🏡 Top 10 des mes pires erreurs en tant qu'investisseur immobilier

Salut tout le monde, ici Enzo.

On se retrouve aujourd’hui pour une édition un peu particulière.

Le but n’est pas de vous parler de mes plus belles opérations, de mes plus grosses plus-values ou des projets qui se sont déroulés exactement comme prévu.

Au contraire.

Au cours des six dernières années, j’ai commis beaucoup d’erreurs en tant qu’investisseur immobilier. Certaines n’ont eu que peu de conséquences. D’autres auraient pu me coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Comme souvent sur les réseaux sociaux, on met surtout en avant les réussites. C’est assez logique : elles sont plus agréables à raconter et donnent davantage envie.

Pourtant, avec le recul, je pense avoir appris bien plus de mes erreurs que de mes succès.

L’objectif de cette édition est donc de vous partager, en toute transparence, les principales erreurs que j’ai commises depuis mes débuts.

Voici le sommaire du jour :

• avoir signé une promesse de vente sans visiter le bien ;
• avoir modifié un projet pour répondre à la demande d’un client ;
• avoir cherché le projet parfait ;
• avoir sous-estimé les aspects structurels ;
• avoir mal prévu mon budget travaux ;
• avoir voulu faire trop de travaux moi-même ;
• croire que la théorie suffit ;
• avoir sous-estimé les délais liés à l’urbanisme ;
• ne pas avoir inclus le mobilier dans le budget ;
• penser qu’un projet avec un rendement élevé sera forcément finançable.

C’est parti !

C’est probablement l’erreur qui aurait pu avoir les conséquences les plus graves de toute ma carrière d’investisseur, surtout vu le stade où j'en étais.

J’étais en train de réaliser une opération d’achat-revente qui devait me permettre de dégager près de 100 000 € de plus-value. Finalement, le gain a été plus proche de 60 000 €, mais pour le jeune investisseur que j’étais, cela représentait déjà une très belle réussite.

Le problème, c’est que ce premier succès était probablement en train de générer chez moi un excès de confiance.

Sur le même secteur, j’identifie un appartement qui me semble largement sous le prix du marché. Je dispose de très peu de trésorerie, car elle est en partie bloquée dans le premier projet qui n'est pas encore finalisé. Je n’ai aucune certitude concernant mon financement bancaire, mais je suis persuadé d’avoir trouvé une opportunité exceptionnelle.

À ce moment-là, deux biais se cumulent.

Le premier est le FOMO (Fear Of Missing Out), c’est-à-dire la peur de laisser passer une opportunité qui ne se représentera jamais.

Le second est beaucoup plus dangereux : je surestime largement mes compétences.

Résultat, je fais une offre sans condition suspensive de financement et sans même avoir visité le bien.

Une fois la promesse signée, je découvre la réalité. La copropriété est beaucoup moins saine que ce qui m’avait été présenté. L’appartement nécessite davantage de travaux que prévu. Plus j’avance, plus je comprends que je me suis mis dans une situation compliquée.

Si je n’obtiens pas mon financement, je suis bloqué. Si la vente n’aboutit pas, je risque de devoir verser environ 13 000 € d’indemnité d’immobilisation, sans compter la charge mentale liée aux conséquences juridiques potentielles.

À l’époque, j’ai 22 ans. Une telle somme représente énormément d’argent pour moi.

Je m’en suis finalement sorti grâce à une substitution. Un autre acquéreur, qui souhaitait acheter le bien mais à qui j’étais passé devant avec mon offre cash, a accepté de reprendre la promesse de vente à ma place.

Cette erreur ne m’a finalement rien coûté financièrement.

Mais elle m’a appris une leçon importante : lorsqu’un investissement paraît exceptionnel, c’est précisément à ce moment-là qu’il faut redoubler de prudence.

Cette erreur m’a coûté du temps, de l’argent et beaucoup d’énergie.

Sur une opération de marchand de biens réalisée il y a un peu moins de deux ans, j’avais un projet assez clair dès le départ.

