❄️🏡 J'ai acheté un immeuble et un appart avec 2 potes
Et un outil surprise.
[POWERED BY MATIS] Vous avez toujours rêvé d'investir dans l'art, mais ce marché est trop opaque pour vous ? Matis est un des pionniers français qui vous permet d'investir dans des œuvres d'art de grands peintres. Depuis 2023, les membres des club deals Matis ont investi dans 32 œuvres. Ils ont reversé 3,563 millions d’euros pour une performance nette investisseur moyenne de 18,1 %*.*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement dans des actifs non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
👩🏫 Ce que vous allez apprendre dans cette édition :
🏢 Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport et pourquoi il peut être intéressant d’en acheter un pour investir.
🗺️ Comment trouver son immeuble de rapport ? Comment avons-nous trouvé le nôtre ?
📝 Comment évaluer le potentiel et créer un dossier présentable pour se faire financer par une banque ?
🎁 On vous partage un outil pour faciliter vos futurs achats immobiliers. Gratuit pour les abonnés Snowball+.👩💼 Quelle structure juridique ? Notre expérience personnelle.
📈 Où est-ce que nous en sommes après 4 ans ? 2 reventes, 4 appartements en location (enfin presque) et l’achat d’un nouvel appartement à Aix-en-Provence.
🎙️Le Daily Snow est maintenant disponible en podcast pour vos actus business, finance et tech en moins de 10 minutes chaque matin. Et c’est gratuit. Abonnez-vous sur Spotify ici et sur Apple Podcast là.
⏱ Temps de lecture : 15 minutes.
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Hey Snowballers !
Ici Yoann, aujourd’hui, on va parler immo et on vous partagera un outil qui pourrait grandement vous aider pour votre prochain achat immobilier.
Mais avant, quelques actus Snowball. En effet, la période est bien chargée :
Nous sommes sur la dernière ligne droite du côté de la migration de notre média. Nous allons prochainement sortir de Substack (la plateforme qui héberge nos newsletters) pour améliorer votre expérience. Envoyez de la force à la team Snowball, les derniers 5 % sont toujours les plus difficiles. Pour entrer dans les coulisses de Snowball, vous pouvez vous abonner à Behind the Curtain ici (en anglais).
La semaine dernière, j’ai pu boire quelques verres avec Owen Simonin (Hasheur), Yann Darwin et Benjamin Cohen du Crypto Daily (qui nous a invités). Comme vous pouvez voir, on a bien rigolé (je suis à gauche)… La vidéo sortira début janvier.
Côté podcast, notre Daily Snow quotidien fait son petit bout de chemin, je vais certainement l’améliorer un peu dès cette semaine pour qu’il soit plus agréable à écouter. Abonnez-vous sur Spotify ici et sur Apple Podcast là. Je partage tous les jours les meilleures actus éco, business et tech en moins de 10 minutes.
Merci également pour tous vos retours sur les nouveaux formats Deep Dive qui semblent bien fonctionner. Pour rappel, l’idée est de faire un partenariat avec une entreprise pour creuser non seulement son industrie, mais aussi son produit, comme nous avons fait ici avec Homaio et les quotas d'émissions de l'Union européenne.
Et nous avons pas mal d’autres projets dans les cartons.
Maintenant, place à notre sujet du jour, qui est une belle mise à jour d’une ancienne édition dans laquelle je partageais mon expérience personnelle d’un achat immobilier avec des amis.
Vous allez voir, nous avons eu quelques galères et nous venons de signer l’achat d’un nouvel appartement à Aix suite à la revente de deux appartements dans notre immeuble de rapport à Fréjus.
🖼️ Mais avant de commencer, est-ce que ça vous a déjà traversé l’esprit d’investir dans un Warhol ou un Soulages ? Moi oui…
🎨 [PARTENAIRE QU’ON ❤️] Warhol, Klein ou encore Soulages. Vous rêvez d’investir dans ces artistes, mais vous ne savez pas par où commencer ou vous n’avez pas des millions sur votre compte ? Matis vous permet d’investir dans des tableaux de ces artistes majeurs du XXe siècle simplement. Depuis 2023, les membres des club deals Matis ont investi dans 32 œuvres. Ils ont reversé 3,563 millions d’euros pour une performance nette investisseur moyenne de 18,1%*.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement dans des actifs non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
Le marché de l'art contemporain a surperformé le S&P 500 (indice des 500 plus grosses entreprises américaines cotées en bourse) ces 20 dernières années. Il offre donc un potentiel de rendement attractif pour les investisseurs. Cependant, c’est un marché opaque qui nécessite de nombreuses compétences et beaucoup de temps si on souhaite réussir. C’est là qu’intervient Matis.
Matis, entreprise française fondée en 2023, tente de dépoussiérer cet univers de l'investissement dans l'art contemporain tout en le rendant plus accessible via ce qu’on appelle des club deals :
Matis sélectionne des œuvres d'artistes majeurs du XXe siècle (de plusieurs centaines de milliers d’euros à plusieurs millions).
Horizon d'investissement cible de 24 mois. C’est-à-dire que Matis va essayer de revendre le tableau dans les deux ans grâce à son réseau.
Matis a déjà réalisé 7 cessions d'œuvres, permettant aux investisseurs de réaliser une performance nette de frais moyenne de 18,1 %, avec une durée moyenne d'investissement de 6 mois*.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement dans des actifs non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
Mais pourquoi investir dans l’art ? Pour diversifier votre portefeuille, pour investir dans des actifs qui sont décorrélés des marchés financiers traditionnels ou tout simplement pour allier passion et investissements.
