💸 Louer, c'est jeter son argent par la fenêtre

Hey Snowballers,

J'espère que vous allez bien.

Vous l'avez forcément déjà entendue, cette phrase. À un dîner, via un cousin, un parent, une collègue : "Louer sa résidence principale, c'est jeter son argent par les fenêtres."

Le problème, c'est que cette idée tellement répandue ne tient pas vraiment face aux chiffres. En tout cas, dans de nombreux cas. On va justement creuser tout ça aujourd'hui pour tenter d'y voir plus clair une bonne fois pour toutes.

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Yoann ❤️

⚠️ Je ne pourrai pas être exhaustif dans une newsletter donc oui, il existe plein de cas particuliers que je ne pourrai pas citer. L'objectif principal est de vous donner de nouvelles perspectives et de vous pousser à réfléchir et à calculer avant d'agir.

Il faut savoir qu'en France, 57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale au 1er janvier 2025, selon l'Insee.

Et pour l'autre (petite) moitié, le discours que j'entends tout le temps est le même : la location, c'est temporaire, c'est précaire, et surtout c'est financièrement absurde, car on a l'impression que l'argent part en fumée.

Et le pire dans l'histoire, c'est que cette idée est partagée par la famille, les médias, les agences immobilières, et même l'État qui pousse à l'accession via le PTZ (prêt à taux zéro) ou les abattements pour les primo-accédants.

Selon un sondage IFOP cité dans plusieurs études, 90 % des Français considèrent l'achat de leur résidence principale comme un objectif primordial dans leur vie.

Pourtant, le calcul est souvent un peu plus complexe et nuancé que ce qu'on entend dans les médias ou autour d'un apéro. Effectivement, devenir propriétaire engage des coûts énormes que peu de gens mentionnent (à la fois économiques, mais aussi psychologiques).

Et la location, sous certaines conditions, peut générer plus de patrimoine que l'achat. Et c'est pas que moi qui le dis, c'est aussi la recherche académique…

L'argument "le loyer, c'est de l'argent perdu" repose sur une idée intéressante, mais incomplète : on oppose simplement le loyer (perdu) à la mensualité de crédit (qui construirait du patrimoine). Sauf que la mensualité de crédit n'est qu'une petite partie du coût réel d'être proprio.

Quand vous achetez, vous payez :

• les frais de notaire, soit 7 % à 8,5 % du prix dans l'ancien selon le département depuis la hausse des DMTO (droits de mutation à titre onéreux) d'avril 2025 ;
• les intérêts d'emprunt qui peuvent représenter plus d'un tiers du coût total du crédit sur 25 ans à 3,5 % ;
• la taxe foncière qui augmente chaque année (et qui a explosé dans plusieurs grandes villes ces dernières années) ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l'entretien et les travaux, estimés de 1 % à 2 % de la valeur du bien chaque année par les économistes Himmelberg, Mayer et Sinai ;
• l'assurance emprunteur et l'assurance habitation (jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros pour l'assurance emprunteur) ;
• les frais d'agence à la revente, soit 4 % à 6 % du prix.

Et vous savez quoi ? Tous ces postes ne construisent pas un centime de patrimoine. Ce sont des coûts irrécupérables. L'OCDE estime d'ailleurs que les coûts de transaction immobilière en France représentent près de 14 % de la valeur du bien, contre environ 5 % au Royaume-Uni et 8 % en Allemagne.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un bien 300 000 € à Lyon avec 30 000 € d'apport et 25 ans de crédit à 3,5 %. Voici ce que vous payez sur la durée du prêt :

• frais de notaire : environ 24 000 € ;
• intérêts cumulés : environ 134 000 € ;
• taxe foncière (hypothèse 1500 €/an, hausse 2 %/an) : environ 48 000 € ;
• charges et entretien : environ 60 000 € ;
• assurance emprunteur : environ 22 000 €.

Total des coûts irrécupérables : environ 288 000 €. Soit presque la valeur du bien lui-même. Pendant ce temps, le locataire qui paie un loyer de 1200 € pour le même bien dépense 360 000 € en loyers sur 25 ans, mais sans aucuns frais d'entrée et sans travaux à sa charge.

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Pour trancher, vous le savez, il faut sortir des opinions et regarder les données. En 2012, deux économistes américains, Eli Beracha et Ken H. Johnson, ont publié dans la revue Real Estate Economics une étude devenue référence : "Lessons from Over 30 Years of Buy versus Rent Decisions". Les chercheurs ont simulé sur 32 ans (1978–2009) le patrimoine final d'un acheteur et celui d'un locataire qui investit son apport et la différence mensuelle dans un portefeuille diversifié.

Le résultat est sans appel : sur 65 % à 75 % des périodes étudiées, le locataire-investisseur a fini avec plus de patrimoine que l'acheteur. En moyenne, son portefeuille pesait 26 % à 46 % de plus que la valeur nette de l'achat à la revente.

Il y a un énorme "mais" en effet. Cette conclusion est strictement conditionnée à un comportement très précis : le locataire doit réellement investir, mois après mois, la différence entre son loyer et ce qu'il aurait payé en mensualité de crédit, frais de notaire, taxe foncière, entretien, etc.

Or dans la vraie vie, vous le savez très bien, peu de gens ont cette discipline.

Et c'est pour ça que les acheteurs finissent statistiquement plus riches en général : le crédit immobilier agit en effet comme une épargne forcée. Tous les mois, qu'ils ou elles le veuillent ou non, ils mettent de l'argent de côté en remboursant leur capital.