Le bâtiment principal était déjà relativement structuré comme un immeuble. J’avais également un bâtiment secondaire avec deux lots existants et un potentiel d’extension intéressant.

Le plan initial était simple : réaliser les travaux d’extension, effectuer l’ensemble des raccordements électriques, les arrivées d’eau, les évacuations et toute l’infrastructure nécessaire à la division. Ce type de travaux est coûteux, mais il permet ensuite une grande flexibilité pour l’exploitation ou la revente.

En cours de projet, le voisin, qui exploitait un cabinet de gestion de patrimoine, m’a contacté.

Son but était d’acheter l’ensemble des lots du bâtiment secondaire afin d’agrandir ses bureaux.

Sur le papier, la proposition était séduisante. Je pouvais vendre rapidement et simplifier une partie de l’opération.

J’ai donc commencé à adapter mon projet à cette demande spécifique.

Le problème, c’est que quelques mois plus tard, cet acquéreur n’a finalement pas obtenu son financement.

Du jour au lendemain, je me suis retrouvé avec des lots que j’avais modifiés pour répondre aux besoins d’un acheteur qui n’existait plus.

J’ai dû refaire certains travaux, modifier des aménagements que j’avais déjà réalisés, revoir ma stratégie de commercialisation et repartir dans une logique de revente plus classique.

Au final, cette décision m’a coûté plusieurs mois de travail, de stress et une grande partie de ma marge.

Avec le recul, l’erreur n’était pas d’avoir envisagé cette vente.

L’erreur était d’avoir laissé une personne extérieure influencer trop fortement le projet avant que la vente soit définitivement sécurisée.

Depuis, j’essaie toujours de me poser la même question : si cet acquéreur ou ce locataire disparaît demain matin, est-ce que mon projet fonctionne encore ?

Si la réponse est non, c’est généralement qu’il faut revoir la stratégie.

Les acheteurs changent d’avis. Les locataires aussi. Les banques refusent parfois les financements. Votre projet, lui, doit pouvoir survivre à tout ça.

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Cette erreur m’a probablement fait perdre plus d’opportunités que toutes les autres réunies.

Au tout début de mon parcours, j’étais commercial dans une société qui vendait des formations à destination des investisseurs immobiliers.

J’étais donc plongé dans l’investissement toute la journée. J’écoutais des investisseurs expérimentés, j’analysais des projets, je regardais des tableaux Excel et des simulations de rentabilité du matin au soir.

Le problème, c’est que toute cette théorie m’a progressivement amené à chercher un bien qui n’existait pas.

Pendant près d’un an, j’ai recherché ce que j’estimais être l’investissement parfait.

Je voulais un bien avec un rendement très élevé, idéalement supérieur à 12 %. Je voulais également une forte plus-value immédiate. Je voulais que tous les voyants soient au vert d’un point de vue financier.

En réalité, je cherchais un mouton à cinq pattes.

À force de vouloir un projet qui cochait toutes les cases, je n’achetais rien.

Avec le recul, je me rends compte que je regardais l’immobilier uniquement à travers un prisme financier.

L’emplacement n’était pas ma priorité. La qualité des locataires potentiels non plus. La gestion du risque lié aux travaux encore moins.

Je voyais un projet immobilier comme un simple tableur Excel.

Si les chiffres étaient bons, le projet m’intéressait. Si une case n’était pas parfaitement remplie, je passais au suivant.

Cette approche m’a fait perdre énormément de temps.

Parce qu’en immobilier, les meilleurs projets ne sont pas forcément ceux qui affichent les meilleurs chiffres sur le papier.

Ce sont souvent ceux qui présentent le meilleur équilibre entre rentabilité, emplacement, liquidité, risque, financement et potentiel de valorisation.

Aujourd’hui, je préfère largement acheter un bon projet qui répond à 80 % de mes critères qu’attendre indéfiniment un projet parfait qui n’existe probablement pas.

Au début de mon parcours, j’avais une vision très simpliste des travaux.

Pour moi, une rénovation se résumait essentiellement à un prix au mètre carré.