🙋♀️🙋♂️ Suite à notre dernier deep dive que vous pouvez retrouver ici, vous avez été des dizaines à investir avec Matis. Si ce sujet vous intéresse et vous voulez en savoir plus, c’est par ici :
*Performance nette investisseur : montant reversé à l'investisseur, net de tous frais, qui correspond à la différence entre le prix de cession de l'œuvre et son montant d'acquisition, auquel sont retranchés les frais afférents à la commission de la galerie, les taxes et les frais de Matis. Et comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
🙋♂️🙋♀️ Si vous souhaitez sponsoriser Snowball, voici notre média kit, ainsi que toutes les disponibilités.Notre périple d’investisseurs immobiliers
Introduction
En 2020, deux de mes meilleurs amis et moi-même avons acheté un petit immeuble à Fréjus dans le Var pour nous lancer dans l’immobilier.
Il y a quelques années, j’avais rédigé une édition pour les abonnés Snowball+ que j’ai ensuite rendue accessible à tout le monde avec en plus une mise à jour d’où nous en sommes.
Est-ce que nous sommes millionnaires si on regarde la valeur des appartements ? Non, pas encore, mais on s’en approche doucement.
Si vous avez toujours voulu acheter un immeuble pour mettre en location les appartements, ce partage d’expérience pourra vous aider. Et même si ce n’est pas le cas, il pourra peut-être vous donner des idées ou vous inspirer.
🤓 Comme je disais plus haut, on vous a préparé un bel outil pour vous aider à préparer vos futurs achats immobiliers :
Simulation de votre emprunt.
Simulation de la rentabilité.
Comparaison de plusieurs biens.
Création du dossier bancaire pour vous aider à obtenir votre prêt.
On a passé de nombreuses heures à peaufiner cet outil. Ça vous intéresse ?
👉 Il est gratuit pour les abonnés Snowball+ en format annuel (80 € par an). Si vous souhaitez vous abonner, c’est par ici.
Pour rappel, vous pourrez accéder à plus de 10 newsletters thématiques au choix (une analyse d’action par semaine, cryptos, investissements immobiliers, argent et psychologie…) pour vous aider à passer à l’action, mais aussi à Secret Premium (valeur de 149 $). Secret vous permet d’économiser des milliers d’euros sur des centaines d’outils (Stripe, Webflow, Notion, OpenAI, etc.).
👉 Sinon, cet outil coûte 49 € si vous souhaitez l’acheter séparément.
Parenthèse outil terminée. Retour à mes projets immo.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport et pourquoi en acheter un ?
Cela peut paraître bête, mais je ne savais pas ce qu’était un immeuble de rapport avant d’être dans une procédure pour en acheter un. C’est le genre de choses que vous entendez dans la bouche des gens, que vous ne comprenez pas forcément et vous finissez par sortir un “ouais, c’est pas faux” pour faire semblant que vous comprenez.
Immeuble de rapport : un immeuble de rapport ou revenue house (un peu plus clair en anglais) est tout simplement un immeuble entier sans copropriété (un seul propriétaire) dont les logements sont destinés à être loués.OK, vous savez maintenant ce qu’est un immeuble de rapport.
Pourquoi est-ce intéressant d’en acheter un selon moi ?
La diversification : l’immeuble de rapport, une sorte d’ETF de logements
OK, l’image est tirée par les cheveux, mais vous comprenez l’idée. Quand vous achetez un immeuble, vous achetez un panier d’appartements et pas seulement un seul logement. Comme quand vous achetez un ETF (un panier d’actions) vs une seule action.
En achetant et louant un seul appartement, vous centralisez les différents risques :
Risques locatifs (impayés, taux de remplissage, dégâts, etc.).
Risques liés au type de logement. Acheter un T3 dans une ville étudiante par exemple n’est pas forcément une bonne idée (sauf pour colocation).
Risques liés au type de location (courte durée ou longue/moyenne durée).
En achetant un immeuble de rapport avec plusieurs logements à l’intérieur, vous répartissez ces différents risques. Un impayé dans un appartement peut être mitigé par les profits des autres appartements par exemple. Un appartement en location courte durée avec des revenus supérieurs peut compenser les pertes d’un autre.
Un prix plus bas : l’immeuble de rapport ou comment acheter des appartements en gros
Comme quasiment n’importe quelle marchandise, si vous achetez de plus grandes quantités, vous paierez moins qu’un achat à l’unité. C’est la même chose en immobilier.
Un immeuble de rapport vous coûtera souvent moins cher qu’un appartement seul au m2. Qui dit appartements moins chers, dit emprunt plus bas, dit rendements plus élevés, car votre prix de location sera le même que celui du marché.
Et si vous arrivez à trouver un immeuble qui nécessite des travaux et des divisions, alors vous pourrez obtenir un prix encore plus bas et potentiellement économiser davantage si vous vous en sortez bien au niveau des prix des travaux, des équipements, etc.
La liberté : l’immeuble de rapport ou comment éviter les galères de syndic de copropriété
Acheter un immeuble de rapport, c’est un peu comme être freelance dans le monde du travail. C’est vous qui décidez quelles sont les règles du jeu ! Pas de syndics de copropriété qui veut faire passer des règles étranges et à votre désavantage.
Acheter un appartement dans une copropriété pas très sympa peut vite devenir un problème si vous voulez effectuer des travaux par exemple. Il faut bien garder cela en tête quand vous achetez un appartement d’ailleurs.
Bref, ici vous êtes libres.
