❄️🏰 Acheter, rénover et rentabiliser un château

Investir dans un château sans être millionnaire.

🏡 [POWERED BY MON MAJORD’HOME] Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, mais vous n’avez pas le temps ou l’expertise ? Découvrez le projet d’investissement immobilier à Marseille d’Oscar, un membre de la communauté Snowball qui a travaillé avec Mon Majord’home, notre sponsor du mois d’août, pour son premier projet immo.

Et vu que Mon Majord’home adore la communauté Snowball, ils vous proposent 30 minutes de coaching immo gratuites.

👩‍🏫 Ce que vous allez apprendre dans cette édition en 10 minutes environ :

• 🏰 Pourquoi investir dans un château ? Les avantages (fiscaux notamment) et les inconvénients.

• 💸 Comment allier banque, crowdfunding et association pour financer une opération immobilière ?

• 💒 Quelles sont les stratégies à plus haut rendement pour l’exploitation de grandes propriétés ?

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Hey Snowballers !

Ici Yoann, j’espère que vous passez d’excellentes vacances ou un très bon long week-end ! Petite lecture pendant cette pause estivale pour vous parler d’un investissement qui fait rêver beaucoup de personnes : l’achat d’un château.

Et cette semaine c’est Jérémy Nabais, l’animateur du podcast immobilier Ça fait un bail !, qui nous parle de cet investissement, car il s’est justement lancé dans l’aventure de l’achat d’un château. Et non, Jérémy n’est pas un riche héritier 😊.

❤️ Si vous pensez que ce genre d’investissement fait rêver certains de vos proches, n’hésitez pas à leur partager ce mail ou bien à cliquer sur le bouton ci-dessous qui vous permet en plus de gagner des mois d’abonnements gratuits à Snowball+ et des livres :

Je vais donc laisser la parole à Jérémy, mais avant ça, on reste dans l’immobilier…

👩‍🏫 Vous voulez investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas par où commencer ou vous n’avez pas le temps ? Pourquoi ne pas se faire accompagner ?

Ayant investi dans quelques biens, je sais que c’est extrêmement chronophage et anxiogène si vous voulez tout gérer de la recherche du bien en passant par la négociation ou encore la rénovation et la mise en location. Et n’en parlons pas si c’est votre premier achat. Bref, c’est la galère.

Mais si vous voulez : 

1. gagner du temps,

2. avoir l’esprit plus tranquille,

3. et apprendre avec les meilleurs,

vous pouvez faire appel aux excellents experts de chez Mon Majord’home qui ont déjà travaillé avec plusieurs membres de la communauté Snowball et qui soutiennent Snowball depuis plus d’un an.

En effet, bosser avec Mon Majord’home, c’est s’assurer :

• Un gain de temps massif tout au long du processus ;

• Une expertise sur la stratégie d'investissement ;

• Un sourcing sur mesure des biens ;

• Une expertise et un accompagnement sur la partie rénovation et ameublement ;

• De s'ouvrir les portes d'un réseau de partenaires ultra-qualis (courtier, comptable, entreprise de rénovation).

Et vous pouvez même demander à Oscar, un membre de la communauté qui a connu Mon Majord’home grâce à Snowball. Extrêmement satisfait de cet investissement, il a accepté de le partager avec vous en détaillant son projet d’investissement locatif à Marseille avec une petite vidéo en prime :

💝 Étant donné que Mon Majord’home adore la communauté Snowball et vice-versa (une dizaine de membres sont déjà passés par leurs services), ils vous proposent une séance de coaching en investissement immobilier gratuite de 30 minutes pour clarifier votre projet et répondre à vos questions.

🏰 Acheter, rénover et rentabiliser un château !

Introduction

[JÉRÉMY] Avant de démarrer, 3 lignes pour me présenter :

Je suis Jérémy Nabais, animateur de Ça fait un bail ! le premier podcast sur l’investissement immobilier. J’interviewe chaque semaine des investisseurs qui vous livrent sans tabous les clés de leur réussite, leurs pires et leurs meilleures anecdotes et surtout leurs chiffres.

Pour vous former gratuitement (je n’ai rien à vendre) → Abonnez-vous au podcast.

Pour les bonus vidéos, schémas, coulisses → Suivez-moi sur Instagram.