Une rénovation légère valait tant d’euros par mètre carré, une rénovation lourde valait tant d’euros par mètre carré et il suffisait ensuite de faire quelques multiplications pour estimer le budget.

Avec le recul, je pense que c’est l’une des plus grosses erreurs que peut commettre un investisseur débutant.

Aujourd’hui, je considère que les travaux représentent le principal facteur de risque d’un projet immobilier.

Et parmi tous les sujets liés aux travaux, l’état structurel du bâtiment est probablement le plus important. Si la structure est défaillante, le projet entier peut rapidement devenir une catastrophe.

À l’époque, je n’avais ni l’expérience ni les connaissances nécessaires pour analyser correctement ce type de sujet. Plutôt que d’accepter mes limites et de me faire accompagner, j’essayais souvent de me rassurer seul.

Je me souviens notamment d’un immeuble que j’ai failli acheter pour un investissement locatif. Avec le recul, je pense qu’il était très proche d’une situation de péril.

On retrouvait des fissures traversantes qui partaient du bas de l’immeuble jusqu’en toiture. Certaines étaient localisées exactement aux mêmes endroits d’un étage à l’autre. Le bâtiment présentait également une inclinaison visible depuis la rue.

Aujourd’hui, tous ces éléments me feraient fuir immédiatement. À l’époque, j’essayais surtout de trouver des arguments pour me convaincre que le projet restait viable, car il était, en théorie, rémunérateur.

J’avais notamment publié des photos sur différents groupes afin d’obtenir des avis.

Et comme souvent sur Internet, il y avait toujours quelqu’un pour me répondre que l’immeuble avait 150 ans, que les fissures étaient anciennes ou que cela ne bougerait plus. Le problème, c’est qu’aucune de ces personnes n’avait visité le bâtiment.

Aucune ne prenait la moindre responsabilité sur l’opération.

Et surtout, aucune ne subirait les conséquences financières si l’analyse était mauvaise.

Un avis gratuit sur Internet ne remplacera jamais l’intervention d’un professionnel compétent sur le terrain. Lorsqu’un sujet dépasse vos compétences, la bonne décision n’est pas de chercher quelqu’un qui vous rassure.

C'est de trouver quelqu’un capable de vous donner un avis fiable, même si cet avis vous coûte quelques centaines ou quelques milliers d’euros.

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Pendant longtemps, j’ai raisonné sur les travaux exactement comme on me l’avait appris dans les formations immobilières. On parlait beaucoup de ratios au mètre carré. Une rénovation légère valait tant d’euros par mètre carré, une rénovation lourde valait tant d’euros par mètre carré, etc.

Pour dégrossir un dossier, c’est un très bon outil. Le problème, c’est que beaucoup d’investisseurs s’arrêtent là. Or, à partir du moment où vous faites une offre ou que vous signez une promesse de vente, ce niveau d’analyse devient totalement insuffisant.

Un chantier, ce n’est pas un prix au mètre carré. C’est une succession de dizaines, voire de centaines de postes différents : électricité, plomberie, isolation, placo, revêtements, menuiseries, cuisine, salle de bain, chauffage… Et chaque poste peut réserver des surprises.

Sur mon premier projet, j’ai eu un dépassement de budget d’environ 20 000 €. À l’échelle du chantier, cela représentait près de 40 à 50 % du budget initial. Autant dire que c’était énorme.

La principale raison est toute simple : je n’avais pas identifié que l’ensemble des baies vitrées de l’appartement devaient être remplacées. Pourquoi ? Parce que je n’avais pas suffisamment d’expérience. Parce que je ne m’étais pas entouré des bonnes personnes. Et surtout parce que je n’avais pas fait intervenir suffisamment de professionnels avant de prendre ma décision.

Avec le recul, je pense que lorsqu’on débute et que l’on ne dispose pas encore d’un réseau fiable d’artisans, il faut systématiquement faire réaliser plusieurs devis. A minima trois. Et surtout, ne jamais choisir uniquement sur le prix.

Le moins cher n’est pas forcément le plus compétent. Et le plus cher n’est pas forcément le meilleur non plus. Il faut essayer de comprendre qui a réellement pris le temps d’analyser le projet et d’identifier les risques.