La simplicité : l’immeuble de rapport ou comment centraliser la gestion locative
Un immeuble de rapport vous permet de centraliser votre gestion locative en un seul et même endroit géographique. Pas d’appartements à droite à gauche. En tout cas au début, quand vous vous lancez, car le jour où vous avez plusieurs immeubles de rapport, ce problème se posera. Mais bon… C’est un problème de riche comme on dit.
En tout cas, au début de votre aventure de joueur de Monopoly dans la vie réelle, le fait d’avoir tous les locataires au même endroit vous permettra d’apprendre les ficelles du métier plus sereinement.
Vous comprenez les principaux avantages d’acheter un immeuble de rapport. Il existe cependant des risques qui ne sont pas négligeables :
Risque d’acheter plusieurs appartements au mauvais endroit.
Un coût plus élevé vs l’achat d’un seul appartement dans la même ville.
Vous n’avez pas de syndic de copro, vous êtes libre, mais vous devrez supporter les charges vous-mêmes.
Vous êtes convaincu de l’avantage d’acheter un immeuble de rapport ? Il faut maintenant en trouver un.
📄 Avant de poursuivre, si vous êtes indépendant ou que vous souhaitez bientôt le devenir et que vous détestez l’admin, le partenaire qui suit devrait vous intéresser…
📄 [PARTENAIRE QU’ON 💙] Quand j’étais freelance, la partie admin était vraiment la pire ! Gérer les factures, les déclarations diverses ou encore la trésorerie, un enfer. Si vous aussi vous galérez, notre partenaire d’aujourd’hui, Freebe, devrait vous plaire. Aujourd’hui, ils vous offrent d’ailleurs 30 % sur votre premier paiement avec le code SNOWBALL30.
Quand on est freelance, la partie administrative est en effet celle qui fait souvent le plus peur. De nombreuses personnes refusent même de se lancer rien que pour ça et je trouve ça dommage…
… Surtout quand des produits comme Freebe peuvent vous accompagner.
Freebe est un outil de gestion & de facturation à destination des entrepreneurs, que vous soyez en prestation de services ou en vente de marchandise, et que vous soyez en micro-entreprise, EI, EURL, SARL, SASU ou SAS. Vous pouvez même gérer plusieurs entreprises sur le même compte (ça c’est très cool, je trouve). Que pouvez-vous faire avec Freebe ?
Gérer vos contacts (CRM) → Gestion des contacts, des clients et des fournisseurs.
Gestion des devis, des factures d’acomptes, de débours, d’avoirs…
Gestion de votre tréso → Synchronisation & rapprochement bancaire.
Recettes et achats → Génération automatique des livres des recettes et des achats.
Déclaration automatique du chiffre d’affaires à l’Urssaf pour les micro-entreprises. Ça c’est vraiment top aussi.
Et même un outil de suivi du temps et de la rentabilité.
Je reviens sur l’aspect gestion de plusieurs entreprises qui peut être vraiment top pour les personnes qui gèrent plusieurs business, notamment sur la facturation via des holdings.
Comment trouver son immeuble de rapport ?
Commençons par vous donner quelques infos sur l’immeuble que nous avons acheté avec mes 2 amis en 2020 :
Localité : Fréjus (Côte d’Azur)
Superficie : 163 m2
Prix (frais de notaire et d’agence inclus) : 185 000 € (160 000 € pour l’immeuble seul)
Coût des travaux prévus : 143 000 €
Coût réel des travaux : plutôt autour des 160 000 €
Prix au m2 à l’achat : 981 €
Prix au m2 avec tous les frais et travaux inclus : 2116 €
Date d’achat : 8 juin 2020
Trouver un bien est une des parties les plus difficiles quand on se lance dans un tel projet. Quand on voit à quel point on a du mal à choisir une lessive, vous imaginez bien à quel point trouver un immeuble peut être une tâche complexe.
Déterminer le lieu de votre futur achat
Il faut déjà commencer par trouver la région. Idéalement, trouvez une région dans laquelle vous pouvez vous rendre rapidement et très fréquemment, car il faudra très certainement gérer des travaux (sauf si vous achetez un bien qui n’en nécessite aucun). Et au-delà de cet aspect, il faudra pouvoir gérer la partie locative lorsque vous commencerez à louer l’immeuble. Je conseille à tout le monde, si c’est votre première fois, de gérer la partie locative soi-même pour bien comprendre comment cela fonctionne et bien comprendre les problèmes auxquels vous allez devoir faire face de façon plus frontale. Une fois le business bien lancé, vous pouvez déléguer de façon plus efficace et sereine.
Il faudra s’assurer que le bien que vous achetez sera loué le plus souvent possible, c’est pour ça qu’il est mieux d’acheter dans des villes (ou petites villes) dynamiques, mais vous pouvez aussi faire de très bonnes affaires dans des villages. Comment s’assurer de la vitalité d’un marché ?
💡 Tip & outils :
1/ Vous pouvez aller voir les analyses sectorielles de Mon Majord'home ici ou encore de Bevouac là qui sont de bonnes ressources pour quelques villes françaises (Lyon, Nantes, Rennes, Lille, Marseille, Angers, Nancy, Le Havre).
2/ Si vous souhaitez louer tout ou partie de votre immeuble en location courte durée, vous pouvez utiliser l’excellent AirDNA pour récupérer des datas.
3/ N’hésitez pas à étudier le marché de façon plus granulaire par quartiers au travers d’interviews d’agents immobiliers par exemple.
– Vous pouvez utiliser cette petite Google Sheet que j’ai réalisée pour vous aider dans votre prise de décision.
Déterminer un budget
Il faudra déterminer ensuite un budget. Pas de secret ici. Vous devez savoir combien vous pouvez et souhaitez investir (ce sera aussi très utile pour la négociation et pour les discussions avec les banques).
