❄️🏢 Acheter un immeuble de rapport : tout ce qu’il faut savoir
Les points d’attention pour mener à bien ce type d’opération.
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👩🏫 Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :
🏢 Comment préparer la visite d’un immeuble de rapport, poser les bonnes questions et observer les éléments clés sur place avant d’acheter ?
💎 La Pépite de la semaine.
⏱ Temps de lecture : 13 minutes.
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Décrypter l’investissement immobilier sous toutes ses formes, avec une dominante pour l’investissement locatif, sur lequel je vous apporte mon propre retour d’expérience.
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Exceptionnellement, cette newsletter est envoyée à tout le monde grâce au soutien de Mon Majord’home. Cela permettra aux abonnés gratuits de découvrir ce qu’il se cache derrière la newsletter Snowball Igloo dédiée aux membres Snowball+.Ici Mylène, je vous écris aujourd’hui ma dernière édition avant de partir en congé maternité pour deux mois. Vous allez me manquer, mais je vais être bien occupée. 😅
Dès la prochaine édition, dans deux semaines, vous aurez donc rendez-vous avec Enzo, qui me remplace jusqu’à fin mars !
Si vous avez lu l’édition sur le métier de marchand de biens, vous connaissez déjà un peu Enzo, que j’interviewais dedans. C’est un passionné d’immobilier qui adore écrire sur le sujet. Vous êtes entre de très bonnes mains !
Sinon, la semaine dernière, j’ai eu le plaisir d’être invitée par David, abonné Snowball+, sur son podcast sur les finances personnelles, Jugeote, dont je vous recommande vivement l’écoute.
On a discuté des différentes stratégies pour investir dans l’immobilier en 2024, en présentant notamment les avantages et inconvénients de chacune.
Un grand merci à toi David pour l’invitation, c’était un plaisir d’échanger !
Vous pouvez écouter l’épisode ici.
Et justement parmi les stratégies qu’on a balayées, j’ai parlé de ma préférée et qui sera notre sujet du jour : les immeubles de rapport, ou “IDR” pour les intimes.
Si les IDR constituent une stratégie très rentable et permettent d’accélérer dans les investissements, cela demande un minimum de connaissances en amont.
Nous allons voir dans cette édition tous les prérequis avant de vous lancer !
Avant de commencer, place à une entreprise qu’on aime beaucoup chez Snowball…
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Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ? C’est LA question de beaucoup d’investisseurs.
Comme vous devez le savoir, on dit souvent que le premier meilleur moment pour investir, c’était hier et le deuxième c’est aujourd’hui. Mais si on creuse un peu, 2024 pourrait être une année intéressante pour se lancer selon Mon Majord’home…
Avant de creuser, Mon Majord’home vous accompagne pour réaliser vos projets immo. Aurélien et ses équipes peuvent vous faire gagner plus de 250 heures en moyenne ! Être accompagné par Mon Majord’home, c’est aussi apprendre avec les meilleurs en toute transparence.
Pourquoi 2024 pourrait être une bonne année pour l’immobilier selon cet article de Mon Majord’home ?
Ça vous parle ? Vous pouvez faire appel aux excellents experts de chez Mon Majord’home, une entreprise proche de Snowball. En effet, nous avons grandi en parallèle et pas mal de membres de la communauté Snowball (comme Oscar) ont décidé d’investir avec eux. Le principe est simple, ils s’occupent de tout à votre place.
💝 Pour rappel, étant donné que Mon Majord’home adore la communauté Snowball et vice versa (une dizaine de membres sont déjà passés par leurs services comme Oscar), ils vous proposent 500 € offerts sur un accompagnement pour un rendez-vous pris jusqu’au 9/02.*
*Offre réservée aux abonnés de Snowball, valable pour tout rendez-vous réalisé entre le 22 janvier et le 9 février 2024 et pour une signature de l'acte de vente du bien réalisée avant le 1er juillet 2024.
🏢 Le dossier de la semaine : les points d’attention pour acheter un immeuble de rapport
Si vous me lisez depuis longtemps, vous savez que j’apprécie particulièrement les immeubles de rapport. J’ai eu l’occasion de l’évoquer dans cette édition notamment, que je vous invite à (re)lire si vous vous demandez ce qu’est un immeuble de rapport et s’il faudrait ou non commencer par ça pour investir en immobilier.
Pour revenir rapidement sur la définition, un “IDR”, c’est tout simplement un bien immobilier comprenant plusieurs lots loués qui appartiennent tous au même investisseur. Cela veut dire que tu possèdes l’intégralité du bâtiment, tu échappes aux inconvénients de la copropriété, mais en contrepartie tu dois assumer la gestion intégrale de l’immeuble.