J’ajouterais également un point qui me paraît indispensable aujourd’hui : toujours prévoir une enveloppe d’aléas. À titre personnel, je recommande au minimum 10 % du montant des travaux, et parfois davantage selon la nature du projet.

Ce qui est contre-intuitif, c’est que ces aléas sont souvent plus importants sur des rénovations partielles que sur des rénovations complètes. Lors d’une rénovation totale, l’artisan démonte généralement tout, voit l’ensemble des problématiques et les intègre dans son devis. À l’inverse, lorsqu’on ne touche qu’à certaines parties du logement, les mauvaises surprises apparaissent souvent en cours de chantier.

Au final, j’ai compris qu’un budget travaux n’est jamais une science exacte. L’objectif n’est pas d’avoir raison à l’euro près. L’objectif est d’avoir suffisamment anticipé les risques pour qu’une mauvaise surprise ne mette pas en danger la rentabilité du projet.

Dans la continuité de l’erreur précédente, j’ai longtemps pensé qu’une bonne façon de réduire mon budget travaux était tout simplement de faire les travaux moi-même.

Sur le papier, le raisonnement paraît logique. Si un artisan facture plusieurs milliers d’euros pour une prestation et que vous pouvez la réaliser vous-même, vous économisez immédiatement cette somme.

Avec le recul, je pense qu’il faut distinguer deux profils d’investisseurs. Le premier profil est celui du bricoleur. Celui qui sait déjà faire des travaux ou qui est capable d’apprendre rapidement.

Dans ce cas, réaliser une partie des travaux peut avoir du sens au début. D’abord parce que cela permet de réduire le budget. Ensuite parce que cela permet de mieux comprendre comment les artisans travaillent et de savoir si certains devis sont cohérents ou non.

En revanche, il faut garder deux choses en tête. La première, c’est que lorsque vous réalisez les travaux vous-même, vous êtes seul responsable. Il n’y a pas d’assurance décennale. Il faut donc être particulièrement prudent et éviter les postes les plus risqués.

La seconde, c’est que cette stratégie doit selon moi rester temporaire si votre objectif est de développer une véritable activité d’investisseur. À un moment, il faut toujours comparer le taux horaire que vous économisez sur les travaux avec le taux horaire que vous pourriez générer en cherchant un nouveau projet, en négociant une acquisition ou en développant votre activité.

Pour le second profil, celui qui n’est pas bricoleur, dont je fais partie, je pense qu’il faut être encore plus prudent.

Personnellement, je suis très mauvais bricoleur. Avec le recul, les seuls travaux que je conseillerais à ce type de profil sont les travaux de démolition et éventuellement certains travaux de finition.

La démolition est souvent le poste le plus physique, mais pas forcément le plus technique. À condition bien sûr d’être accompagné au départ par des professionnels qui vous expliquent ce que vous pouvez ou non démolir. L’objectif n’est pas d’aller découper une canalisation d’eau ou d’abattre un mur porteur.

Ensuite, il reste les travaux de finition : peinture, pose de parquet stratifié ou petits aménagements. L’avantage de ces postes, c’est qu’une erreur aura généralement des conséquences limitées.

Un parquet mal posé ou une peinture imparfaite peuvent être disgracieux. Une installation électrique mal réalisée ou une plomberie défectueuse peuvent devenir beaucoup plus problématiques.

C’est pour cette raison que je pense qu’il faut toujours adapter les travaux réalisés soi-même à son niveau réel de compétence.

Dans mon cas, je suis probablement un exemple assez extrême. Même la peinture ou la pose de sol ne sont pas des sujets sur lesquels je prends le risque d’intervenir.

Cette erreur m’a surtout appris qu’il ne faut pas confondre économie et rentabilité. Économiser 1000 € de travaux peut sembler intéressant. Mais si cela vous fait perdre plusieurs semaines ou plusieurs mois sur votre prochain projet, l’opération n’est pas forcément gagnante.

