleurtaux, taux d'usure au 1er octobre 2026 (mis à jour le 28 septembre 2026)
• Ymanci, taux d'usure du quatrième trimestre 2026
• MoneyVox, taux d'usure de février 2023
• BCE, communiqué du 10 septembre 2026 (version Banque de France)
• ACPR, Le financement de l'habitat en 2023
• Assemblée nationale, réponse ministérielle sur les règles du HCSF
• Madrian et Shea, The Power of Suggestion (NBER, 2001)
• Brookings Institution, synthèse sur l'inscription automatique
• Barèmes de succession 2026 relayant service-public.fr
• Boursorama, régimes matrimoniaux
• Actu-Juridique, plaidoyer pour un régime légal de séparation de biens
• Sénat, réponse sur le relèvement des DMTO (loi de finances 2025)
• Banque des territoires, départements ayant relevé les DMTO
• Pretto, barème des frais de notaire
• Réassurez-moi, frais de notaire 2026
• Crédit Agricole, frais de notaire et achat immobilier
• Le Monde du droit, avis 25-A-09 de l'Autorité de la concurrence
• Posner, The Economic Approach to Law (chapitre 2)