Parfois, le rez-de-chaussée peut être occupé par un local commercial, ce qui n’est pas rédhibitoire en soi, tant que :
l’emplacement s’y prête pour pouvoir relouer facilement en cas de départ du locataire ;
et que le revenu du local ne constitue pas une part trop importante du revenu locatif global pour ne pas déséquilibrer l’ensemble.
Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport sont nombreux, ils sont détaillés plus précisément dans l’édition en question :
acheter avec un prix “de gros” et bénéficier d’un prix au mètre carré plus attractif ;
accroître son rendement grâce aux économies d’échelle (frais bancaires, frais de notaire, travaux, gestion…) ;
lisser son risque avec plusieurs locataires ;
pouvoir tester différents modes d’exploitation ;
tous les biens à gérer au même endroit, très pratique ;
éviter les contraintes de la copropriété ;
et enfin, gagner du temps dans son parcours d’investisseur !
Bien sûr, qui dit plus de rendement dit plus de risques. Et surtout la concentration du risque, qu’il porte sur l’état du bien ou son emplacement.
Un grand projet implique de grandes responsabilités.
Et en cas de regret, ce n’est pas toujours simple à vendre, car l’immeuble est un produit moins liquide qu’un appartement.
C’est pour cela qu’il faut tout vérifier minutieusement avant d’acheter.
Tous les marchés et tous les immeubles ne se valent pas.
Voyons ensemble comment faire son choix de la façon la plus éclairée possible.
❓Les questions à poser au vendeur
Quand je cherchais mon premier immeuble, je faisais l’erreur au début de foncer visiter dès qu’une annonce paraissait intéressante sur le papier, surtout sur des marchés tendus et très concurrentiels.
Animée par le FOMO d’un bon plan qui pouvait me passer sous le nez si je n’étais pas réactive, je me suis ainsi retrouvée trop souvent à faire deux heures de voiture, pour réaliser une fois sur place que j’aurais clairement pu m’éviter le déplacement si j’avais posé les bonnes questions avant la visite...
J’ai visité des immeubles avec uniquement des locataires CAF dont certains payaient aléatoirement, des chambres non réglementaires ne faisant pas 9 m2, des parties communes ultra dégradées, etc. Ce sont des points que j’aurais pu (et dû !) creuser au téléphone en amont.
Avant même de visiter, je te conseille donc d’éliminer les immeubles qui ne passent pas la première barrière de critères “no go”.
Pour rappel, nous avions vu un exemple concret de ces fameuses questions à partir d’une annonce Leboncoin dans cette précédente édition.
Avant même de les poser, tu auras bien sûr préalablement appliqué ma méthode d’analyse d’un bien pour t’assurer que, déjà à la lecture de l’annonce, le projet répond à ton brief, qu’il est prometteur sur le papier au niveau de l’emplacement et des chiffres.
L’emplacement exact
Quel est l’emplacement exact ?
À quelle distance des commerces et des transports l’immeuble est-il situé ?
💡 Pense toujours à vérifier dans Google Map avec l’adresse si le vendeur a dit vrai, calcule les itinéraires pour valider les temps de trajet jusqu’aux transports et commerces. Parfois, ils ont tendance à “arrondir”...Le contexte de la vente
Depuis combien de temps est-il en vente ?
Depuis quand avez-vous ce bien ?
Quelle est la raison de la vente ?
Cette question te permettra de jauger notamment du potentiel de négociation éventuel.
💡 Tu peux vérifier l’ancienneté de l’annonce (et les évolutions du prix) sur l’outil Castorus si tu as un doute sur les dires du vendeur ou de l’agent immobilier.L’état locatif
Les appartements sont-ils occupés ? Depuis quand ? (si vides, pareil et surtout demander pourquoi ?)
Quels sont le loyer HC et la surface de chacun ?
Quels sont les types de baux (vide ou meublé) ?
Quels sont les profils des locataires en place ? Y a-t-il des locataires CAF ? Des impayés ?
Combien de mois de vacance locative avez-vous par an ?
Les points financiers
Ces questions sont indispensables pour finaliser ton calcul de rendement et vérifier que ça colle à ta recherche en termes de rendement net (car, on l’a vu, il y a parfois un fossé entre le brut et le net) :
Quel est le montant de la taxe foncière ?
Quelle est la part payée par le local commercial (s’il y en a un) ?
Quel est le montant des charges des communs ?
L’état général et l’évaluation des travaux
Il s’agit des questions relatives à l’état de l’immeuble et des logements :
De quand datent les derniers travaux sur la façade et la toiture ? Dans quel état sont-elles ?
Quelle est l’année de construction de l’immeuble ?
Quels sont les DPE ?
Les lots sont-ils bien cadastrés ? Les compteurs sont-ils individuels ? Y a-t-il bien un compteur pour les communs ?