Évitez surtout de faire des travaux durant le chantier : la coordination avec les artisans sera très compliquée. Faites les travaux au début ou à la fin du chantier.

Vous l’avez déjà vu dans les erreurs précédentes, j’ai commencé mon parcours avec un bagage théorique qui était largement supérieur à la moyenne. Et honnêtement, cela m’a énormément aidé.

J’ai évité certaines erreurs, j’ai compris plus vite des notions financières, fiscales ou liées au financement et cela m’a probablement permis de progresser plus rapidement que si j’étais parti de zéro.

Mais cette théorie m’a aussi joué des tours. Parce qu’à l’époque, je sous-estimais fortement l’importance du terrain et de l’expérience.

Je pense que c’est assez fréquent quand on débute. On a tendance à croire qu’une fois qu’on a lu suffisamment de livres, regardé suffisamment de vidéos ou suivi suffisamment de formations, on maîtrise le sujet. Puis les années passent et on se rend compte que l’on sait finalement beaucoup moins de choses que ce que l’on imaginait.

La première raison est simple : certaines choses ne sont tout simplement pas enseignées. Non pas parce que les formations sont mauvaises, mais parce qu’il est impossible de tout couvrir.

Prenons l’exemple des travaux. Vous pouvez suivre une excellente formation sur l’investissement immobilier, mais elle ne pourra jamais entrer dans le détail de tous les corps de métier du bâtiment, de toutes les pathologies possibles sur un immeuble ou de toutes les situations que vous rencontrerez un jour sur un chantier.

Il existe une multitude de sujets trop spécifiques pour être enseignés de manière exhaustive. Et surtout, certains problèmes ne se rencontrent qu’une seule fois dans une carrière.

La deuxième raison est encore plus importante : l’expérience.

Avec le temps, vous accumulez des situations qui vous permettent de réagir différemment. Aujourd’hui, je gère beaucoup mieux un conflit avec un artisan que lorsque j’ai commencé. Non pas parce que j’ai lu un livre sur la gestion des conflits. Mais simplement parce que j’en ai vécu plusieurs.

J’ai déjà eu des retards, des malentendus, des désaccords sur des devis ou des prestations. Chaque situation m’a permis d’apprendre quelque chose. Et ça, aucune formation ne peut réellement vous le transmettre.

Il y a un dernier aspect que beaucoup d’investisseurs sous-estiment : le réseau.

On peut rejoindre des clubs d’investisseurs, obtenir des recommandations ou récupérer les coordonnées de bons professionnels. C’est utile. Mais cela ne remplace jamais une relation construite au fil du temps.

Lorsque vous avez déjà réalisé trois ou quatre projets avec le même artisan, le même notaire, le même banquier ou le même agent immobilier, une confiance se crée naturellement. Cette confiance devient progressivement un avantage concurrentiel.

Avec le recul, je pense que la théorie est indispensable pour démarrer. Mais elle ne remplace ni le terrain, ni l’expérience, ni le réseau.

C’est une erreur que l’on rencontre généralement un peu plus tard dans son parcours d’investisseur. D’ailleurs, sauf exception, je ne recommande pas de commencer par des projets qui nécessitent des autorisations d’urbanisme.

Les autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires dans de nombreux cas : division d’un bien en plusieurs logements, changement de destination d’un local commercial en habitation, extension, modification de façade, création d’ouvertures, extension ou construction.

Dans la majorité des cas, vous serez confrontés soit à une déclaration préalable, soit à un permis de construire.

Ce que j’avais sous-estimé au départ, ce ne sont pas les délais théoriques affichés par l’administration. Ce sont tous les délais annexes qui gravitent autour du dossier.

La plupart des investisseurs regardent uniquement le délai d’instruction annoncé sur le papier. En réalité, ce n’est qu’une partie du calendrier.

La première étape consiste déjà à réaliser le dossier. Et cela peut être beaucoup plus long qu’on ne l’imagine. À l’heure où j’écris ces lignes, un architecte travaille sur un permis de construire qui n’est pourtant pas un projet particulièrement complexe. Malgré cela, nous avons déjà presque deux mois de travail sur la constitution du dossier.