Après une discussion à trois, mes amis et moi sommes vite arrivés à une somme de 100 000 € chacun. Pourquoi ?
Pour ne pas voir trop gros et se faire la main sur un premier « petit » projet.
Pour mitiger le risque en cas d’échec.
Pour ne pas trop s’endetter.
Pour pouvoir présenter un dossier correct aux banques et obtenir rapidement un prêt (nous aurions pu difficilement emprunter plus de 500 000 € par exemple). On en reparle plus loin.
💡 Certificat Emprunteur est un petit outil sympa pour vous faire une idée de votre capacité d'emprunt pour un achat immobilier. Il vous donnera quelques conseils pour que ça passe mieux auprès des banques.Trouver le bien
Une fois que vous avez détecté une région dans laquelle vous aimeriez investir et que vous connaissez votre budget, il va falloir trouver votre bien. Quelques astuces que vous connaissez certainement :
Faire le tour de toutes les agences immo du coin.
Mais l’astuce la plus importante de toutes : se faire pote avec des agents immobiliers. C’est ça le vrai secret pour trouver des biens intéressants. Le secteur de l’immobilier est encore un secteur très « humain » où les relations sont extrêmement importantes pour réussir.
Comment avons-nous trouvé notre immeuble à Fréjus ?
Mon ami Guillaume a simplement commencé à nouer une relation avec un agent immobilier dans la région après l’avoir contacté suite à une annonce sur Leboncoin pour un autre bien. Après quelques visites de biens avec cet agent, Guillaume reçoit un jour un coup de fil pour lui parler d’un immeuble off-market (c’est-à-dire qui n’est pas listé publiquement) dont la vente avec un autre vendeur venait d’échouer.
Nous nous sommes donc très vite décidés après que Guillaume soit allé faire une visite sur place. Le bien était bien placé dans le centre-ville de Fréjus, une ville plutôt dynamique de la Côte d’Azur. Le bâtiment était divisible et avec un prix au m2 imbattable.
💡 Tips : pour avoir une idée du prix au m2, n’hésitez pas à aller sur les sites SeLoger ou MeilleursAgents. Ils sont loin d’être parfaits, mais cela vous donne un bon ordre de grandeur. Vous pouvez également interroger des agences de la région. Pour notre bien, ça donnait ça :
Nous étions donc persuadés de faire une excellente affaire avec un prix au m2 inférieur à 1000 € à l’achat et environ 2000 € du m2 après travaux. Attention, « persuadé » ne veut pas dire sans risque…
💡 Mylène, qui rédige la newsletter immo Snowball Igloo nous a aussi partagé ses meilleures astuces pour trouver un bien rentable ici.Évaluer le potentiel et création du dossier de présentation du projet
Trouver un bien intéressant c’est une chose, mais il faudra ensuite évaluer son potentiel et vendre ce potentiel aux banques. Ici, vous allez devoir bien vous entourer, surtout s’il y a des travaux à faire.
Évaluer le potentiel d’un immeuble, ça veut dire quoi ?
Déterminer le projet dans les grandes lignes : combien d’appartements, de quelles tailles, T1, T2, etc.
Quels types de locations ? Courte durée, baux classiques, un mix des deux ?
Savoir combien vont coûter les travaux.
Faire des simulations de rentabilité.
Packager tout ça dans un joli dossier.
La chance que nous avons eue dans notre projet est que Guillaume — en tant que designer et architecte d’intérieur ayant déjà travaillé pour une société de rénovation — connaît bien cet univers et a pu dès le début faire des plans ainsi que des simulations de rentabilité liées à ce projet.
À quoi ressemblait notre vision du projet au début dans les grandes lignes ?
Voici les plans avant travaux :
Et les plans après travaux selon Guillaume :
Du côté des travaux, nous avons déterminé cela :
Nous avons ensuite réalisé un devis prévisionnel par rapport aux travaux envisagés :
Et finalement nous avons réalisé des simulations sur les loyers en utilisant diverses sources comme les appartements déjà en location sur le marché (via Leboncoin, PAP, etc.). Vous pouvez aussi utiliser les calculatrices Seloger, Orpi, etc. Pour la partie location courte durée, AirDNA est top. Nous avons donc joué sur un fichier Excel (Gsheet) dans un premier temps :
Puis nous avons ajouté cela dans notre dossier pour les banques sous cette forme :
et :
Nous avons ensuite effectué des simulations sur rendementlocatif.com pour nous assurer de la viabilité du projet :
En gros, après remboursement du prêt et autres charges, cet immeuble de rapport devait nous rapporter 1618 € par mois. Encore une fois, c’était une prédiction, mais finalement nous étions en dessous de la réalité.
Pour résumer :
Trouver une région dynamique où vous savez que votre bien sera souvent loué, soit avec des baux classiques, soit en location courte durée (attention à la réglementation des localités).
Déterminer votre budget (capacité d’emprunt, prise de risque, etc.).
Créer des alertes, nouer des relations avec des agents immobiliers.
Déterminer votre projet (travaux, nombre d’appartements, etc.).
Créer votre dossier pour le vendre aux banques.
Le dossier est vraiment important, c’est là où vous allez mettre tous les documents nécessaires pour les banques, mais aussi présenter votre projet avec une sorte de mini business plan, la présentation des futurs acquéreurs, etc. Vendez-vous et vendez le projet.
Comme je disais au début, on vous a préparé un bel outil qui peut vous aider à bien préparer votre dossier pour la banque :
Simulation de votre emprunt.