Comme l'écrivent les chercheurs : "If a renter simply possesses the financial discipline to systematically invest the difference, they routinely come out ahead." Traduction libre : si le locataire a la discipline d'investir systématiquement la différence, il finit régulièrement gagnant.

En France, les chiffres confirment cette logique. Sur 40 ans (1983–2023), selon l'IEIF :

• les actions françaises (CAC 40 dividendes réinvestis) ont rapporté 10,4 % par an en moyenne ;
• le logement parisien environ 9 % par an ;
• les SCPI (investir dans un panier de biens qui redistribue les loyers aux détenteurs de parts) environ 8 % par an.

Sur la période plus récente 1993–2023, le logement non coté l'emporte (9,3 % par an) face aux actions (7,7 %). Mais sur les 15 dernières années, les actions reprennent l'avantage. Conclusion ? La performance dépend énormément de la période et de la zone géographique.

Par contre, si on prend les actions américaines (S&P 500, donc l'indice des 500 plus grosses entreprises américaines), elles gagnent presque à tous les coups vs un achat immobilier en France.

🔗 Pour creuser : l'étude complète Beracha & Johnson (PDF)

En 2026, selon Meilleurs Agents qui actualise chaque année son étude sur 32 villes françaises, l'achat devient en moyenne plus rentable que la location après 12 ans et 3 mois. Contre 14 ans et 8 mois en 2024. La baisse des taux et la stabilisation des prix améliorent la donne.

Mais si on zoome un peu, la moyenne cache des écarts gigantesques.

Voici le point de bascule selon les villes en 2026 :

• Mulhouse, Saint-Étienne : moins de 2 ans ;
• Marseille : 10 à 11 ans ;
• Bordeaux : 12 à 15 ans ;
• Lyon : 18 ans ;
• Aix-en-Provence : plus de 22 ans ;
• Paris : entre 21 et 29 ans selon les sources. Ouch.

À Mulhouse, où le prix au mètre carré tourne autour de 1320 €, l'achat est presque toujours rentable. À Paris, où le mètre carré dépasse actuellement les 10 000 €, vous devez rester environ trois décennies dans votre logement pour amortir vos frais.

Au-delà du calcul, plusieurs avantages restent propres à l'achat en France :

• l'exonération totale de plus-value sur la résidence principale, l'un des avantages fiscaux les plus puissants du Code général des impôts (article 150 U) ;
• la protection contre l'inflation des loyers, qui ont augmenté de 4,2 % en 2024 puis 1,5 % en 2025 ;
• la sécurité de revenu à la retraite, où ne plus avoir de loyer peut change la vie ;
• la personnalisation du logement et le sentiment d'être chez soi.

Et il y a un dernier point qu'on oublie souvent : la dimension psychologique. Pour beaucoup, être propriétaire procure un sentiment de stabilité que la location ne peut pas offrir, même rationnellement. La paix mentale a une valeur, même si elle ne rentre pas dans un tableur Excel. Je le répète souvent : mieux vaut une bonne santé mentale, qu'un choix économiquement rationnel selon moi (sauf si le choix peut impacter la santé mentale dans le futur, évidemment…).

L'idée qu'on doit acheter coûte que coûte est l'un des plus gros biais culturels français en matière d'argent et à chaque fois que j'entends quelqu'un dire que la meilleure façon d'investir, c'est d'acheter sa résidence principale, ça me saoule un peu. 😅

En effet, elle pousse des gens à s'endetter sur 25 ans (ou plus) pour des biens dans des villes où ils ne resteront pas, à acheter avec un apport gigantesque pour ne pas "rater le train", à se priver d'investissements financiers diversifiés…

Et pourtant, pour la grande majorité des gens, acheter reste probablement le meilleur choix dans la pratique.

Tout simplement parce que nous, les humains, sommes relativement peu disciplinés dans l'ensemble et le crédit immobilier est la seule épargne forcée qui semble vraiment fonctionner.

Si vous savez que vous ne placerez jamais 800 € par mois en ETF de manière disciplinée pendant 25 ans, alors oui, achetez. Par contre, privilégiez les ETF peut être une meilleure idée si vous pensez être discipliné(e).

De plus, nous n'avons pas parlé d'investissements locatifs aujourd'hui, mais c'est aussi une façon de diversifier son portefeuille qui fait sens.

Par exemple, je loue mon appartement à Paris. Je ne pourrais jamais acheter un appartement de cette taille avec des mensualités similaires au loyer actuel (+ pour les autres raisons citées aujourd'hui).

Par contre, j'ai investi dans plusieurs biens immobiliers. Ces investissements m'ont permis de bénéficier de l'effet de levier bancaire. Cela consiste (en gros) à générer de l'argent avec de l'argent qui ne vous appartient pas. Et en plus, les biens sont amortis par les locataires. Je peux investir une bonne partie de mon salaire en bourse, cryptos, etc.

Le vrai danger, selon moi, ce n'est ni d'acheter ni de louer. C'est de ne pas faire le calcul.

C'est aussi d'acheter par peur de "rater" ou par pression sociale.

C'est aussi de louer en se disant qu'on investira "plus tard" et de finir à 50 ans sans patrimoine ni résidence principale. Anyway, quel que soit votre choix, faites-le pour les bonnes raisons, en regardant vos chiffres, votre horizon temporel, vos besoins, et votre psychologie.

Voilà, j'espère que cette édition vous aura donné des clés pour trancher cette question qui revient à chaque dîner de famille. Si vous avez des questions, comme d'hab' répondez à ce mail. À très vite.

Et n'hésitez pas à partager Snowball à vos proches pour gagner des stickers, des cartes-cadeaux et même des lingots d'argent !

Excellente soirée !

Yoann ❤️