Ceci étant dit, retour au château.

Avec mon associé Martin Menez (fondateur de Bevouac), on s’est lancé dans la folle aventure d’acheter un château. Je vous explique ici la méthode que nous avons suivie et je décrypte notre projet sans langue de bois.

Tout d’abord, pourquoi acheter un château ? 

Les avantages :

• C’est plus fun qu’un T2 à Saint-Étienne ;

• Pour les passionnés d’histoire comme nous, c’est une occasion unique de préserver le patrimoine et de rouvrir les portes d’un monument historique au public ;

• On trouve souvent les châteaux sur de grands domaines et c’est chouette d’acheter plein de mètres carrés. Comme dit Mark Twain : “Buy land, they're not making it anymore.” ;

• Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux et de subventions.

Les inconvénients : 

• La rénovation des bâtiments est plus complexe, plus longue et plus coûteuse ;

• Les réglementations sont plus strictes aux abords des monuments historiques ;

• Il faut recruter une équipe dédiée pour l’entretien quotidien des intérieurs et des extérieurs.

Maintenant, rentrons dans le vif du sujet : l’achat du château.

Acheter un château

Commençons par le sourcing…

Où trouver des châteaux à vendre ?

Commencez par vous balader sur les sites d’annonces classiques : SeLoger, Leboncoin, Bien’ici, etc.

Vous pouvez paramétrer des alertes avec des filtres spécifiques. Par exemple :

• Titre : Château OR Manoir OR Abbaye / Prix : maximum 900 000 € / Surface du terrain : minimum 10 000 m2

La fonction “OR” (ou) sur Leboncoin est bien pratique pour faire des recherches plus précises.

Contactez les agences immobilières spécialisées dans les biens historiques comme Denniel Immobilier ou Patrice Besse. Il existe même des “chasseurs de châteaux” comme Châteaux et patrimoine.

L’objectif est de tisser les meilleures relations possibles avec ces acteurs pour faire en sorte d’être contacté en premier lorsqu’une nouvelle propriété entre sur le marché avant même qu’elle soit listée sur les sites ou en agence. C’est le principe du off-market en immobilier.

Chaque année, une vingtaine d’églises, d’abbayes et de chapelles abandonnées sont mises en vente. Vous pouvez en trouver sur le site de L’Observatoire du patrimoine religieux.

L'État met aussi en vente des biens immobiliers saisis ou sans succession. Vous pouvez participer aux enchères sur le site des ventes du Domaine. La recherche peut être longue et il faut être très réactif. Restez à l’affût.

Mais comment déterminer les critères de recherches ?

Quels sont les critères de recherche ?

Avant tout, il faut que ces critères soient en adéquation avec votre projet et votre stratégie d’exploitation. Voici les points à considérer pour vous assurer que le prix demandé soit cohérent.

La localisation

Règle classique en immobilier, plus le bien est proche d’une grande ville, plus le prix au m2 sera élevé. Par exemple, il est presque impossible de trouver un grand château, dans un état correct, à moins de 1 heure de Paris, pour moins de 2 millions d’euros. En dehors des zones urbaines, vous pourrez trouver des châteaux à partir de 300 000 €.

La proximité avec une gare, un aéroport ou un axe routier influe énormément sur le prix. De plus en plus d’entreprises et de particuliers privilégient aujourd’hui le train à l’avion. L’accès au lieu en TGV est un énorme atout.

Le voisinage

Beaucoup de châteaux sont situés aux portes des villes et des villages. Ils servaient initialement à protéger la population. Si vous êtes à moins de 500 mètres des maisons avoisinantes, il sera difficile d’envisager une activité “festive” : organisation de mariages, d’EVG ou d’EVJF, voire de festivals. En revanche, vous serez plus éloignés des commerces et de l’activité du village. 

La surface habitable 

Contrairement à des biens plus traditionnels, vous constaterez que le prix du château n’augmente pas de manière proportionnelle avec sa taille. Ne vous laissez pas séduire par des bâtisses trop grandes, qui vous coûteront trop cher à rénover et entretenir.
Plus le coût total du projet est élevé, plus il sera difficile à rentabiliser.