Ensuite viennent les échanges avec l’administration. Dans la pratique, il est fréquent de recevoir des demandes de pièces complémentaires ou des demandes de modification. Vous allez alors effectuer plusieurs allers-retours avec la mairie, parfois avec les Architectes des Bâtiments de France lorsque le projet est situé dans un secteur protégé.

Selon les cas, cela peut facilement ajouter un ou deux mois supplémentaires.

Puis arrive le délai de recours des tiers. Pendant cette période, les voisins ou les personnes ayant un intérêt à agir peuvent contester l’autorisation obtenue.

Pour sécuriser ce délai, il faut généralement réaliser trois constats d’affichage par commissaire de justice. Cela représente à la fois un coût supplémentaire et du temps supplémentaire.

Une fois ce délai terminé, il faut encore attendre le délai de non-retrait administratif. Pendant cette période, la mairie conserve la possibilité de revenir sur l’autorisation qu’elle a accordée.

Et ce n’est toujours pas terminé.

Sur les opérations importantes, les banques demandent souvent que l’ensemble de ces délais soit purgé avant de débloquer le financement ou avant la signature définitive. Elles demandent généralement les constats d’affichage, la purge des recours des tiers, la purge du délai de retrait ainsi qu’une attestation de la mairie confirmant que l’ensemble de ces délais est bien expiré.

Et cette attestation peut parfois prendre plusieurs semaines supplémentaires à être obtenue.

Au final, l’erreur que j’ai commise a été de raisonner uniquement en fonction des délais principaux. Or, sur les projets soumis à l’urbanisme, ce sont souvent les délais annexes qui prennent le plus de temps.

Aujourd’hui, lorsque je signe une promesse de vente sur une opération de ce type, je prévois systématiquement une marge de sécurité importante dans mes conditions suspensives et dans mon calendrier.

Parce qu’en matière d’urbanisme, le problème n’est généralement pas d’obtenir l’autorisation. C'est souvent le temps nécessaire pour pouvoir l’utiliser réellement.

C’est une erreur qui peut sembler anodine lorsqu’on prépare un projet, mais qui peut rapidement représenter plusieurs milliers d’euros.

Que ce soit pour un investissement locatif ou pour une opération d’achat-revente, j’ai longtemps eu tendance à considérer le mobilier comme un poste secondaire. Dans ma tête, les gros sujets étaient l’acquisition, les travaux, le financement ou encore la fiscalité.

Les meubles passaient au second plan. Je me disais que je les financerais en fonds propres au moment venu.

Le problème, c’est qu’on sous-estime presque toujours le budget nécessaire pour meubler correctement un appartement.

Aujourd’hui, lorsqu’un locataire visite un logement, les éléments qui ressortent le plus sont généralement la cuisine, la salle de bain, le coin nuit lorsqu’il s’agit d’une petite surface, la décoration et surtout les rangements.

Or, pour avoir suffisamment de rangements, il faut investir dans du mobilier adapté et réfléchir sérieusement à l’aménagement.

On ne peut pas espérer créer un appartement de qualité avec quelques meubles achetés à la dernière minute.

Je vois encore beaucoup d’investisseurs qui prévoient 2000 ou 2500 € pour meubler et décorer entièrement un appartement de 40 m². Dans la pratique, c’est extrêmement compliqué si l’objectif est de proposer un logement agréable et cohérent.

Aujourd’hui, hors électroménager, je considère que même sur une petite surface, il est difficile de descendre sous les 3000 € de mobilier et de décoration. Sur un appartement d’environ 40 m², un budget de 4000 à 5000 € me paraît beaucoup plus réaliste si l’on souhaite obtenir un résultat qualitatif.

À cela, il faut ajouter l’électroménager. Une cuisine complète, avec réfrigérateur, plaque de cuisson, four, micro-ondes, machine à laver et les différents équipements nécessaires, représente rapidement 2000 € supplémentaires.

Au final, ce poste peut représenter une part importante du budget global.