Quel est l’état des appartements ? Le type de chauffage ? Y a-t-il des travaux à prévoir ? Si oui, quel montant estimé et pour refaire quoi ?
L’immeuble est-il bien raccordé au tout-à-l’égout ?
💡 Ne prends pas pour argent comptant les dires du vendeur sur les travaux. On va souvent te dire qu’il n’y a pas de travaux, juste parce que les DPE sont max en E et que les biens sont “habitables”. Mais il vaut mieux anticiper. Il y a une grosse différence entre “habitable en l’état” et “relouable facilement quand le locataire partira”. S’il n’y a pas eu de travaux récents, autant prévoir (et anticiper dans son prêt !) tous les travaux de rénovation à l’achat et pouvoir proposer des biens rénovés de qualité qui se (re)loueront facilement plutôt que se voiler la face pour avoir un beau tableau de rendement à deux chiffres sur son Excel et le regretter par la suite... 🔎 Les éléments à observer sur place
Lors de la visite, je viens généralement avec ma petite checklist papier et je prends un maximum de notes.
L’environnement
Observe bien le quartier :
Présence de transports en commun à proximité ? Possibilité de se garer ?
Qualité du voisinage (pas de nuisances sonores, par exemple) ?
Présence de commerces accessibles à pied ?
💡 Je te conseille de venir de jour (pour la visite), mais aussi de nuit. Si tu as du temps avant ou après la visite, profites-en pour interroger les commerçants du quartier sur sa fréquentation et son évolution.
Prévois aussi un tour du quartier de nuit. Parfois, il n’aura plus du tout la même physionomie… Par exemple, des petits dealers qu’on aurait ratés en journée et qu’on peut croiser la nuit. Ou un bar du coin de la rue que tu n’avais même pas vu, car fermé la journée et qui propose une animation musicale toute la nuit…L’état général de l’immeuble
Les deux gros points d’attention sont la façade et la toiture, c’est ce qui te coûtera le plus cher si tu évalues mal leur état.
Le vendeur te renseignera sur la date du dernier ravalement et sur l’ancienneté de la toiture.
Mais rien ne vaut un coup d’œil par soi-même pour vérifier s’il manque des tuiles ou si de la mousse s’est formée sur la toiture par exemple.
Tu peux aussi observer si la façade comporte des fissures ou tâches sombres qui te semblent inquiétantes, par exemple (les fissures sont généralement structurelles si elles font plusieurs centimètres de largeur).
Si tu le peux, demande à monter dans les combles pour voir l’état des poutres et de la charpente. S’il y a de l’humidité dans les combes, cela révèle un problème d’étanchéité qu’il faudra régler.
Les parties communes
Commençons par la porte d’entrée de l’immeuble : est-elle de bonne facture ? Idéalement, il faudrait qu’elle soit sécurisée avec un code ou un badge. S’il faut changer la porte, c’est un poste de coût qui peut être important.
Un petit coup d’œil à l’état des boîtes aux lettres te permettra aussi de juger de la qualité d’entretien de l’immeuble.
Il en va de même pour l’escalier et les murs. Vérifie si ces derniers laissent apparaître des traces d’humidité. Pense à demander la date de dernière réfection de la cage d’escalier et à vérifier l’état des marches. Si c’est un escalier en bois, il faudra prévoir un entretien régulier.
Ensuite, observe les compteurs d’eau et d’électricité. Un compteur électrique séparé pour les communs est obligatoire, il te faudra donc bien vérifier que l’électricité n’est pas prise sur un compteur de particulier, car c’est interdit.
Normalement, le local poubelle doit être fermé avec un accès à un point d’eau, mais c’est très rarement le cas dans les faits.
Enfin, termine par les caves afin de t’assurer qu’elles soient saines (pas d’eau stagnante ou d’humidité suspecte). Attention à la mérule, un champignon qui attaque le bois dans les lieux humides et dont le traitement coûte cher.
Les logements
Il y a bien sûr les basiques que tu peux évaluer au “bon sens”’ : les appartements sont-ils lumineux ? Les sols sont-ils en bon état ? Au goût du jour ? Et les peintures ? La cuisine est-elle à remplacer ? La salle de bain à rafraîchir ? Le sol de la salle de bain est-il adapté (pas de parquet dans une pièce d’eau) ? Chaque logement a-t-il bien son propre compteur électrique ?
Puis il y a les sujets plus “techniques”.
Vérifie que les sols sont droits, car cela peut cacher parfois des problèmes plus importants.
Vérifie s’il y a des VMC pour que l’air circule dans l’appartement.
Vérifie si les appartements ont bien du double vitrage (c’est un gros poste de coût à anticiper s’il faut changer les fenêtres partout).