L’état des bâtis

S’il vous faut plus de 3 ans de travaux intenses pour rendre votre bien habitable ou exploitable, vous aurez du mal à faire financer la rénovation. 

Les techniques et matériaux utilisés vont dépendre de l’année de construction. S’il y a plusieurs bâtiments sur le terrain, il se peut qu’ils n’aient pas tous été construits à la même époque. 

Vérifiez l’état des murs, des toitures, et des charpentes, c’est ce qui coûte le plus cher à réparer ou à remplacer. Le nombre de fenêtres peut également représenter une charge importante. 

Attention à la mérule, un champignon très vicieux qui infeste les châteaux, mange le bois et peut faire écrouler un bâtiment. Faites réaliser tous les diagnostics en amont ! 

La surface du terrain

Pour les terrains de château, on parle plutôt en hectares qu’en mètres carrés ! Étudiez la composition du terrain : bois, forêt, colline, terre agricole, étang, rivière.

Le bois peut être particulièrement utile, mais demande un véritable entretien. Plusieurs arbres tomberont chaque année : il faudra les déplacer, les tronçonner et s’en servir ou les vendre ! Vous pourrez l’exploiter pour chauffer votre bâtisse ou en faire des planches. Des sociétés peuvent s’occuper de la gestion de vos bois et forêts. 

Pour les collines et prairies, vous pouvez faire le choix d’y planter du gazon et de le faire tondre régulièrement pour un effet Versailles. Ou de pratiquer une tonte raisonnée et créer votre “jardin punk” : laissez des espaces à l’état entièrement naturel pour le développement de la biodiversité. 

S’il y a un puits sur le terrain, vous pourrez vous en servir pour l’arrosage des extérieurs et faire de belles économies.

Si vous souhaitez accueillir un public large, assurez-vous d’avoir assez d’espace pour créer une zone de stationnement.

Le cadastre et le PLU 

Prenez connaissance du cadastre, du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou du Plan d'Occupation des Sols (POS) pour savoir ce que vous pourrez construire, installer, aménager ou planter sur votre terrain. Voici un aperçu des principales zones :

• Zone U (Urbaine) : c'est une zone déjà urbanisée ou à urbaniser. Il y a des chances que vous puissiez y construire de nouveaux bâtiments. Peut-être même diviser le terrain et vendre un terrain constructible pour commencer à rembourser votre emprunt ? 

• Zone N (Naturelle) et Zone A (Agricole) : c'est une zone protégée, due à la qualité des bâtiments, des milieux naturels, des paysages, que ce soit d’un point de vue esthétique, historique, écologique ou agricole. Il n’est généralement pas possible d’y construire un bâtiment ou d’y installer un logement (même un hébergement léger). Elle n'est généralement pas destinée à être urbanisée.

• Zone P (Protégée) : il s'agit d’une zone spécifique pour protéger un patrimoine particulier comme un site archéologique, un espace naturel sensible, etc.

Les points remarquables

De mon point de vue, c’est l’un des points les plus importants si vous voulez faire vivre à vos hôtes une expérience marquante. Voici quelques points remarquables qui pourraient donner de la valeur au domaine :

• Une belle ruine qui pourrait servir à prendre des photos ;

• Un plan d’eau ou une rivière pour y pêcher ou y installer une barque ;

• Des douves ;

• Une ancienne crypte ou une petite abbaye ;

• Une très grande cave, etc.

Intéressons-nous maintenant à l’histoire de notre château.

L’histoire de notre château

Nous nous sommes rencontrés avec Martin au micro de Ça fait un bail ! et avons réalisé que nous partagions la même passion de la vieille pierre et le même rêve de rouvrir les portes d’un monument historique au plus grand nombre.

Après 2 ans de recherche (je vous avais dit que la recherche pouvait être longue…) et de nombreuses visites, notre choix s’est porté sur le Logis de Fontenay, que nous avons signé pour un prix de 780 000 €.

Il a été construit au XIVe siècle dans une forêt de la belle région de la Sarthe.

Quelques chiffres :

• ⚜️ 800 ans d’histoire ! Il appartient à la même famille depuis 400 ans.

• 🌳 12 hectares, 1 rivière, 1 forêt.

• 🏠 +1200 m2 habitables sur 6 bâtiments.