Simulation de la rentabilité.
Comparaison de plusieurs biens.
Création du dossier bancaire pour vous aider à obtenir votre prêt.
👉 Il est gratuit pour les abonnés Snowball+ en format annuel (80 € par an). Si vous souhaitez vous abonner, c’est par ici.
👉 Sinon, cet outil coûte 49 € si vous souhaitez l’acheter séparément.
Le financement et la structure juridique
Le financement
Commençons par la fiche d’identité de notre prêt immobilier :
Montant emprunté : 337 875 €
Apport : 0,00 € (ce qu’on appelle un prêt 110 %)
Banque : Crédit Mutuel
Taux : 1,40 %
Durée de l’emprunt : 20 ans
Coût total du prêt sur 20 ans (intérêts + assurances) : 60 920 €
Date : 2020
En 2020, voici ce que j’écrivais haha :
Le taux peut paraître élevé par rapport à ce qu’on peut trouver sur le marché (souvent en dessous des 1 %), mais notre dossier était compliqué :
Premier achat d’un immeuble de rapport avec beaucoup de travaux (un risque pour les banques).
Pas d’apport. Emprunt à 110 %.
Décalage du paiement du capital d’un an. Nous payons seulement les intérêts pendant un an afin de nous laisser le temps de finir les travaux et de louer les biens.
3 personnes qui habitent dans 3 villes différentes et qui ne sont pas de la même famille. C’était souvent un « non » dès qu’on évoquait cette information.
Du coup, quand on regarde tout ça, ces 1,4 % sont en fait un très très bon deal pour nous !
Mais finalement, en 2024, ce taux nous paraît maintenant extrêmement bas… Comme quoi… Tout est une question de perspective. 😅
Mais alors ? Comment avons-nous fait pour obtenir un prêt à 110 % avec un dossier pas si simple ?
Préparer un dossier solide qui présente le projet, les acheteurs, pourquoi c’est un bon projet et pourquoi les acheteurs sont bien équipés pour réussir. Un peu comme quand vous allez voir des investisseurs pour financer une startup.
Patience : il faudra s’armer de beaucoup de patience. Nous avons mis plusieurs mois à trouver un financement.
Un courtier : après avoir fait le tour nous-mêmes de toutes les banques possibles et imaginables et après avoir essuyé un grand nombre de refus, nous sommes passés par une courtière, ce qui nous a sauvé la vie (d’ailleurs si vous êtes dans le Sud-Est, n’hésitez pas à me demander ses coordonnées). Sophie, grâce à son réseau de banquiers, nous a permis d’obtenir une offre via une agence du Crédit Mutuel située dans une petite ville du Var. Sans elle, nous ne serions certainement pas en train de parler de ce projet aujourd’hui.
[AJOUT 2024] Un environnement clément : nous avons eu la chance d’emprunter quand les taux étaient encore très bas avec des banques qui étaient beaucoup moins peureuses.
La structure juridique
En parallèle de la recherche, quand nous avons commencé à travailler avec notre courtière, elle nous a conseillé de créer notre structure juridique : une SCI (Société Civile Immobilière).
Une SCI est une société (une entité morale) qui peut acheter des biens immobiliers. Nous sommes donc tous les 3 actionnaires de cette société à hauteur de 33 % chacun. Je ne vais pas détailler les avantages de la SCI ici, mais si le sujet vous intéresse vous pouvez lire ce document du gouvernement.
Pour créer facilement notre SCI sans trop nous prendre la tête, nous sommes passés par Legalstart qui permet de créer votre SCI en ligne et très rapidement. En échange d’environ 200 €, vous pouvez créer votre SCI en quelques jours. Il existe des formules moins chères si vous n’êtes pas pressés ou prêts à faire quelques démarches vous-mêmes. Il existe d’autres plateformes qui permettent de faire créer ce type de structures en ligne comme Legalplace, Contract-factory.com ou encore Captaincontrat, mais que je n’ai pas testées.
Une fois la SCI créée et la banque ayant accepté notre dossier, nous avons pu avancer dans le processus de vente.
Encore une fois, préparez-vous à être patient. Entre les dizaines de documents qu’on va vous demander, les erreurs des notaires, les délais liés à x et y raisons et les délais réglementaires, vous êtes partis pour plusieurs semaines, voire plusieurs mois de démarches ! De notre côté, entre le moment où nous avons trouvé le bien et la signature de la vente le 8 juin 2020, il s’est écoulé environ 6 mois.
Pour résumer :
Créez un dossier solide pour les banques comme si vous vous prépariez à aller voir un investisseur pour votre entreprise. Pourquoi c’est un bon projet, pourquoi vous êtes là, ou les bonnes personnes pour réussir ce projet et pourquoi ce projet est peu risqué pour la banque. « Packagez » tout ça dans une belle mise en forme.
Entourez-vous d’un bon courtier pour trouver la banque qui vous prêtera, d’autant plus important si votre dossier est complexe. En général, pas de secret, c’est le bouche-à-oreille qui vous permettra de trouver le bon courtier. Si votre dossier est simple, rien ne vous empêche de vous occuper de tout ça vous-même. Le courtier a juste un plus grand réseau que vous et vous aidera à trouver un meilleur deal.
Créez la bonne structure juridique pour votre achat. La SCI est souvent la meilleure solution.
L’enfer des travaux
Une des parties les plus complexes de votre projet si vous devez réaliser d’importants travaux. De notre côté, tout était à refaire.
Voici les conditions de l’immeuble avant démolition intérieure :
Comme vous pouvez voir, il commençait à se faire un peu vieux. 😅
Et après démolition avec en bonus une photo de moi à la décharge à gravats : 👷
Tout était donc à refaire.