Imaginons que vous ayez déjà subi un dépassement de budget travaux, quelques semaines de retard de chantier et davantage d’intérêts intercalaires que prévu. Si vous devez ensuite sortir plusieurs milliers d’euros supplémentaires pour meubler le logement, votre trésorerie peut fondre beaucoup plus vite que prévu.

Le plus frustrant, c’est que cette erreur est probablement l’une des plus simples à éviter.

Il suffit de préparer son budget à l’avance. Lorsque je travaille aujourd’hui sur un projet, je fais régulièrement un panier complet chez Ikea avant même le démarrage du chantier. Cela me permet d’avoir une estimation réaliste du coût final.

Et c’est souvent à ce moment-là que l’on réalise le nombre d’éléments nécessaires pour meubler correctement un logement. Quand on souhaite proposer un appartement véritablement clé en main, ce ne sont pas dix ou vingt articles qu’il faut acheter. On se retrouve parfois avec plusieurs centaines de références entre le mobilier, la décoration, les luminaires, les équipements de cuisine, les accessoires de rangement ou encore le linge de maison.

Ce poste est rarement celui qui fait échouer un projet à lui seul. En revanche, il s’ajoute souvent à toutes les autres petites erreurs de prévision. Et ce sont justement ces petites erreurs accumulées qui finissent par créer les plus gros problèmes de trésorerie.

C’est probablement l’une des croyances qui m’a fait perdre le plus de temps lorsque j’ai commencé à investir.

À l’époque, on entendait souvent le même discours sur Internet : trouvez un bien avec un très bon rendement, un loyer supérieur à la mensualité du crédit, et la banque suivra forcément.

Il faut reconnaître qu’il y avait une part de vérité il y a quelques années. À l’époque du calcul différentiel, certains projets très rentables avaient effectivement un impact limité sur le taux d’endettement de l’emprunteur. Il était donc parfois possible d’enchaîner les acquisitions plus facilement.

Aujourd’hui, les règles ont largement évolué. Et c’est là que j’ai commis une erreur de raisonnement.

Je pensais qu’un excellent projet pouvait compenser un dossier emprunteur moyen. En réalité, c’est souvent l’inverse.

Pour une banque, le critère principal n’est généralement pas le rendement du projet. C’est le porteur de projet : ses revenus, son épargne, son expérience, sa stabilité professionnelle, son endettement et sa gestion financière globale.

Le rendement du projet reste évidemment important, mais il passe souvent après ces éléments.

J'avais notamment identifié un projet qui affichait une rentabilité très élevée. Sur le papier, l’opération était excellente. Le problème, c’est qu’à cette période-là, je disposais de très peu de trésorerie et mon niveau d’endettement était déjà important.

Malgré cela, je continuais à penser que le rendement du projet allait convaincre la banque.

Avec le recul, cela n’avait aucun sens.

Heureusement, le projet ne s’est pas fait. Mais si j’étais allé jusqu’au bout, j’aurais probablement fait perdre plusieurs mois à tout le monde : au vendeur, à l’agent immobilier, à la banque et à moi-même.

Aujourd’hui, j’aborde les choses dans l’ordre inverse.

Avant même de chercher un bien, j’essaie de comprendre précisément ma capacité de financement. Je discute avec les banques. Je fais réaliser des simulations. J’identifie les montants que je peux raisonnablement emprunter et les critères qui seront analysés.

Une fois ce cadre défini, je cherche les projets qui correspondent à cette capacité.

Cette approche est beaucoup plus efficace. Elle évite de perdre du temps sur des opérations qui ne pourront jamais aboutir.

Et voilà pour cette édition qui, je l'espère, vous aidera à anticiper de futures erreurs.

Cela ne sera pas une solution magique, depuis le début de mon parcours, j'ai toujours eu accès à énormément d'informations théoriques et de retours d'expérience terrain.

Malgré cela, il faut parfois se prendre soi-même des murs pour en tirer les leçons !

Si vous avez des questions à propos de cette édition, j'y répondrai avec plaisir par retour de mail ou bien directement en me contactant sur mon LinkedIn.

À bientôt,

Enzo.