• 🚄 à 1 h 06 de Paris (+15 min de navette).

• 🪑 200 places assises et 45 couchages pour l’organisation de mariages et de séminaires.

Ce château a aussi été le lieu de tournage de nombreux films comme L’Homme au masque de fer tourné en 1997 avec Leonardo DiCaprio, Gérard Depardieu et John Malkovich.

Pour ceux qui veulent participer à cette aventure, participer à la rénovation, suivre les coulisses du projet ou visiter le château, ça se passe ici !

Comme Yoann l’indiquait dans l’intro, nous n’avons pas hérité de centaines de millions d’euros… Nous avons donc dû trouver un financement pour acheter ce château…

Faire financer l’achat et les travaux

Si vous n’avez pas quelques millions d’euros qui traînent, il va falloir convaincre une banque de vous les prêter ou bien trouver un autre type de financement…

Les critères étudiés par la banque sont les mêmes que pour toute acquisition immobilière : 

• Le business plan et la rentabilité du projet ;

• La capacité d’emprunt des acheteurs ;

• Leur expérience et leur patrimoine.

En résumé, c’est votre capacité à rembourser l’emprunt qui est analysée sous tous ses angles. Vous l’avez compris, ce type de projet est plus adapté aux investisseurs confirmés, prêts à y consacrer du temps et pas mal de sueur !

Si vous n'avez pas la capacité d'emprunt nécessaire pour financer l'intégralité du projet auprès des banques traditionnelles, voici quelques méthodes pour lever les fonds nécessaires :

1. Trouver un ou des associés : cherchez des associés ou des partenaires qui partagent votre vision du projet, qui ont des compétences complémentaires aux vôtres et qui pourraient contribuer avec leurs fonds propres en échange d'une part du capital ou des revenus du château une fois opérationnel.

2. Avoir de l'apport personnel : une contribution personnelle est toujours favorable pour montrer votre engagement dans le projet. Plus votre apport est significatif, plus les autres financeurs potentiels vous prendront au sérieux.

3. S’appuyer sur des investisseurs privés : Martin et moi avons développé un réseau important d’entrepreneurs et d’investisseurs immobiliers avec Bevouac et le podcast Ça fait un bail !

Nous avons fait entrer au capital quelques investisseurs qui nous aident à financer le château et qui seront impliqués dans la réussite du projet, ils pourront nous conseiller et communiquer sur notre activité.

Voici le plan de financement de notre projet :

4. Crowdfunding ou financement participatif : il existe des plateformes qui permettent de financer des projets immobiliers via crowdfunding comme Ulule (non dilutif), LITA, WiSEED, Anaxago, Tudigo, Homunity ou encore Baltis. Les particuliers peuvent y contribuer en échange d'une rentabilité promise ou d’autres avantages : une nuit au château, une invitation à la soirée de lancement, avoir son nom gravé sur une pierre, une réduction sur la location de l’espace, etc.

Nous prévoyons un crowdfunding en octobre pour permettre au maximum de personnes de rejoindre l’aventure.

5. Publicité et parrainage : pour des projets uniques comme la restauration d'un château, vous trouverez des entreprises prêtes à parrainer une partie de la rénovation en échange de publicité.
Suite à un post LinkedIn, nous avons été contactés par une entreprise de parquet qui souhaite nous offrir du parquet contre de la visibilité.

Si vous n’êtes pas encore prêt, formez-vous sur l’immobilier, commencez par un plus petit projet d’appartement ou de maison et si l’opportunité se présente, associez-vous avec d’autres personnes pour maximiser votre expérience commune, votre capacité d’emprunt et vos chances de réussite.

Le rénover et faire tourner le business

Une fois que vous aurez les clés, votre mission sera de respecter le passé et de construire l’avenir.

Si votre château est classé ou inscrit aux Monuments historiques, il faudra vous entourer de nombreux professionnels du patrimoine :

• Les architectes des Monuments historiques et des Bâtiments de France pour respecter l’histoire architecturale du bâtiment ;

• Les élus du département et de la région pour entrer dans les règles d’urbanisme de la ville dans laquelle vous achetez. Les activités liées à l’accueil de public requièrent souvent des autorisations administratives ;

• Des associations comme Demeures Historiques et les Audacieux du Patrimoine pour être conseillés au mieux et rencontrer d’autres châtelains.