Guillaume s’est occupé des plans, mais si vous n’avez pas d’ami archi d’intérieur dans votre groupe d’acheteurs, il faudra prévoir cela dans le budget. Une fois les plans réalisés, vous devrez trouver les artisans qui pourront réaliser votre projet au bon prix (correct pour vous et correct pour les artisans).
Encore une fois, c’est Guillaume qui s’est occupé de ça, car il connaît mieux l’univers que Jean-Hugues et moi. Après quelques semaines de recherches et de rendez-vous grâce à du bouche-à-oreille, il a trouvé un jeune artisan dans le Var qui nous a proposé un devis et un timing qui nous convenait : environ 90 000 € de travaux sur 4 à 5 mois.
Vu que notre budget était très serré, nous avons dû optimiser toutes les dépenses :
Cuisines produites dans une petite usine et pas chez un gros distributeur.
Achat de la majorité de l’électroménager sur ManoMano.
Recherche d’un peintre au meilleur prix.
…
Si vous ne vous y connaissez pas beaucoup en travaux, je vous conseillerai de ne pas vous lancer dans la rénovation d’un immeuble complet. Il faut savoir que Guillaume se rend sur place toutes les semaines pour vérifier l’avancée des travaux. Il doit aussi passer régulièrement du temps à revoir ou créer de nouveaux plans pour différents prestataires (Enedis, par exemple).
🚨 Prenez bien cela en compte pour ne pas vous retrouver submergés et finir par abandonner. Vous pouvez trouver des immeubles de rapport déjà divisés avec peu de travaux à réaliser. Ils seront peut-être un peu plus chers, mais votre tranquillité d’esprit sera préservée.⚠️ Les erreurs à éviter ⚠️
Si vous décidez de diviser l’appartement, préparez-vous au parcours du combattant avec Enedis ! Il vous faudra plusieurs semaines pour boucler le dossier d’ajout de compteurs et de raccordement et plusieurs mois avant qu’ils réalisent les travaux. Nous avons fait l’erreur de faire ça trop tard…
Même problème pour le raccordement de nouvelles lignes téléphoniques. Il faudra contacter Orange et attendre plusieurs semaines avant qu’ils réalisent les raccordements des nouveaux appartements. Pareil… Nous avons fait l’erreur de les contacter trop tard.
Prévoir large pour les dépenses et notamment pour les différents imprévus. De notre côté, nous avons prévu un budget un peu trop serré. On devrait s’en sortir, mais en faisant beaucoup beaucoup d’efforts pour économiser à droite à gauche.
Attention à la déclaration préalable de travaux en Mairie ! Cela peut vite devenir très complexe et vous prendre beaucoup de temps. On s’y est pris aussi un peu tard. Qu’est-ce que c’est ? Simplement une déclaration que vous devez faire à la mairie si vous souhaitez modifier certaines parties de votre immeuble. Dans notre cas, cela concerne la façade.
Les locations, la gestion locative, les ventes, la création de la copropriété, la catastrophe comptable et l’achat d’un nouvel appartement à Aix-en-Provence [MISE À JOUR 2024]
[UPDATE 2024] 🥵🥵🥵🥵 En quelques mots : ce n’était vraiment pas facile !
Au début, voilà ce qu’on pensait faire :
Louer les meilleurs appartements en location courte durée comme l’appartement du dernier étage avec une terrasse pour générer beaucoup de revenus en périodes estivales + demi-saison.
Louer les autres appartements avec un mix de courte durée et de baux classiques.
Dans un premier temps, louer tous les appartements en location courte durée pour générer un max de cash post-travaux.
Sur le papier, c’était beau. Les appartements pouvaient générer pas mal de revenus en location Airbnb.
Par contre, dans les faits, c’était loin d’être aussi simple !
La location courte durée
Vu que nous n’étions pas sur place, on a décidé de passer par Hostnfly pour s’assurer une certaine tranquillité d’esprit en laissant ce service gérer toutes les locations (ménages, relation client, etc.).
J’étais passé par Hostnfly à titre perso pour un autre appartement à Paris et ça s’était merveilleusement bien passé.
Nous avons réalisé quelques locations avec eux à Fréjus, mais ce n’était pas aussi bien que ce que j’avais pu expérimenter à Paris :
Peu de locations, car les tarifs étaient très élevés (ils gèrent cette partie-là si mes souvenirs sont bons).
Les ménages n’étaient pas au top.
Il y a eu des erreurs grossières et très dommageables pour les locataires. Par exemple, nous avions dit à Hostnfly qu’un appartement ne pouvait plus être loué. Cependant, une locatrice Airbnb se pointe un jour, car elle a loué cet appartement (je ne suis plus certain à 100 % de ce qu’il s’est passé, car je n’ai que mes souvenirs sur lesquels m’appuyer)… Heureusement, mes parents étaient sur place dans un autre appartement et ils ont pu l’aider à gérer tout ça.
Quelques dégâts.
Bref, même si la location courte durée a généré quelques milliers d’euros de revenus, cette expérience très mitigée nous a poussés à nous éloigner de ce modèle.
Courte durée, trop galère dans notre cas, alors direction les locations plus traditionnelles.
La location traditionnelle et la gestion locative
On a tout essayé ! En direct ou avec une agence locale.
Franchement, dans les deux cas, ce n’est pas simple !
Avec l’agence, on a un peu galéré à louer, car ils ne devaient pas faire beaucoup d’efforts. Il y a aussi eu des erreurs grossières.