Observe l’état du plafond et des murs : les traces noires d’humidité peuvent résulter d’un problème d’aération ou bien d’un problème plus grave comme une infiltration d’eau.
Vérifie également l’état des ballons d’eau chaude et des radiateurs pour pouvoir chiffrer s’il faut les changer.
Enfin, il faut vérifier l’état de l’installation électrique, car une installation qui n’est plus aux normes peut provoquer des incendies et te mettre à risque. Il faut observer le tableau électrique et les prises, mais le diagnostic technique viendra de toute façon confirmer ces points en pointant les anomalies électriques éventuelles.
Idem pour la plomberie, difficile à évaluer sans l'œil d’un expert, mais tu peux déjà ouvrir les robinets pour vérifier la pression de l’eau.
💡 Se faire accompagner : mieux vaut faire venir un artisan pour double checker et chiffrer tout cela. Si tu n’en as pas, tu peux passer par un service comme CheckMyHouse qui te permet de réserver l’intervention d’un professionnel pour visiter avec toi, mais aussi décrypter les diagnostics. 📄 Les documents à demander
Tout n’est pas forcément à récupérer directement lors de la visite, certains documents obligatoires seront fournis en cas de signature d’un compromis. Mais je te mets la liste des indispensables au cas où.
Les DPE
C’est évidemment très important, car on n’aura bientôt plus le droit de louer les passoires thermiques.
Pour rappel, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Puis en 2028 ce sera le tour des F et en 2034 celui des E.
En attendant, on n’a déjà plus le droit d’augmenter les loyers des logements F et G.
Les diagnostics te permettront de chiffrer les éventuels travaux d’isolation ainsi que les travaux de mise aux normes électriques éventuels.
Les diagnostics techniques obligatoires
Il faut bien relire également les diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, et aux anomalies électriques et de gaz. Plus le bien est conforme aux critères requis par la loi, moins il coûtera cher en travaux.
Il y a également les diagnostics relatifs aux risques naturels, qu’il convient de bien éplucher aussi. Dans certaines régions, il y a des sols argileux qui peuvent créer un risque d’effondrement par exemple.
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Contrairement aux immeubles en copropriétés, le carnet d’entretien n’est pas une obligation dans un immeuble de rapport. Les propriétaires sérieux en possèdent un toutefois. Il recense toutes les opérations d’entretien, de maintenance et de réparations effectuées sur la propriété.
Mais ce ne sera pas toujours le cas. C’est le bémol de la monopropriété vs la copropriété, qui, elle, permet d’avoir un historique documenté sur la gestion de l’immeuble et les éventuels problèmes rencontrés.
Un plan général de l’immeuble
Là encore, il ne sera pas toujours disponible, mais s’il existe il sera bien utile pour préparer des travaux ! Cela permet aussi de challenger les m2 annoncés par le vendeur.
Les derniers avis de taxe foncière et les baux des appartements
Cela permettra de vérifier les dires du vendeur sur les montants, mais aussi sur les dates d’entrée et les profils des locataires. Il faudra aussi récupérer les dépôts de garantie lors de l’acquisition.
Les factures liées aux communs
Tu peux demander les factures d’électricité et d’eau pour les communs, ainsi que celles de la société de ménage (et d’entretien de la chaudière, le cas échéant). Cela te permettra de te projeter sur les charges, notamment celles refacturables aux locataires.
Te voilà paré·e pour effectuer tes premières visites d’immeubles !
Bon courage dans tes recherches. 🙂
💎 Les pépites
Une fois par mois, je propose ma sélection de « pépites », des biens rentables à découvrir (et peut-être à visiter), dans toute la France. Je mets en lumière des projets présentant un bon ratio rentabilité/risque selon moi.
Si tu veux t’exercer sur ton premier immeuble de rapport, voici une Pépite dans le Nord qui pourra sans doute te plaire !
[Disclaimer] Je ne perçois aucun commissionnement sur les projets présentés et ne connais généralement pas les vendeurs personnellement.
Ce sont simplement des biens que j’ai repérés et trouve intéressants en première lecture, à titre personnel.
Il ne s’agit aucunement de conseil en investissement. Les personnes intéressées sont donc invitées à creuser pour s’assurer de bien appréhender toutes les dimensions du projet, à valider que le bien correspond à leurs attentes et à leur profil d’investisseur et à poser directement les bonnes questions au vendeur.
Si le projet est déjà vendu, je n’y suis pour rien… Il peut se passer quelques jours entre le moment où je déniche le projet et le moment où il est publié. Donc ne tardez pas en cas de coup de cœur. 😉
✨ C’est tout pour aujourd’hui !
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Bonne semaine à tous et à… très vite !
Mylène ❤️
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