Cela vous permettra notamment d’être éligibles à des subventions et aides : certaines régions et certains départements offrent des subventions pour la rénovation de bâtiments historiques. C’est la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) qui étudiera votre dossier en premier. 

Chaque chantier est différent, mais voici quelques éléments de notre planning de chantier.

Contrairement à beaucoup de propriétés que nous avons visitées, le château est en très bon état. Toutes les charpentes sont saines, ainsi que la majorité des toitures. L’architecte n’a détecté aucune pathologie. Chose rare pour un château en pleine nature, il est relié au tout-à-l’égout et le débit d’eau est important (un point supplémentaire à vérifier lors de vos visites).

Voici les rénovations prévues :

• Château : reprise d'électricité, enduits et peinture, création d’une salle de bain, aménagement de la “boulangerie”, décoration d’intérieur, aménagements.

• Grange : sol en béton de chanvre et chauffage au sol, rejointer les murs, pose de portes verrières, isolation de la toiture, création d’une terrasse couverte extérieure type véranda.

• Gîte : modernisation des espaces existants, création d’un plancher et isolation dans l’aile non exploitée pour recréer des chambres.

• Extérieurs : magnifier les extérieurs, créer un espace de stationnement, créer une terrasse en bord de rivière.

Phase 1 (2023)

• Acquisition et plans ;

• Rénovation du gîte ;

• Aménagement des extérieurs et du parking.

Phase 2 (2024)

• Grange → salle de réception

• Écuries → espace traiteur

• Cave → dégustation et stockage de vin

• Rénovation du château

Phase 3 (2027)

• Installation des cabanes ;

• Aménagement des combles ;

• Rénovation du moulin à eau (ou plus tard…).

L’unique manière pour nous de financer cet achat, ces importants travaux et l’entretien du lieu est de développer un modèle économique sain. 

Aujourd’hui, la simple organisation de visites ou de spectacles de son et lumière ne suffit plus pour entretenir les châteaux français.

Il est aussi difficile de rentabiliser un château en le divisant en appartements loués de manière classique. Il va donc falloir injecter dans votre projet du “rendement entrepreneurial”. 

Plusieurs solutions existent pour louer votre château à des prix élevés. Vous pouvez par exemple créer une expérience atypique pour le louer à la nuit en location courte durée, l’exploiter pour des séminaires ou des ateliers en ciblant les entreprises.

Personnellement, notre choix s’est porté sur un projet aux multiples potentiels, afin de ne pas dépendre d’une seule source de revenus. 

Voici les différents espaces du domaine de Fontenay, que nous envisageons d’exploiter :

En plus des mariages et séminaires, nous pouvons envisager l’installation de cabanes sur pilotis, à exploiter en logements atypiques. La rénovation du moulin nous permettrait de produire et revendre notre propre électricité. La cave est l’endroit idéal pour l'organisation d'activités autour du vin.

Conclusion

Les compétences et l’investissement en temps et en argent demandés sont si importants qu’il serait difficile de mener un tel projet seul. Si vous deviez ne retenir qu’un seul conseil de ce dossier, c’est qu’il faut apprendre à s’entourer des meilleurs associés, partenaires et prestataires. C’est le cas de manière générale en immobilier et ça l’est encore plus pour l’achat de château. 

Je me suis notamment inspiré des stratégies de land hacking présentées par Kai Andrew sur le marché américain, pour développer plusieurs lignes de revenus à partir d’un seul domaine.

Acheter un château est rarement un simple investissement immobilier : c’est bien un business complet qu’il faudra inventer pour permettre de couvrir les coûts d’acquisition, de rénovation et d’entretien du lieu.

Avec du travail, de la créativité et de l’ambition, c’est la vie de châtelain qui vous tend la main !

[YOANN] Un énorme merci à Jérémy de nous avoir partagé son expérience. Ça donne vraiment envie, mais comme toujours, on voit qu’il faut fournir énormément de travail pour que le projet soit une réussite.

C’est en tout cas un article que je vais garder dans mes favoris pour un potentiel projet… 😉

Passez de bonnes vacances !

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Yoann ❤️

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