On a vite lâché l’affaire également… Mais nous avons eu un locataire au top grâce à eux.
Ensuite, on a testé Horiz.io pour gérer tout de notre côté. La promesse était top, mais à l’usage, certaines choses nous ont gênés, car c’était un peu laborieux. Pour être honnête, je ne me souviens plus trop de quoi exactement et je m’en excuse… Par contre, je connais d’autres personnes qui ont testé et qui aiment beaucoup. Je pense qu’il faut vous faire une idée par vous-mêmes avant de prendre une décision définitive.
Finalement, on a décidé de tester Wizi pour toute la partie garanties et parcours locataire « digitalisé ». Pour l’instant on trouve ça pas mal, même si la partie gestion compta n’est vraiment pas ouf.
Finalement, on a un peu galéré à tout louer. Certains locataires sont partis et il a fallu en retrouver d’autres.
En plus de cela, nous avons eu un dégât des eaux, donc seulement deux appartements sur 4 sont actuellement loués.
On reçoit tous les mois environ 1300 € de la part de nos locataires pour 2 appartements loués !
Nos charges (sans compter les impôts, tout ça) sont de :
1674 € pour le prêt.
63 € pour l’assurance propriétaire.
Cela veut donc dire que tous les mois, nous sommes actuellement en négatif. Une fois les travaux terminés, nous devrions revenir autour des 2300 euros de revenus.
La vente de deux appartements
Finalement, on a décidé de vendre 2 appartements pour générer un peu de cash à réinvestir dans d’autres biens.
On a donc vendu le studio au rez-de-chaussée et un des deux appartements au premier étage.
Ces deux ventes ont été réalisées en 2022 et 2023 et voici les sommes que nous avons reçues sur le compte (déduites des frais de notaire) :
100 000 euros pour l’appartement du premier étage.
75 000 euros pour l’appartement du RDC, sachant qu’il n’était pas terminé et qu’on a donc vendu sur plan grâce une 3D réalisée par Guillaume.
Ces deux appartements ont été vendus par un agent immobilier au top. Le studio a été vendu sur le marché et l’appartement du premier en off-market (l’agent l’a proposé en direct à un de ses clients). Voici la vidéo pour la vente d’ailleurs si ça vous intéresse.
Bon à savoir :
Notre banquier a accepté la vente des deux appartements, car les 4 appartements restants ont été estimés à un prix plus élevé que notre prêt immobilier.
Pour prouver cela, nous avons dû réaliser une estimation auprès d’un professionnel (cela nous a coûté un peu moins de 1000 € de mémoire).
Suite à ces ventes, nous allons devoir réaliser une copropriété. Nous sommes en plein dedans.
Suite à ces ventes, nous avions donc :
150 000 euros pour réinvestir dans de l’immobilier.
4 appartements qui génèrent environ 800 € de cash flow tous les mois (s’ils sont loués).
Pas si mal pour une première opération ! La chance des débutants, peut-être…
La création de la copropriété avec Matera
Pour créer notre syndic de copropriété, nous sommes passés par Matera et franchement, je ne peux que recommander. En quelques clics et quelques jours, la copro était créée. Nous avons opté pour le syndic coopératif.
Si cela vous intéresse, voici un code de parrainage pour obtenir le premier mois gratuit.
La gestion est vraiment super simple, tout se fait en ligne, vous pouvez même créer un compte bancaire dédié à votre copropriété directement sur Matera.
La catastrophe comptable
Bon, on dit que les cordonniers sont les plus mal chaussés, hein…
En 2020, nous avons choisi une comptable, mais ce fut une catastrophe.
Elle fait traîner les choses, elle nous demande des factures que nous avons perdues, mais qui n’étaient pas forcément nécessaires. Bref, ça traîne des mois et des mois et on décide d’arrêter de bosser avec elle.
On se retrouve donc en 2024 avec 4 années sans bilan… 😱😱😱😱😱
Vous imaginez que, quand on a décidé d’acheter un nouvel appartement et donc de faire un nouveau prêt plutôt que de brûler tout notre cash, ben cela a un peu bloqué…
On décide donc de trouver un nouvel expert-comptable (plus sérieux cette fois) et on rattrape 4 ans de compta en 2 mois…
Je peux vous dire que je n’ai plus envie de revivre cette expérience de ma vie haha.
Finalement nous sommes bien à jour.
💡 Si vous comptez faire de l'immobilier sérieusement (c'est-à-dire acheter régulièrement des biens), je vous conseille de trouver un bon expert-comptable dès le début. Si vous décidez d'acheter un seul bien, un service en ligne comme Dougs peut largement suffire.L’achat du nouvel appartement à Aix
Suite à la vente des deux appartements, nous étions donc en veille pour trouver de nouveaux appartements à acheter dans la région d’Aix-Marseille.
Suite à la hausse des taux, le marché est assez bloqué et on ne trouve rien de bien intéressant (il faut aussi dire que nous n’avions pas trop de temps pour faire des recherches).
Un premier bien hyper intéressant à Aix nous passe sous les yeux pour la simple et bonne raison que nous avons été trop gourmands en essayant de négocier.
Finalement, on tombe sur un nouveau bien en 2024 avec un excellent prix :
36 m2 en plein centre d’Aix sur la place des Cardeurs.
Valeur locative comprise entre 930 € et 970 €.
Prix : 120 000 euros.
Travaux : entre 40 000 et 50 000 euros.
On ne fait pas comme la dernière fois. Vu que c’est une excellente affaire, on fait une offre sans condition suspensive. Pour faire simple, cela veut dire qu’on sera obligé d’acheter l’appartement même si on n’obtient aucun prêt.
Vu que nous avions 150 000 euros de cash disponible, on prend le risque.
Ils acceptent, nous contactons Sophie, la courtière qui nous avait accompagnés pour notre premier achat en 2020, et c’est parti pour la recherche de prêt.
À cause de notre “petit” problème de comptabilité, tout traîne un peu. Les banques ne peuvent pas nous prêter tant que nous n’avons pas tous les bilans.
On réussit à décaler une première fois la signature, mais pas une deuxième fois.
On doit donc payer l’appartement avec notre cash et croiser les doigts pour que le prêt passe.
Finalement, quelques semaines après la signature, notre prêt est accepté par un Crédit Mutuel à Marseille. Nous entamons les démarches pour transférer notre compte du Crédit Mutuel de Saint-Maximin vers ce dernier.
Aujourd’hui, nous sommes toujours dans l’attente du prêt pour commencer les travaux. Voici quelques photos de l’appartement dans son état actuel :
L’idée est soit de le louer sur Airbnb, soit via un bail classique.
Dans tous les cas, avec les 4 appartements de Fréjus loués et celui-ci, nous serons sur un cash flow largement positif (sauf en cas de catastrophe).
Toutes nos erreurs en vrac [MISE À JOUR 2024]
Pfiouuuu ! On en a fait un bon paquet ! Voici la liste des trucs dont je me souviens :
Je me suis trompé et j’ai déclaré la SCI avec déclaration à l’IR (impôt sur le revenu) et non pas à l’IS (impôt sur les sociétés).
Nous avons fait un peu n’importe quoi avec le suivi des dépenses au début. De ce fait, pour établir la compta, cela a été une véritable galère.
En plus de cela, nous avons choisi la mauvaise personne pour gérer notre comptabilité.
Avec un peu de recul, je me dis que nous aurions dû prendre une néobanque dès le début pour pouvoir lier chaque dépense à un reçu directement dans une app. On a vraiment beaucoup galéré pour la compta…
Nous avons sous-estimé beaucoup de dépenses et nous avons dû sortir plusieurs dizaines de milliers d’euros de notre poche. Sans cette capacité, concrétiser le projet aurait été assez difficile.
J’ai clairement sous-estimé le temps que cela m’a pris.
Faire de la location courte durée paraissait être une bonne idée, mais avec du recul, nous aurions dû partir sur de la location classique dès le début. Encore une fois, ce n’est pas une généralité et parfois la location courte durée fonctionne mieux.
Guillaume a sous-estimé le nombre d’allers-retours qu’il a dû faire entre Aix-en-Provence et Fréjus pour faire de petits travaux et surveiller les travaux.
Nous sommes passés à côté d’une excellente affaire, car nous avons voulu trop négocier. Parfois, il faut simplement dire oui quand le prix est juste.
Nous sommes en train de beaucoup trop traîner pour gérer les travaux à Fréjus suite au dégât des eaux.
Je pense que nous en avons fait beaucoup d’autres, mais il s’agit là des principales.
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Voici près de 200 avis qui pourraient vous aider à vous faire une idée (de vrais avis ! Personne n’a été payé 😅). Le prix ? Même pas le prix d’une place de ciné (9 € par mois, ou 80 € par an).
D’ailleurs, si vous souhaitez aller plus loin par rapport aux immeubles de rapport, Mylène, notre experte immo, a écrit deux éditions sur le sujet avec des conseils encore plus actionnables que dans cette édition :
Conclusion et les choses à retenir
Acheter un immeuble de rapport, même un petit, c’est un projet qui vous prendra beaucoup de temps. Il faut être prêt mentalement à se lancer dans ce type d’aventure. Ce projet nous a pris beaucoup d’énergie (surtout à Guillaume avec la partie travaux, gérer les ventes, etc.).
Mais l’immobilier en général est relativement compliqué.
En tout cas, c’est un univers extrêmement fun je trouve et qui vous apprendra beaucoup de choses.
Je vous conseille vraiment d’être plusieurs si vous souhaitez réaliser plusieurs achats. Seul, je n’aurais vraiment pas pu faire tout ça.
Si vous êtes plusieurs, vous devrez vous répartir les tâches entre au moins deux personnes. Une personne pour les travaux et la rénovation et une autre pour la partie plus admin/finance, mais vous ne serez pas trop de deux pour gérer les travaux. C’est un travail très très prenant.
Dans tous les cas, nous sommes vraiment contents de ces premières opérations et nous avons hâte de terminer les travaux à Aix pour voir ce que ça va donner.
Je vous tiendrai évidemment au courant de la suite l’année prochaine !
Ah, et si vous êtes vers Aix-Marseille et que vous cherchez quelqu’un pour refaire votre cuisine ou votre espace intérieur, n’hésitez pas à contacter mon pote Guillaume (celui avec qui j’ai réalisé ce projet) de ma part. Vous verrez, il est sympa.
Si vous avez des questions ou si vous voulez des précisions, n’hésitez pas à laisser un petit commentaire !
Bonne soirée et à très vite !
Yoann ❤️
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merci pour le partage et les noms des partenaires. qq précisions sur les aspects fiscaux, très impactant chez nous ?? la partie plus value en particulier... je suppose qu'il ny a ni dividendes, ni rem. Quelle est votre cible à terme ? liquidation one shot ou revenus ?
Très sympa à lire.
Une expérience instructive pour vous et vos associés.
Après rassurez vous, même pour des professionnels de l'immobilier expérimentés, il y a toujours des imprévus. Toujours.
Les délais comme les budgets sont quasi systématiquement plus importants que prévues, même avec une marge.